La clausola di salvaguardia per i mutui prima casa

La clausola di salvaguardia per i mutui prima casa, prevista dalla legge 244 del 2007 dice che il cliente in difficoltà nel pagamento delle rate del proprio mutuo, se la banca non ha già iniziato la procedura esecutiva, possa chiedere la sospensione del pagamento delle rate, per non più di due volte e per un periodo massimo totale di non oltre 18 mesi, a patto che sia in grado di dimostrare di non riuscire a pagare le rate.

Una dimostrazione difficile, che va fornita secondo le modalità previste da un regolamento di attuazione che non è stato ancora emanato: fino al suo varo la facoltà di sospensione non è operativa. A meno che non sia prevista dal contratto: alcune banche, infatti, cominciano ad offrire mutui che prevedono la possibilità di sospendere le rate secondo le modalità previste dalla legge 244 del 2007.

Cos'è il loan to value?

Il loan to value (Ltv) è la quota dell'investimento finanziata con il mutuo. Oggigiorno, molti istituti di credito offrono mutui che coprono l'intero valore di perizia della casa da comprare e, in alcuni casi, offrono prestiti per valori superiori a quello della casa, comprendendo anche le polizze accessorie.

Queste offerte, se è vero che consentono di comprare casa anche a chi non ha risparmi da parte, tendono ad aumentare l'indebitamento dei clienti in un modo che si rivela molto pesante. Spesso e volentieri, le banche aumentano gli spread pagati dal cliente con l'incremento del loan to value: più alta è la percentuale dell'acquisto finanziata, più interessi si pagano.

Il mutuo a rata costante può essere una trappola!

Il mutuo a rata costante, di norma, è una soluzione largamente impiegata dalle banche al fine di proporre alla clientela un prodotto ibrido che racchiude in se una caratteristica propria dei mutui a tasso fisso, ovvero la rata costante, ma che, a ben vedere, nasconde un'insidia di non poco conto.

Se non adeguatamente strutturata, infatti, la proposta di un mutuo a rata costante si è spesso rivelata una vera e propria trappola perché sono dei veri e propri contratti a tasso variabile che, in caso di aumento dei tassi, mantengono costante l'importo della rata allungando la durata, mentre in caso di ribassi la abbreviano al massimo per 5 anni.

Il problema risiede nel fatto che, in taluni casi,  i tassi sono cresciuti tanto da portare la durata del mutuo oltre quella massima prevista causando l'aumento delle rate che era previsto comunque dal contratto in questa evenienza.

Cos'è il mutuo balloon?

Cos'è il mutuo balloon? Questo tipo di mutuo viene offerto spesso dalle banche, specialmente ai lavoratori autonomi. In questo tipo di contratto le rate sono foramte dai soli interessi, mentre il rimborso del capitale scatta a scadenze fisse, di solito ogni 5 anni, per percentuali del prestito iniziale predeterminate o variabili, ma con tagli minimi di versamento.

L'interesse bancario che il cliente ricava dalle forme di risparmio dove accumula la quota di capitale non versata alla banca può essere usato per ridurre il valore delle rate. Questo tipo di mutuo  è adatto a chi ha da parte investimenti che vuol smobilizzare solo a date prefissate, o a chi ha redditi variabili.

A parte la complessità dell'ammortamento, di norma all'americana,  questi contratti presentano rischi per la restituzione del capitale per i clienti meno attenti alla gestione del risparmio: alcune reti di promotori finanziari potrebbero cercare di  convincere il cliente a versare il capitale accantonato in piani di accumulo legati all'andamento della Borsa o in prodotti di risparmio a capitale garantito. Si corre così il rischio, in caso di cali del mercato azionario, di non avere più a disposizione il capitale quando lo si dovrà versare.

Mutui trentennali con preammortamento

Per capire fino in fondo cosa sono i mutui trentennali con preammortamento è, prima di tutto, necessario dire cos'è il preammortamento. Con preammortamento, infatti, si definisce la fase del contratto in cui il cliente paga solo gli interessi. Più il preammortamento è lungo, più le rate iniziali sono leggere, ma diverranno molto pesanti al momento del rimborso dell'intero capitale, che non sarà stato spalmato su tutte le rate.

