L'IMU (Imposta municipale propria) è un contributo introdotto nell'ordinamento giuridico italiano dal comma 1 dell'articolo 8 del Decreto Legislativo numero 23 del 2011, che sostituisce l'imposta comunale sugli immobili (ICI) e, per la componente immobiliare, l'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF). L'imposta si applica al possesso di qualunque immobile, comprese l'abitazione principale e le loro eventuali pertinenze. In particolare, sono soggetti al versamento dell'IMU i proprietari di fabbricati (compresi quelli rurali a uso sia abitativo sia strumentale); le aree fabbricabili; e i terreni compresi quelli agricoli e incolti.
Sono tenuti al pagamento dell'IMU:
- il proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni destinati a qualsiasi uso;
- il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie;
- l'ex coniuge affidatario della casa coniugale;
- il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
Per calcolare l'IMU bisogna prima determinare la base imponibile che è costituita dal valore dell'immobile determinato nei modi previsti dalla legge e, poi, su tale valore si applica l'aliquota prevista per la particolare fattispecie. Per questi fabbricati la base imponibile si determina nel modo seguente: la rendita catastale viene prima rivalutata del 5% e poi moltiplicata per:
- 160 nel caso di fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;
- 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie C/3, C/4 e C/5;
- 80 per i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/10 e D/5;
- 60 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5; questo moltiplicatore sarà elevato a 65 a decorrere dal primo gennaio 2013;
- 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.
La nuova leggedi applicazione dell'IMU prevede tuttavia la possibilità di beneficiare di una riduzione del 50% della base imponibile per i fabbricati di interesse storico o artistico; per quelli dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono queste condizioni.
Per quanto riguarda il calcolo dell'IMU sull'abitazione principale, questa consiste in una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto nella quale il possessore e il suo nucleo familiare vivono abitualmente e risiedono anagraficamente. A questa possono essere annesse delle pertinenze accatastate esclusivamente nelle categorie:
- C/2: magazzini e locali di deposito; cantine e soffitte, se non unite all'unità immobiliare abitativa;
- C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse;
- C/7: tettoie.
La norma prevede che il contribuente possa considerare come pertinenza dell'abitazione principale soltanto un'unità immobiliare per ciascuna categoria catastale, fino a un massimo di tre pertinenze appartenenti ciascuna a una categoria catastale diversa. In altre parole, se la soffitta e la cantina, entrambe classificabili in C/2, sono accatastate insieme all'abitazione principale, si potrà usufruire delle agevolazioni per l'abitazione principale solamente per un'altra pertinenza classificata in C/6 o C/7.
Ma passiamo a verificare il livello delle aliquote dovute per l'abitazione principale e le sue pertinenze. La legge ha stabilito in questo caso un'aliquota pari allo 0,4% che può essere aumentata o diminuita fino a 0,2 punti percentuali da parte dei Comuni. In altre parole, l'aliquota IMU sull'abitazione principale può variare da un minimo dello 0,2% a un massimo dello 0,6%.
Le aliquote per l'abitazione principale e per le relative pertinenze si applicano anche alla casa coniugale assegnata all'ex coniuge e, se il Comune lo ha previsto nel proprio regolamento, all'abitazione non locata posseduta da anziani o disabili che risiedono in istituti di ricovero o sanitario; e cittadini italiani residenti all'estero.
Non solo. Per l'abitazione principale e le relative pertinenze, la normativa prevede la possibilità di ottenere alcune detrazioni rispetto all'IMU. Viene infatti riconosciuta, oltre all'aliquota ridotta, anche una detrazione pari a 200 euro per il periodo durante il quale si protrae la destinazione; se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi in ugual misura. Ma facciamo un esempio. Se l'abitazione è posseduta da marito e moglie che vi risiedono e dimorano per l'intero anno, a ciascuno di essi spetta la detrazione di 100 euro (ovvero 200 euro diviso 2). Se, invece, l'abitazione è posseduta da 4 soggetti che vi risiedono e dimorano per l'intero anno, a ciascuno di essi spetta la detrazione di 50 euro (200 euro diviso 4).
La legge prevede altri casi di detrazione anche per le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari; e per gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP). Non solo. Sono previste maggiorazioni delle detrazioni minime in alcuni casi specifici:
- La detrazione di 200 euro è maggiorata di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni, a condizione che lo stesso dimori abitualmente e risieda anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale.
- La maggiorazione non può superare 400 euro e, pertanto, l'importo complessivo della detrazione (200 euro) e della maggiorazione non può risultare superiore a 600 euro.
Per il calcolo della maggiorazione, bisogna tenere presenti alcuni elementi:
- Il diritto alla maggiorazione spetta fino al compimento del 26° anno di età, per cui si decade dal beneficio a partire dal giorno successivo a quello in cui si è verificato l'evento.
- Per poter computare l'intero mese nel calcolo della maggiorazione, bisogna che il compimento del 26° anno di età si verifichi dal 15° giorno del mese in poi o che la nascita si sia verificata da almeno 15 giorni.
Esempio di calcolo dell'IMU per l'abitazione principale, proprietario unico con due figli di età inferiore a 26 anni:
- Rendita catastale dell'abitazione 750 euro; Rendita catastale x 168*= 126000 euro (base imponibile). Aliquota di base relativa all'abitazione principale e alle sue pertinenze = 0,4% da cui: 126000 euro x 0,4% = 504 euro (IMU annua lorda). Detrazione per abitazione principale = 200 euro. Maggiorazione per figli = 50 euro x 2 figli = 100 euro.
- Rendita catastale della pertinenza (C/2 oppure C/6 oppure C/7) = 60 euro. Rendita catastale x 168* = 10080 euro (base imponibile). 10080 x 0,4% = 40,32 euro (IMU annua lorda).
- *Per semplicità di calcolo la rendita catastale si moltiplica per 168 (1,05 x 160) che comprende la rivalutazione della rendita del 5%.
Per quanto riguarda, invece, il calcolo dell'IMU sull'abitazione secondaria è sufficiente rivalutare la rendita catastale del 5% e moltiplicare il risultato per 160. Al valore così ottenuto bisogna poi applicare l'aliquota stabilita per le seconde case 0,76% a cui non è possibile applicare alcuna detrazione. I comuni possono modificarla fino a 0,3 punti percentuali.
