lunedì 24 novembre 2008

Euromutuo BPM conviene veramente?

Euromutuo è il primo mutuo che segue l'andamento del tasso ufficiale di sconto, determinato dalla Banca Centrale Europea, attualmente fissato al 3,25%.

Come tutte le banche, anche la BPM applica al tasso base una percentuale aggiuntiva, detta spread, che è il suo guadagno effettivo. In questo caso, lo spread è pari all'1,50% che, sommato al 3,25% del tasso BCE fa, di Euromutuo, un finanziamento offerto sul mercato al tasso del 4,75%.

Il consistente calo dell'Euribor, nell'ultimo periodo, ha fatto si che molti competitors si siano adeguati alle nuove condizioni del mercato e, seppur con un guadagno più contenuto, conseguenza di uno spread meno consistente, hanno portato i tassi a dei livelli decisamente più accettabili rispetto al recente passato. Non è raro, oggi, poter sottoscrivere contratti di mutuo addirittura più convenienti dello stesso Euromutuo.

Così, ad esempio, è possibile contrarre Mutuo Arancio Variabile al Taeg del 4,53% (spread 0,80 punti) o Cariparma Mutuo Online Variabile con Opzione, il cui Taeg è pari al 4,55% (spread 0,85 punti). Buono anche il Mutuo Variabile di Che Banca! Taeg del 4,69% (spread 1 punto). Sul fronte dei mutui a tasso fisso, l'unico che può, in qualche maniera, reggere il confronto con Euromutuo è il Mutuo Cariparma Online a tasso fisso (Taeg 5,18% e spread pari a 0,85 punti), tutti gli altri prodotti sono decisamente meno alla portata.

In sostanza, quella che di fatto è la novità di maggior rilievo, ovvero quella di avere un tasso di interesse agganciato a quello ufficiale di riferimento della Banca Centrale Europea è, per Euromutuo un potenziale handicap se non verrà ritoccato al ribasso lo spread. Infatti, uno spread più contenuto, diciamo in linea con la media di mercato, attualmente tra lo 0,80% e l'1% costringerebbe la concorrenza a muoversi repentinamente per ritoccare al ribasso i propri tassi al fine di non restare ai margini del settore.

I vantaggi del tasso BCE, che
è meno volatile rispetto a quello Euribor ed è anche di più facile consultazione non essendo soggetto a rilevazioni che effettuano medie mensili, trimestrali o semestrali sono, di fatto, vanificati da questo spread sproporzionato.

Del resto, Euromutuo è un mutuo come tanti altri. Può essere concesso a chiunque abbia la necessità di acquistare un immobile ad uso abitativo e che abbia un 'età massima di 75 anni al termine del finanziamento. La durata massima prevista per il piano d'ammortamento mensile è di 30 anni, il che vuol dire che il richiedente non potrà avere più di 45 anni, all'atto della stipula del contratto, se vuole usufruire della durata massima consentita.

Non è previsto alcun limite per singola operazione mentre vi sono spese d'istruttoria per un ammontare complessivo di 250 euro (questa voce di costo, in caso di surroga, è nulla). Le spese d'incasso rata sono di 2 euro cadauna. L'assicurazione, denominata "Rischi Casa" ha un costo pari allo 0,055% del valore di ricostruzione a nuovo dell'immobile (è un parametro poco chiaro ed è bene farsi dare adeguate spiegazioni in merito dalla Banca prima di firmare il contratto). La polizza vita è calcolata annualmente sul debito residuo e, ad essa, è riservata una quota dello 0,16%. Infine, non è prevista alcuna penale per l'estinzione anticipata del debito.

ESEMPIO PRATICO

Finanziamento trentennale, a tasso variabile, di 150.000 euro richiesto nel 2005, che è l'anno in cui l'Euribor ha incominciato la sua marcia inarrestabile. La prima rata era di circa 684 euro al mese. L'otto ottobre di quest'anno era invece pari a 935 euro, ovvero 251 euro in più, un'enormità!

Se, per ipotesi, il mutuo fosse stato agganciato direttamente ai tassi Bce, oggi la rata sarebbe di 757 euro. La differenza è abbastanza evidente.

Simulazione Euromutuo

Richiesta: 100.000 euro
Rimborso: mensile
Durata: 30 anni
Spread: 1,50%
Tasso base: 3,25%

A queste condizioni, la rata mensile del mutuo è pari a 522 euro contro i 587 euro previsti se i tassi fossero stati agganciati all'Euribor ad 1 mese/365.

Che dire, Euromutuo è di per sè un buon prodotto ma, se si analizzano un pò tutti i mutui, sia a tasso fisso che a tasso variabile, oggigiorno disponibili sul mercato, non si può che collocarlo in una posizione di media classifica ed a pesare su questo dato è solo ed esclusivamente lo spread. VOTO: 6,5

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