mercoledì 25 maggio 2011

Stipulare un land contract per comprare casa conviene?

Stipulare un land contract per comprare casa conviene? Prima di rispondere a questa domanda, però, è bene spiegare dettagliatamente cos'è un land contract (detto anche contract for deed). Sostanzialmente è una forma di finanziamento atipica in base alla quale, senza dover ricorrere ad alcun istituto di credito, avviene l'accensione di un "mutuo" diretto tra il venditore e l’acquirente. Questa forma contrattuale, garantita da regolare atto notarile, prevede che le due parti concordino le modalità di pagamento delle rate comprensive del tasso di interesse ad esse applicato. Fin dalla stipula, il land contract consente all'acquirente di occupare l'unità immobiliare oggetto d'acquisto che, come avviene nel caso di un mutuo ipotecario di tipo tradizionale, diverrà di sua effettiva proprietà soltanto alla fine, ovvero dopo aver saldato tutte le spettanze al venditore. Qualora l'acquirente, magari per sopraggiunte difficoltà economiche, non avesse la capacità di poter far fronte agli obblighi assunti, il venditore ha il diritto di riprendersi l'immobile, scevro dall'obbligo di dover restituire le somme ricevute all'acquirente. Questa particolarissima formula di mutuo senza banca è diffusa negli Stati Uniti fin dagli anni ’80 ma sta facendo la sua parte nel bel Paese solo da pochissimo tempo. Attenzione però, se il venditore è un'impresa, e fallisce, l’acquirente è sottoposto ad un elevato rischio, perchè perderà quasi certamente il diritto ad entrare in possesso dell’immobile, in quanto questi farà parte dell’asse fallimentare con cui verranno soddisfatti tutti i soggetti che vantano dei crediti nei confronti dell'impresa. Stipulare un land contract può essere conveniente per chi ha delle enormi difficoltà ad ottenere un finanziamento rivolgendosi ai canali tradizionali poiché, magari, non si hanno i requisiti necessari, sia in termini economici e reddituali, sia dal punto di vista delle garanzie da poter offire alla banca. Per l'acquisto da un privato non ci sono dei particolari rischi e la possibilità di negoziare liberamente il costo della rata è un bel vantaggio da sfuttare a dovere. Sconsigliatissima invece l'ipotesi di acquisto da un'impresa, soprattutto se questa versa in condizioni critiche e magari vuol vendere l'immobile per far cassa.
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