Da molti operatori del settore, il preammortamento è considerato alla stregua di una vera e propria trappola da evitare al fine di contenere i costi finali. Le banche, dal canto loro, amano particolarmente questa forma di contratto e, soprattutto per i trentennali, tendono a proporre con una certa facilità il preammortamento decennale.

All'inizio, come dicevamo, la rata appare leggera, ma i costi finali sono elevati. Purtroppo, molto spesso i clienti non leggono interamente i fogli informativi obbligatori e, nel momento in cui arriva il momento di pagare le rate pesanti, di sovente digrignano i denti.

Ecco di seguito un esempio pratico che può essere utile a capire l'entità degli oneri derivanti dal preammortamento. Le cifre sono fittizie e non riconducibili ad alcun prodotto attualmente presente sul mercato. Tuttavia l'ipotesi formulata è sufficiente a definire il fenomeno con una certa attendibilità.

Nell'ipotesi di un mutuo ventennale da 100.000 euro, al tasso fisso del 5%, con ammortamento alla francese (N.B. questo tipo di ammortamento prevede  rata costante di capitale e interessi), la rata mensile è pari a 660 euro. Se c'è un preammortamento di 5 anni, la rata iniziale composta dai soli interessi ammonterà a 416,70 euro mensili, ma passerà a 790,80 euro quando dovrà essere pagato anche il capitale.

Nel primo caso, senza preammortamento, al netto di altri oneri, il mutuo sarà costato 158.389,40 euro; nelk secondo, con preammortamento quinquennale, il montante sarà di 165.395,10 euro, ovvero, ben 7.000 euro in più. In questa simulazione, si evince chiaramente come la rata iniziale più leggera, in realtà costituisca uno specchietto per le allodole che ha come ultimo effetto quello di far lievitare il costo finale del mutuo del 4,4%.

Le polizze sui mutui sono poco trasparenti

Le polizze sui mutui sono poco trasparenti. A questa conclusione è giunta l'Isvap, dopo un'attenta valutazione dei principali contratti di mutuo disponibili oggi sul mercato e delle polizze ad essi collegate. In particolare l'Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni Private e di Interesse Collettivo ha fatto presente che, nella direttiva europea numero 83/2002 sui contratti vita, non compare la parola "costi" e, tra le informazioni dovute al contraente, vi è quella relativa ai premi di ciascuna garanzia ma soltanto qualora siffatte informazioni risultino appropriate.

L'Isvap dopo aver accertato l'abnorme entità degli oneri che gravano sui clienti delle polizze mutui e girati alle reti di vendita - ben il 52% dei premi, su una raccolta annua di circa 2 miliardi - ha imposto nel suo regolamento una piena trasparenza. Questo provvedimento fa seguito anche al fallimento dell'autoregolamentazione.

Nel 2008, sia l'Abi che l'Ania avevano prescritto di dare al mutuatario un'informativa in merito all'entità dei costi a suo carico, con l'indicazione della quota parte percepita dal mutuante collocatore, ovvero dalla rete bancaria. Queste indicazioni purtroppo, però, sono rimaste lettera morta.

Come funziona il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa?

Come funziona il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa?

La prassi per poter accedere al Fondo è abbastanza semplice. E' sufficiente compilare l'apposito modello che sarà a breve disponibile sul sito "www.dt.tesoro.it/fondomutuiprimacasa" (detto sito è ancora in fase di realizzazione) e presentare domanda di sospensione alla banca presso la quale è in corso di ammortamento il relativo mutuo. Nella domanda è necessario indicare il periodo di tempo per il quale viene chiesta la sospensione del pagamento delle rate del mutuo. Oltre a ciò è obbligatorio allegare alla domanda il proprio modello ISEE e idonea documentazione che attesti le cause che rendono impossibile, da parte del soggetto richiedente, l'assolvimento degli obblighi assunti.

