lunedì 9 luglio 2012

Mutuo per ristrutturazioni. Vediamo di cosa si tratta

Il mutuo per le ristrutturazioni è una tipologia di mutuo che non tutte le banche presentano nella loro gamma di offerta. Nei mutui per ristrutturazioni, la richiesta in banca va fatta, aggiungendo ai documenti reddituali e patrimoniali indispensabili per tutti i mutui, un preventivo dei lavori di ristrutturazione a il computo metrico. A cui eventualmente aggiungere la Dia (dichiarazione inizio attività) o, in caso di variazioni volumetriche nell'immobile, la concessione edilizia. A quel punto, la banca invia il perito che determina il nuovo valore dell'immobile sulla base dell'impatto finale che avranno i lavori. Ed è su questo importo che si calcola il finanziamento, tenuto contop che il loan to value (valore massimo finanziabile in rapporto al valore dell'immobile per i mutui di ristrutturazione) di solito viaggia intorno al 50% o 70%. A quel punto si concorda la tempistica del finanziamento, solitamente spalmato in due o tre tranche. Le successive vengono erogate previa una nuova visita del perito, durante la quale si valuta lo stato dei lavori rispetto al tempo stimato, solitamente 18 mesi. Dal punto di vista finanziario questo punto rischia, però, di costare caro in termini di interessi, dato che fino a quando la banca non eroga il 100% (quindi anche l'ultima tranche) il debitore paga solo interessi di preammortamento, non computabili nel piano di ammortamento. Inoltre c'è meno varietà nell'offerta. Questa tipologia di mutuo è comunque surrogabile e gli interessi passivi sono detraibili. Inoltre può essere richiesto anche retroattivamente per ottenere liquidità relativa a lavori di ristrutturazione eseguiti senza autorizzazione e in seguito sanati con il pagamento degli oneri concessori e oblazioni, se effettuati entro l'anno di richiesta del mutuo. Sempre se la banca è d'accordo.
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