Meno raro di quanto si possa credere è il fenomeno dei mutui a tasso fisso che nel corso degli anni oltrepassano la cosiddetta soglia di usura. Con il decreto salva banche 394/2000, la legge ha chiarito che "si intendono usurari gli interessi che superano il limite stabilito dalla legge nel momento in cui essi sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, indipendentemente dal loro pagamento". Le norme antiusura non hanno quindi valore retroattivo e non si applicano a chi ha già stipulato in passato un mutuo il cui tasso, nel frattempo, è divenuto superiore al livello d'usura. Per questi le uniche strade percorribili restano quelle della surroga, della sostituzione o della rinegoziazione del tasso con la stessa banca.
