venerdì 21 settembre 2012

Crolla il mercato dei mutui e scoppia la moda del rent to buy

É decisamente l'era del rent to buy! Anche in Italia, finalmente, prende piede una pratica assai in voga oltre oceano da diversi anni. Negli Usa è ormai una prassi consolidata, ma nel bel Paese doveva scoppiare la crisi economica peggiore che si sia mai vista da molti decenni a questa parte per far si che, complice il crollo del mercato dei mutui ipotecari, prendesse piede il rent to buy. Ma di cosa si tratta esattamente? Il rent to buy non è altro che un contratto attraverso il quale un soggetto prende in affitto una casa a prezzo maggiorato, diciamo che solitamente va a pagare 1,5 volte più del canone d'affitto normale, e questa maggiorazione, alla stregua di una sorta di mutuo (giusto per dare l'idea, altrimenti si badi bene che non è un mutuo vero e proprio), alla scadenza del contratto servirà come base per il riscatto dell'immobile. Facciamo un esempio pratico. La casa ha un prezzo di mercato pari a 200.000 euro, l'affitto normale sarebbe di 600 euro al mese ma con tutta la maggiorazione ammonterà a 900 euro al mese. I 300 euro in più versati mensilmente vanno a formare la base del riscatto dell'immobile, quindi in 10 anni, ad esempio, si sarà accumulata una cifra pari a 36.000 euro. Il prezzo pattuito sarà, dunque, pari alla differenza tra il prezzo di mercato dell'immobile e il totale delle somme accantonate con il canone maggiorato. Il rent to buy consta di due fasi. La prima inerisce la stipula del contratto di locazione a prezzo maggiorato. Il secondo, invece, è un contratto di opzione sull'acquisto futuro della casa, al cui interno verranno fissati i parametri legati alla scadenza per far valere l'opzione e al prezzo dell'immobile fissato precedentemente. Dal punto di vista pratico, il rent to buy si rivela conveniente sia per il locatore che per il locatario. Il futuro acquirente dell'immobile non dovrà necessariamente versare un anticipo per l'acquisto immediato dell'immobile, e non sarà nemmeno costretto a dover accendere subito un mutuo di tipo tradizionale. Il rent to buy, infatti, concede la possibilità di usufruire del mutuo in futuro, al tempo dell'esercizio dell'opzione, e per un importo minore determinato dallo scomputo degli anticipi già versati con i canoni maggiorati. Sul fronte delle imposte, il futuro acquirente è esentato dal pagamento dell'Imu che graverà sul proprietario dell'immobile fino a riscatto avvenuto. Dal punto di vista del locatore, invece, i vantaggi sono identificabili nelle entrate certe sulla base di un canone maggiorato rispetto alle quotazioni di mercato. Il rent to buy, poi, per sua natura, aumenta in modo esponenziale la probabilità di vendere l'immobile alla fine del periodo concordato. Quindi, se non c'è la possibilità di accendere un mutuo per l'acquisto della propria abitazione il rent to buy si rivela un'ottima opportunità ed il mercato ormai sembra maturo affinché questa formula si consolidi. La domanda nell'ultimo anno è aumentata del 9% mentre l'offerta di immobili addirittura del 13%. (Dati: Casa.it)
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