mercoledì 19 novembre 2008

Valutazione del mutuo sostituzione consolidamento liquidità di Unicredit Banca

Il mutuo sostituzione consolidamento liquidità di Unicredit Banca è un prodotto studiato per delle finalità diverse dall'acquisto di un'immobile. La sua caratteristica è quella di trasformare in liquidità il valore del proprio immobile, destinando, così, il denaro ottenuto al finanziamento di spese personali o familiari o, perché no, al consolidamento di debiti pregressi (estinzione di altri finanziamenti, debiti verso fornitori di beni e servizi, eccetera).

Questa particolare tipologia di mutuo appartiene alla famiglia dei "mutui liquidità" altrimenti detti "mutui per consolidamento debiti". I meccanismi adottati dalle banche per calcolare il tasso d'interesse sono vari, nel caso specifico che stiamo esaminando, il mutuo offerto da Banca per la Casa di Unicredit Banca ha un tasso misto a rata costante così determinato: fisso per i primi 5 anni e variabile per il resto della durata contrattuale che, al massimo, può essere di 20 anni complessivi. In pratica la rata rimane sempre la stessa per tutta la durata del mutuo e al diminuire della quota interessi aumenta la quota capitale.

L'importo che si può richiedere è pari all'80% del valore dell'immobile di cui si è proprietari ed il tasso fisso è calcolato facendo riferimento all'IRS a venti anni con valuta a decorrere dal primo giorno lavorativo di ogni mese a cui va aggiunto uno spread piuttosto consistente, pari all'1,70%.

Attenzione a non commettere l'errore di voler paragonare lo spread applicato a questo tipo di mutuo con quello di norma previsto per i mutui ipotecari. Stiamo parlando di due tipologie di finanziamento totalmente differenti che hanno anche costi e spese accessorie ovviamente diverse. Dal confronto tra le due tipologie di mutuo, i mutui ipotecari sono sicuramente più convenienti ma il denaro ottenuto non può essere utilizzato per scopi diversi dall'acquisto di un'unità immobiliare. Inoltre, è bene dirlo, i "mutui liquidità" vi permettono di spendere i soldi un pò come vi pare a condizione, però, di non destinarli allo svolgimento di operazioni speculative e/o finanziarie. Ad esempio, non è possibile chiedere 100.000 euro in prestito per poi reinvestirli in Borsa acquistando e rivendendo titoli come farebbe un trader.

Anche le spese sono piuttosto onerose. Si va dai 250 euro della perizia fino ai 1300 dell'istruttoria. E' obbligatorio aprire un conto corrente con Banca per la Casa il cui costo di gestione ammonta di norma a 60 euro.

Le spese di gestione amministrativa del mutuo ammontano a 60 euro l'anno a partire dal secondo anno, mentre le spese d'incasso rata sono pari a 3 euro cadauna. E', inoltre prevista una copertura assicurativa obbligatoria "incendio e scoppio" ed una "Caso Morte" per i mutuatari che alla scadenza del finanziamento abbiano un età superiore ai 70 anni. L’iscrizione ipotecaria è pari al 150% del capitale erogato.

ESEMPIO PRATICO

Un lavoratore dipendente (età 30 anni), a tempo indeterminato, con un reddito netto di 1200 euro al mese richiede un finanziamento di 100000 euro, rimborsabili mensilmente per 20 anni. La sua casa vale 200000 euro, quindi ha richiesto un mutuo pari al 50% del valore del suo immobile. La rata è costante ed ammonta a 725,11 euro ad un tasso fisso del 6,15% (TAEG/ISC 6,73%). Alla scadenza, il richiedente avrà corrisposto interessi per 74.026,78 euro a fronte di una richiesta di 100000 euro a cui vanno sommate spese accessorie per altri 3.870,00 euro. Totale complessivo dell'operazione 177.896,78 euro.

Nel complesso si tratta di un prodotto abbastanza valido ma da sottoscrivere solo in particolari circostanze. Se si è proprietari della casa in cui si vive, è possibile accorpare i debiti (inclusi eventuali importi residui di mutui ipotecari) in un unico finanziamento, denominato "mutuo di consolidamento", che permette, in molti casi (fare riferimento al singolo caso personale), di ridurre l’importo delle rate mensili. E' un mutuo abbastanza allineato agli altri prodotti offerti dalla concorrenza, per ciò che attiene la medesima categoria. VOTO FINALE: 6
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