venerdì 30 maggio 2008

Cambia Mutuo BNL a confronto con Mutuo Arancio Surroga della ING Direct


"Cambia Mutuo BNL" e "Mutuo Arancio Surroga" o "Sostituzione" sono prodotti finanziari rivolti principalmente a chi ha l'esigenza di surrogare il proprio mutuo con un altro dalle condizioni più vantaggiose, o almeno così dovrebbe essere.

La surroga del mutuo è ancora una prassi lunga e complessa che le banche cercano in vario modo di evitare, motivo per cui sono ancora pochi, in Italia, gli istituti di credito che propongono alla clientela soluzioni ad hoc.

Tra le soluzioni che prenderemo in esame a partire da oggi vi sono, per l'appunto, "Cambia Mutuo BNL", un prodotto che promette di alleggerire la rata del mutuo allungandone la durata fino ad un massimo di 40 anni e "Mutuo Arancio Surroga" di ING Direct.

Diciamo subito che il top della categoria è senza ombra di dubbio il "Mutuo Arancio Surroga", a tasso variabile, della ING Direct che è, peraltro, il termine di paragone per la nostra valutazione e del quale parliamo nel prosieguo del post.

"Cambia Motuo BNL" permette la surroga del proprio mutuo per un importo totale pari al debito residuo. Nel rispetto del decreto Bersani, non prevede costi aggiuntivi per l'espletamento della pratica e, cosa molto importante, è contemplato il rimborso integrale degli oneri notarili inerenti l’atto di mutuo con surroga e della perizia. Tra gli altri vantaggi offerti da questo prodotto a marchio BNL è bene ricordare l'esenzione totale delle spese d'istruttoria, l'assenza di commissioni per l'eventuale estinzione anticipata del mutuo originario, l'esenzione dell'imposta sostitutiva sul "Cambia Mutuo BNL" e il mantenimento della detrazione degli interessi passivi, se goduti da parte del contraente, da far valere in sede di dichiarazione dei redditi.

L'importo finanziabile è pari all'80% (soglia massima) dell'ammontare del mutuo residuo e le durate del rapporto possono essere stabilite soltanto in funzione di multipli di 5 anni, il che vuol dire che se, ad esempio, la durata residua del mutuo originario è pari a 12 anni, sarà possibile stipulare il Cambia Mutuo BNL soltanto per un tempo di 15 anni.

I tassi sono in linea con la media di mercato e si collocano in una fascia medio alta (per fascia intendiamo: bassa al di sotto del 5,50%; media fra il 5,51% e il 6%; alta oltre il 6,01%). Il TAEG - ISC applicato ad una richiesta di mutuo di 100.000 euro su un immobile che ne vale 200.000 ammonta al 5,84% con un tasso variabile che, in partenza, è pari al 5,63%.

Nel corso della nostra simulazione abbiamo notato che il tasso variabile è calcolato con un principio che tende a privilegiare chi guadagna di più e, di conseguenza, ha minori difficoltà economiche (N.B. vale anche per il "Mutuo Arancio Surroga" o "Sostituzione" della ING Direct - vedi più avanti).

Lo schema di calcolo è molto semplice: per richieste di finanziamento fino a 100.000 euro e redditi inferiori a 5.000 euro netti mensili viene applicato un tasso così composto Euribor a 1 mese + spread all'1,10%. Invece, per importi superiori ai 100.000 euro e redditi netti superiori ai 5.000 euro mensili il tasso è calcolato prendendo sempre come riferimento l'Euribor a 1 mese ma con l'aggiunta di uno spread più basso dello 0,15% e cioè pari allo 0,95%.

Aprire un nuovo conto corrente presso la BNL, per effettuare il rimborso delle rate (circa 576 euro al mese) a mezzo RID, non è obbligatorio ma, viste le spese d'incasso rata (5 euro cadauna) previste qualora l'adempimento venisse assolto tramite un conto attivo presso un altro istituto di credito o in contanti presso una filiale BNL, crediamo valga la pena di aprirlo.

A garanzia del prestito viene accesa un' ipoteca di primo grado, secondo noi eccessiva, che vale addirittura il 200% dell'importo erogato.

Come termine di paragone, dicevamo, abbiamo scelto il top della gamma, ovvero il "Mutuo Arancio Surroga" o "Sostituzione" a tasso variabile della ING Direct che, rispetto al "Cambia Mutuo BNL" offre un tasso un pò più conveniente (TAEG - ISC 5,41%) con un tasso che si attesta al 5,28% per tutta la durata del mutuo, (in pratica è come se il mutuo, da variabile diventasse a tasso fisso).

Anche in questo caso non ci sono spese per l'espletamento della pratica, ne costi d'istruttoria e perizia. Come nel caso preso in esame in precedenza, anche ING DIRECT rimborsa in toto, al cliente, le spese e gli oneri notarili, però tramite uno sconto applicato sulle prime rate del mutuo.

Se poi si vuol risparmiare qualcosina in più, ING Direct mette a disposizione anche la formula a rata costante. In questo caso l'ISC si abbassa ulteriormente, attestandosi al 5,30% con un tasso al 5,20% ed una rata costante nel tempo d'importo pari a 549 euro circa per 30 anni.

Il calcolo del tasso applicato è simile al modello adottato dalla BNL ma con una sostanziale differenza per ciò che attiene lo spread. L'indice di riferimento è l'Euribor ad 1 mese/365 giorni, mentre lo spread applicato varia a seconda dell'entità del finanziamento. Per importi inferiori ai 100.000 euro lo spread è dello 0,90%, mentre per importi che superino a tale cifra, lo spread è dello 0,75%. In entrambi i casi registriamo un risparmio rispetto all'offerta della BNL equivalente allo 0,20%.

Cambia Mutuo BNL voto: 6,5 - Mutuo Arancio Surroga o Sostituzione voto: 7
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