Per ciò che attiene gli istituti di credito, questi dovranno attenersi ad una serie di regole volte a rendere più efficiente ed efficace il provvedimento. In particolare la banca, acquisita la documentazione presentata dal beneficiario e verificatane la completezza e la regolarità formale chiede l'autorizzazione ad effettuare l'operazione, indicando, sulla base della richiesta del beneficiario, l'ammontare dei costi e degli oneri finanziari dell'operazione. Entro il termine di 10 giorni la banca invia al Gestore tutta la documentazione in suo possesso. A questo punto, il Gestore rilascia, entro quindici giorni dal ricevimento della documentazione, il nullaosta alla sospensione del pagamento delle rate di mutuo e imputa alle disponibilità del Fondo l'importo dei costi e degli oneri finanziari indicato dalla banca. Acquisito il nullaosta la banca, entro cinque giorni dal
ricevimento della risposta del Gestore, comunica al beneficiario la sospensione dell'ammortamento del mutuo e ne dà comunicazione alla Banca d'Italia, ai fini dell'attività di vigilanza. La banca, una volta che il beneficiario, anche prima della scadenza del periodo indicato nella domanda, abbia ripreso il pagamento delle rate, comunica al Gestore, entro cinque giorni, l'ammontare dei costi e degli oneri finanziari sostenuti per la sospensione dell'ammortamento del mutuo, chiedendone il rimborso. Infine, entro quindici giorni dalla richiesta il Gestore provvede al pagamento della somma dovuta alla banca.

APPROFONDIMENTI

- Regolamento del Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa;
- Fondo di solidarietà per i mutui: oggetto ed ammontare delle agevolazioni.

Fondo di solidarietà per i mutui: oggetto ed ammontare delle agevolazioni

Il Fondo di solidarietà per i mutui contratti per l'acquisto della prima casa, a fronte della sospensione del pagamento delle rate di mutuo, prevede che i costi sostenuti dal beneficiario per eventuali oneri notarili anticipati dalla banca vengano rimborsati dal Fondo all'istituto di credito interessato.

Tra gli altri provvedimenti previsti dal Decreto 21 giugno 2010 numero 132, è bene dire che il Fondo di solidarietà per i mutui si fa carico anche degli oneri finanziari pari alla quota interessi delle rate per le quali ha effetto la sospensione del pagamento da parte del mutuatario, corrispondente esclusivamente al "parametro di riferimento" del tasso di interesse applicato ai mutui e, pertanto, al netto della componente di maggiorazione (spread) sommata a tale parametro.

Per parametro di riferimento si intende, l'Euribor nel caso dei mutui a tasso variabile e il tasso IRS in euro riportato sulla pagina ISDAFIX 2 del circuito Reuters per ciò che attiene i mutui a tasso fisso.

Regolamento del Fondo di solidarietà per i mutui per l'acquisto della prima casa

Il DECRETO 21 giugno 2010, numero 132, approvato dal Governo, pone l'accento sui requisiti e sulle condizioni per l'accesso alle agevolazioni inerenti i mutui contratti per l'acquisto della prima casa.

Di seguito elenchiamo le caratteristiche principali che deve possedere il beneficiario:

1. Per accedere alle agevolazioni i beneficiari devono essere in possesso, alla data di presentazione della domanda, dei seguenti requisiti soggettivi:

a) titolo di proprietà sull'immobile oggetto del contratto di mutuo;
b) titolarità di un mutuo di importo erogato non superiore a 250.000 euro, in ammortamento da almeno un anno;
c) indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 30.000 euro.

2. L'immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969 e deve costituire l'abitazione principale del beneficiario alla data di presentazione della domanda.

3. L'ammissione al beneficio è subordinata all'accadimento di almeno uno dei seguenti eventi, successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e tali da determinare la temporanea impossibilità del beneficiario a provvedere al pagamento delle rate alla loro scadenza naturale:

a) perdita del posto di lavoro dipendente a tempo indeterminato o termine del contratto di lavoro parasubordinato o assimilato, con assenza non inferiore a tre mesi di un nuovo rapporto di lavoro;

b) morte o insorgenza di condizioni di non autosufficienza di uno dei componenti il nucleo familiare, nel caso in cui questi sia percettore di reddito per almeno il 30% del reddito
imponibile complessivo del nucleo familiare domiciliato nell'abitazione del beneficiario;

