venerdì 24 giugno 2011

Meglio contrarre un mutuo o prendere casa in affitto?

Meglio contrarre un mutuo o prendere casa in affitto? Questa domanda ce la siamo posta praticamente tutti prima di prendere una decisione tanto importante e che, indipendentemente da quale essa sia, ci accompagnerà per gran parte della nostra vita. Molto spesso chiacchierando con persone che hanno preferito la locazione immobiliare, si evince con forza la volontà, da un lato di non dover per forza restare legati ad un luogo fisso per tantissimi anni, avendo la possibilità di trasferirsi in tempi molto rapidi e senza grossi problemi di natura burocratica, dall'altro e, oggigiorno iniziano a pensarlo in tanti, evitare le liti tra gli eredi per aggiudicarsi fette sempre più consistenti del bene lasciato in eredità. Per contro, però, si andrà a pagare mensilmente un canone d'affitto per un'unità immobiliare che non diverrà mai propria. Chi, invece, è orientato all'acquisto della casa, in buona sostanza decide di sobbarcarsi un esborso economico mensile, di ammontare molto simile ad un canone di locazione, ma che a scadenza, gli permetterà di ottenere la proprietà del bene. La diatriba, di per sé, non è semplice e, a dire il vero, un ruolo determinante lo giocano sempre e solo le esigenze personali ed i gusti soggettivi, ma volendosi addentrare in un confronto basato sui numeri, grazie ad un'indagine condotta dal Centro Studi della Tecnocasa, siamo in grado di fare un paragone tra locazione e mutuo per determinare, in linea di massima, quale possa essere la scelta più conveniente.

L'ipotesi di partenza è che si acquisti un bilocale di diverse zone di Milano e che acquirente e inquilino abbiano lo stesso capitale iniziale a disposizione. Se si scegliesse l'opzione legata all'acquisto dell'immobile bisognerebbe prendere in considerazione i costi legati all'acquisto della casa e all'accensione del mutuo; si devono poi ipotizzare delle spese di gestione dell'immobile, sia in termini di manutenzione ordinaria che straordinaria. A ciò va a sommarsi, com'è ovvio, la rata mensile del mutuo. A compensare gli esborsi ci pensa la rivalutazione della casa acquistata, rivalutazione che, come si evince dall'indagine condotta, sono stati prudentemente stimati pari alla media dell'indice Istat degli ultimi 10 anni, anche se nel lungo periodo il mattone, storicamente, si rivaluta più dell'inflazione. Da non dimenticare poi la somma corrispondente al beneficio fiscale dovuto alla detrazione degli interessi passivi.

Nel caso dell'affitto è stato ipotizzato che il capitale iniziale venga investito in un BTp della stessa durata del mutuo e che il canone di locazione venga aggiornato di anno in anno in base all'indice Istat. L'inquilino inoltre deve pagare annualmente la registrazione del contratto di affitto. Poichè i canoni di locazione differenziano dalle rate del mutuo, la differenza viene investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,25% e, allo stesso tasso, si investe l'eventuale differenza tra i costi di gestione dell'immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi. Naturalmente l'ipotesi è che il mutuo venga estinto solo alla scadenza e a tale data il risultato finale si ottiene, per il proprietario, come differenza tra il valore futuro dell'immobile e il totale dei costi; per l'inquilino, la differenza tra il capitale investito rivalutato e i canoni di locazione, più i costi.

Dall'elaborazione emerge un vantaggio per chi ha deciso di accendere un mutuo e di acquistare l'immobile rispetto a chi decide di prenderlo in affitto, tranne che nel caso dei dieci anni, durata sulla quale l'acquisto di un bilocale da 250.000 euro in zona semicentrale a Milano, con un loan to value del 60%, equivale a una rata mensile di 1.662 euro e un canone di affitto iniziale di 900. Alla fine dei dieci anni, il vantaggio è dell'inquilino. Vale invece il contrario in tutti gli altri casi: a partire dai 15 anni, la convenienza è tutta del proprietario.
Il mutuo conviene più dell'affitto oltre i dieci anni
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