martedì 16 ottobre 2012

Valutazione mutuo quasi fisso BNL

Il Mutuo Quasi Fisso BNL è un mutuo a tasso variabile con Cap che, a differenza di quanto afferma il nome, ha poco a che vedere con un mutuo a tasso fisso e quel "quasi" messo lì nel mezzo appare più che altro come una forzatura. Le rate, variabili mensilmente, sono, infatti, composte da una quota capitale predeterminata (sulla base fissa del 6,20%) in base al piano di rimborso e da una quota interessi variabile in base alla rilevazione, tempo per tempo, del parametro di riferimento che, come avviene in molti casi, è l'Euribor ad un mese. Il tetto massimo del tasso di ammortamento (il cosiddetto Cap) è pari al 6,20% per tutte le durate previste. Ciò che lascia un po' perplessi è il calcolo del piano di ammortamento, in quanto la quota capitale è calcolata al tasso del 6,20% mentre la quota interessi è calcolata in base al tasso determinato dal parametro di riferimento maggiorato dello spread applicato (3,60%) per la durata del finanziamento. Questo fa si che, a differenza di un mutuo a tasso variabile generico, in cui le quote capitale vengono predeterminate ad un tasso che oggi mediamente è pari al 3,7%, il Mutuo Quasi Fisso BNL le determina sulla base del 6,20% facendo, di fatto, pagare quote capitale che per natura sono simili a quelle di un variabile generico ma le cui dimensioni economiche sono decisamente maggiori, ovvero molto basse all'inizio e molto alte verso la fine del contratto e comunque meno convenienti rispetto ad un mutuo a tasso fisso vero e proprio, oggi reperibile sul mercato intorno al 5,50%. A titolo esemplificativo, se prendiamo un mutuo a tasso variabile generico di 150.000 euro con l'Euribor allo 0,2% e uno spread del 3,50% notiamo che la quota capitale è determinata sulla base del 3,7% così come la quota interessi e che in 20 anni la rata resta costante per tutta la durata prevista, attestandosi sulla soglia di circa 885 euro al mese, invece grazie al sistema adottato dal Mutuo Quasi Fisso BNL, a parità di livello del parametro Euribor e di spread applicato, la quota capitale sarà calcolata sulla base del 6,20% e la quota interessi al 3,7%. In questo caso la prima rata sarà di circa 780 euro mentre l'ultima di quasi 1.100 euro. Alla luce di quanto riscontrato si può dire che questo prodotto risulti poco appetibile. Il problema risiede tutto nel modo di calcolare la quota capitale che lo rende poco conveniente rispetto alla media di mercato. VOTO: 5

Approfondimenti


- Il mutuo a tasso variabile con Cap conviene? (Post del 23/10/2009 momento storico favorevole a questa tipologia di mutuo);
- La convenienza dei mutui variabili con Cap Rate (Post del 31/05/2010 fase di grande sviluppo dei mutui con cap);
- Il mercato dei mutui con cap cresce a dismisura (Post del 02/03/2011 periodo che segna una crescita smisurata del mercato dei mutui a tasso variabile con Cap);
- E' finita l'era dei mutui con cap (Post del 24/07/2012 in cui viene spiegato il motivo della scarsa convenienza dei mutui con Cap relativamente alle mutate condizioni di mercato)
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