Quando conviene estinguere il mutuo?

Quando conviene estinguere il mutuo? Se si è riusciti a risparmiare un po' di quattrini, o si sono materializzate entrate aggiuntive, può valere la pena ragionare sull'estinzione, totale o parziale del mutuo. Soprattutto ora che le penali di anticipata estinzione sono state abolite per i mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007. Mentre per i prestiti più vecchi sono state calmierate in base all'accordo tra Abi, l'associazione delle banche, e le organizzazioni dei consumatori. Con l'estinzione totale si chiude definitivamente la partita. Con quella parziale si ottiene una riduzione della rata proporzionale alla somma rimborsata. Ad esempio se il debito residuo è di 100.000 euro e se ne restituiscono 10.000 la rata scende del 10% L'estinzione parziale deve essere prevista dal contratto.

Ma quando conviene, realmente l'estinzione del mutuo?

In genere l'operazione è conveniente tutte le volte in cui non si riesce a investire i risparmi accumulati a un tasso superiore a quello applicato sul mutuo e con investimenti senza rischi. Quindi l'operazione è quasi sempre conveniente, soprattutto se viene effettuata nella prima parte del piano di rimborso perché si stanno restituendo soprattutto gli interessi mentre la quota capitale scende molto lentamente. Se, invece, si è molto vicini al traguardo l'estinzione dovrebbe dari minori vantaggi. E' comunque abbastanza facile capire i risparmi che si possono conseguire. Basta guardare il piano di ammortamento del mutuo, contenuto nella documentazione rilasciata dalla banca, e sommare gli interessi ancora da pagare per le rate future. Il totale corrisponde al risparmio conseguibile con l'estinzione. Il piano di ammortamento è previsto anche per i mutui variabili, ipotizzando tassi costanti. Vediamo di individuare alcuni casi tipo:

1. in un mutuo a tasso fisso, senza penali per l'anticipata estinzione e per cui non si abbia diritto alle agevolazioni fiscali estinguere il mutuo significa investire la liquidità impiegata al medesimo tasso del finanziamento e l'operazione oggi appare sempre consigliabile, salvo non si preferisca mantenere parte della liquidità come scorta per fare fronte a imprevisti;
2. se bisogna pagare penali, invece, il loro costo va considerato come parte integrante dell'investimento, la performance si abbassa leggermente ma la sostanza non cambia;
3. infine, se per il mutuo si ha diritto anche a ricevere le agevolazioni fiscali prima casa (il 19% di detrazione su un massimo di 4.000 euro l'anno per le somme pagate a titolo di interesse) bisogna considerare le rate mensili del mutuo al netto della detrazione, e così la performance dell'investimento si abbassa ulteriormente in maniera significativa ma non decisiva. L'operazione appare ugualmente consigliabile quando il tasso del mutuo è superiore ai tassi di mercato: oltre il 4%.

Stesso discorso per i mutui a tasso variabile, con l'avvertenza però che l'evoluzione dell'Euribor non è prevedibile; bisogna però considerare che qualora l'alternativa all'estinzione del mutuo sia l'investimento della liquidità in obbligazioni, le oscillazioni del denaro finiranno per compensarsi. Anche oggi con i tassi al minimo, ma in prevedibile ascesa, se si ha la liquidità necessaria appare conveniente abbattere il capitale in modo da precostituirsi un capitale se il costo del denaro dovesse impennarsi. In tutti i casi, bisogna considerare il vantaggio psicologico derivante dal fatto che ci si sta liberando in tutto o in parte da un debito. Infine, va segnalato il fatto che, se si estingue solo parzialmente il mutuo, la banca procede a una riduzione proporzionale della rata ma non è obbligata a offrire in alternativa la riduzione della durata mantenendo la vecchia rata.