mercoledì 31 ottobre 2012

Perché in Italia si comprano meno case rispetto al passato?

La luna di miele degli italiani con il mercato immobiliare ha registrato una brusca inversione di tendenza a partire dal 2007 quando la crisi internazionale ha portato ad una contrazione significativa del numero di mutui concessi dalle banche limitando, di fatto, la possibilità per le famiglie di acquistare una casa. É così che l'andamento dei volumi di compravendita del settore residenziale ha fatto retromarcia registrando nel 2009 un calo complessivo del 30% rispetto a tre anni prima. Da quel momento in poi, le incertezze sul perdurare della crisi hanno determinato un andamento altalenante del mercato. A trimestri di euforia, hanno fatto seguito periodi di depressione mandando in tilt il settore delle compravendite, tanto che, dopo la lieve ripresa degli ultimi trimestri del 2011, nei primi sei mesi del 2012 il mercato immobiliare ha disatteso i segnali positivi tornando a mostrare elevati tassi di flessione. Rispetto allo stesso periodo del 2011, il numero di compravendite nel residenziale ha segnato una flessione del 24,9%. L'elevata contrazione delle compravendite di abitazioni registrata negli ultimi mesi su scala nazionale, non è, infatti, il risultato di un andamento divergente tra i grandi centri urbani e le altre parti della Penisola ma anzi un fenomeno ugualmente preoccupante che si manifesta anche nelle otto maggiori città italiane. Con 20.002 transazioni, secondo le ultime rilevazioni dell'Agenzia del Territorio, le grandi città registrano complessivamente un tasso tendenziale pari a -22% accentuando il trend decrescente rilevato nel primo trimestre del 2012 (-17,9%). Ma perché in Italia si comprano meno case rispetto al passato? Secondo l'interpretazione dell'Agenzia del Territorio, la decisione economica circa l'acquisto di un'unità immobiliare non avviene al momento del rogito, ma va collocata in un periodo temporale precedente, per esempio al momento della proposta d'acquisto o al compromesso. Non esistono studi che indichino quale sia il tempo medio che intercorre tra la proposta d'acquisto (o il compromesso) e il rogito. Dall'esperienza comune, comunque, è normale che tra la proposta di acquisto e il rogito vi sia un lasso temporale di qualche mese (da 2 a 3 mesi circa). Periodo nel quale, spesso, si perfeziona l'accordo con l'istituto di credito per il finanziamento con mutuo dell'acquisto (ciò soprattutto nel settore residenziale). Tutto ciò ha grande rilevanza perché vuol dire che la decisione economica dell'acquisto di un appartamento il cui rogito è stato stipulato nel primo trimestre 2012, deve collocarsi, nella maggior parte dei casi nell'ultimo trimestre del 2011. Il crollo del mercato va quindi imputato alle condizioni di crisi della nostra economia alla fine dello scorso anno, oltre che al contenimento della domanda interna e all'aumento del costo del denaro per l'acquisto di abitazioni. É noto, infatti, che in momenti di crisi e di incertezza, le spese che le famiglie rinviano sono quelle relative ai beni durevoli e, a maggior ragione, quelli delle abitazioni che richiedono un impegno finanziario di lungo termine. Nonostante questo, i prezzi delle case, salite mediamente del 60% in Italia dal 2000 al 2007, negli ultimi 5 anni hanno retto all'onda d'urto della crisi internazionale riuscendo a conservare quasi intatto il proprio valore. A livello nazionale, infatti, il valore del patrimonio immobiliare residenziale ha registrato soltanto una flessione del 10% anche se il dato cela in sé cali molto più consistenti nelle zone periferiche delle città o nelle aree caratterizzate da una debolezza della domanda e incrementi di valore nelle zone centrali delle grandi città. Ecco allora spiegato perché il mattone continua a restare in cima ai sogni delle famiglie, sia in termini di utilizzo personale, sia anche come forma di investimento. La seconda casa in affitto, sia essa in città destinata agli studenti o nelle località di villeggiatura, continua a rappresentare una delle formule di investimento preferite dagli italiani. E questo, grazie anche all'introduzione, nel 2011, della cedolare secca sugli affitti, un'aliquota sostitutiva del 19% per i contratti a canone concordato e del 21% per i contratti a canone libero, applicata in alternativa a quella ordinaria, che ha consentito un forte risparmio sulle imposte dovute sul canone di locazione percepito dal proprietario dell'immobile, soprattutto nel caso di redditi alti. In alternativa all'acquisto fisico della casa, esistono oggi diversi metodi per investire i propri risparmi nel mattone senza acquistare direttamente una casa. Si tratta dei fondi immobiliari che consentono di acquisire una o più quote di uno strumento finanziario lasciando ad altri la gestione degli immobili sottostanti e guadagnando dall'eventuale incremento in Borsa del titolo o incassando i dividendi derivanti dalla locazione o dalla vendita dei cespiti sottostanti. In alternativa, negli ultimi tempi si sono andati diffondendo anche sul mercato italiano gli ETF real estate, una nuova forma di investimento che prevede l'acquisto di quote di un fondo che replica l'andamento di alcuni sottostanti legati al mercato immobiliare.
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