c) pagamento di spese mediche o di assistenza domiciliare documentate per un importo non inferiore a 5.000 euro annui;

d) spese di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione o di adeguamento funzionale dell'immobile oggetto del mutuo, sostenute per opere necessarie e indifferibili per un importo, direttamente gravante sul nucleo familiare domiciliato nell'abitazione del beneficiario, non inferiore a 5.000 euro;

e) aumento della rata del mutuo, regolato a tasso variabile, rispetto alla scadenza immediatamente precedente, direttamente derivante dalle fluttuazioni dei tassi di interesse, di almeno il 25% in caso di rate semestrali e di almeno il 20% in caso di rate mensili.

Ius variandi abolito parzialmente

L'istituto dello ius variandi, ovvero quella stucchevole prassi in base alla quale gli istituti di credito potevano cambiare le condizioni contrattuali del mutuo, unilateralmente, è stata abolita anche se non in maniera definitiva. Lo ius variandi, infatti, resterà in vigore  per ciò che attiene i servizi accessori, quali, a titolo meramente esemplificativo, le penali per estinzione anticipata o le spese per inviare gli estratti conto. In ogni modo, anche in questi casi, sarà necessario verificare che non ci siano ricarichi eccessivi.

Antonio Catricalà, presidente dell'Antitrust, ha dichiarato che i contratti si dovranno fare come disciplina il Codice di procedura Civile, ovvero con un accordo di consenso tra le parti, evitando, in tal modo, tutti quei trattamenti negativi che le banche hanno nei confronti dei risparmiatori.

Nuove norme per il credito al consumo

Sono state recentemente varate dal Governo nuove norme inerenti il credito al consumo. Di seguito proponiamo, in estrema sintesi, gli 11 punti che, a nostro avviso, possono risultare di maggiore interesse pratico sia per i consumatori che per coloro i quali operano nel settore.

1. Dopo aver effettuato un acquisto, se il contratto si scioglie, non ci sarà più la necessità di dover impugnare il finanziamento in sede separata ma, questi, decadrà automaticamente e, qualora il fornitore risulti inadempiente, il consumatore può recedere anche pretendendo il rimborso delle rate già pagate.
2. E' stato approvato, in via definitiva, anche lo schema di decreto legislativo che recepisce la direttiva 2008/48/Ce sul credito al consumo.
3. E' stato istituito anche l'Albo unico per tutte le finanziarie. Una sezione speciale comprenderà le fiduciarie controllate da banche o costituite sotto forma di S.p.A. con capitale superiore al doppio di quello previsto per legge. Organismi privati, invece, monitoreranno i confidi minori e gli operatori no profit deputati al microcredito.
4. Sono state definite le linee guida in merito al diritto di ripensamento (diritto di recesso) che potrà essere esercitato entro 14 giorni dalla stipula del contratto e, per ciò che attiene i contratti a tempo indeterminato, il diritto di recesso potrà essere esercitato in ogni momento e senza oneri.
5. Il decreto legge prevede che il venditore possa concludere contratti di credito al consumo esclusivamente sotto forma di dilazione del prezzo. Non potranno essere applicate commissioni o altri oneri.
6. Le carte revolving, così come le carte a saldo e prepagate, non potranno essere stipulate presso esercizi commerciali.
7. Per i mediatori creditizi sarà introdotto l'obbligo di solvibilità, da adempiere attraverso la costituzione di società di capitali con requisiti patrimoniali parificati.
8. Per gli agenti scatta l'obbligo del monomandato; solo se la linea di prodotti da vendere è incompleta potranno stipulare fino a tre contratti.
9. E' stato adeguato anche il testo unico bancario a quello che rappresenta l'insieme delle norme figlie del cosiddetto Decreto Bersani 1 e 2 sui mutui.
10. Decade lo Ius Variandi, ovvero la possibilità per le banche di rivedere unilateralmente le condizioni contrattuali.
11. E' stata estesa la portabilità del mutuo anche se chi lo ha contratto non è un consumatore ma un ente o un'impresa.