lunedì 26 novembre 2012

Comprare casa all' estero conviene moltissimo

Sono sempre più gli italiani che decidono di acquistare una casa all'estero per investimento. Nel corso dell'ultimo semestre, spinti anche dall'introduzione dell'IMU, il numero di investitori della Penisola che hanno deciso di puntare sul mattone al di fuori dei confini nazionali è cresciuto del 16,5%, portando a 15.500 il numero di appartamenti acquistati da italiani all'estero. Una bella cifra, che sembra destinata ad aumentare nei mesi a venire. Vuoi per l'acuirsi della crisi economica dello Stivale, vuoi anche per l'inasprirsi della pressione fiscale sul mattone nostrano. A tal punto che le previsioni degli esperti parlano di 40.000 case acquistate oltrefrontiera dal popolo dei nostri risparmiatori da qui a fine anno. Ma non sono solo i problemi di casa nostra ad attivare la corsa all'acquisto di immobili all'estero. Il crollo dei prezzi in alcune aree del Mediterraneo, quest'anno, o degli Stati Uniti nel biennio passato, hanno fatto da volano alle decisioni di investimento nel mattone targato Francia, Spagna, Grecia, Irlanda, Regno Unito, tanto per fare degli esempi. Ed è proprio a Londra che si è concentrato il boom di investimenti immobiliari da parte degli italiani negli ultimi sei mesi. Tanto che i nostri compatrioti hanno scalzato i russi dalla testa della classifica dei maggiori acquirenti stranieri di case all'ombra del Big Ben. Forte incremento delle compravendite anche a Marbella e Almeria, accanto alle sempre verdi Canarie o Fuerteventura. La crisi finanziaria in cui è caduta la Grecia ha riportato l'attenzione degli italiani anche sulle isole Cicladi (Mykonos e Santorini in primis), oltre a Ios, Thirassìa e Rodi dove gli ottimi collegamenti aerei low cost fanno da stimolo agli acquisti da parte delle famiglie.

Ma non esiste solo l'Europa. Il 9% degli italiani che hanno comprato casa all'estero hanno scelto come destinazione gli Stati Uniti grazie a prezzi ancora piuttosto contenuti, soprattutto in città come Miami e New York, e a un livello di cambio dell'euro sul dollaro ancora conveniente. "L'interesse per gli Stati Uniti è calato perché molte famiglie italiane hanno comprato negli ultimi anni e le quotazioni sono in fase di ripresa in molte città", hanno avvertito gli esperti di "Scenari Immobiliari" che hanno effettuato una ricognizione del mercato degli acquisti di case all'estero da parte degli investitori della Penisola. "Gli italiani, comunque sono al quarto posto tra gli acquirenti stranieri negli Stati Uniti, dopo inglesi, tedeschi e francesi. A fronte di una flessione complessiva, emerge un sensibile aumento degli acquisti a New York, dove tuttavia è in calo il valore medio dell'investimento". In diminuzione la domanda di appartamenti di lusso nell'Upper Side, nei pressi di Central Park, a favore dei piccoli edifici di Downtown e Midtown con un numero limitato di servizi e costi di gestione più contenuti. A Midtown i quartieri più richiesti sono West Village, Soho, Chelsea, Gramercy e Nolita, mentre è in forte aumento il numero di acquisti nel Financial District. 

Dopo New York, la località preferita dagli italiani è Miami, dove i prezzi sono dimezzati rispetto alle punte di mercato del passato, seguita da Los Angeles, San Francisco e Chicago. Si conferma l'interesse per le abitazioni di piccole dimensioni nelle città universitarie, soprattutto a Cambridge, New Haven e Boston. Si possono locare facilmente e si hanno rendimenti interessanti. Tra le mete più esotiche figurano anche il Brasile con il 6% delle preferenze, oltre alla Tailandia (3%) e a Dubai (2%). E cosa dire dei prezzi? Se è vero che la media dell'investimento immobiliare italiano all'estero si aggira tra i 200.000 e i 300.000 euro, è altrettanto vero che è ancora possibile fare ottimi affari, in Spagna come in Grecia, riuscendo a mettere le mani su appartamenti di medie dimensioni a un prezzo medio di 145.000 euro in Spagna e di 150.000 euro in Grecia. Anche nella vicina e rinomata Costa Azzurra gli italiani hanno acquistato casa sborsando mediamente non più di 190.000 euro, contro i 90.000 euro necessari per lo stesso investimento in Brasile o i 75.000 euro della Tailandia. Tra i Paesi dell'Europa dell'Est sono stati realizzati investimenti in Romania, Bulgaria e Repubblica Ceca, ma il flusso più consistente di acquisti si rivolge alla Croazia, dove i prezzi sono in aumento ormai da qualche anno e le prospettive di rivalutazione si mantengono elevate anche per il prossimo futuro. Le località più richieste sono quelle dalmate, soprattutto Hvar, Brac, Korcula, ma anche Split e Dubrovnik. In aumento l'interesse per l'Istria, con un livello infrastrutturale e quotazioni inferiori. In località quali Buzet, Rabac e Labin, con 80.000 euro si può ancora acquistare una casetta in buone condizioni sul mare.

L'investimento immobiliare fuori confine, oltre a consentire di sfuggire alle tasse sull'acquisto di una seconda casa in Italia, rappresenta anche un'ottima fonte di guadagno se messo a reddito. Le ultime rilevazioni mostrano, infatti, in livello degli yield (la percentuale di guadagno medio annuo su un immobile dato in affitto in rapporto al prezzo d'acquisto) di tutto rispetto. In Europa, per esempio, comprare una casa da dare in locazione a Chisnau, in Moldavia, consente di ottenere un ritorno annuo sul proprio investimento di oltre il 14%. Questo vuol dire che se si spendono 100.000 euro per l'acquisto di una casa, se ne ottengono ogni anno 14.000 dal contratto di locazione. In altre parole, l'immobile si ripaga da sé in poco più di 7 anni e da quel momento in avanti è tutto guadagno. Oltre, naturalmente, a un eventuale ritorno in conto capitale legato a un possibile aumento del valore dell'immobile. Al di là del caso estremo della Moldavia, esistono città ben più comuni capaci di offrire rendimenti comunque interessanti. É il caso della russa San Pietroburgo dove il valore medio del canone di locazione si attesta oggi all'8,15% del valore dell'immobile. Buoni guadagni attesi anche in Ungheria, a Budapest, con il 6,84%, o in Olanda, ad Amsterdam con il 6,63%. Tra le capitali del Vecchio Continente, comprare casa nel centro di Londra garantisce, in media, un livello di Yield del 4,12% mentre Parigi si attesta al 4,26% e Berlino al 4,80%. Si tratta, è bene ricordarlo, di valori medi al lordo delle imposte locali che, talvolta costituiscono un deterrente all'acquisto di un immobile o alla sua messa a reddito.

Negli Stati Uniti, per esempio, chi vuole comprare casa a New York deve mettere in conto il versamento di una tassa locale pari all'1,425% del valore dell'abitazione, a cui si deve aggiungere una tassa statale di 2 dollari per ogni 500 dollari del valore della transazione. Per acquisti superiori al milione e 100.000 dollari, inoltre, viene applicata in aggiunta la cosiddetta mansion tax di importo pari all'1% del valore dell'immobile. Senza dimenticare l'onorario del legale (il nostro notaio) che oscilla in media tra i 5.000 e i 7.000 dollari. Il caso degli Stati Uniti non rappresenta certamente un estremo negativo in uno scenario estremamente variegato sotto il profilo della tassazione delle operazioni di compravendita immobiliare come è quello europeo. In Russia, per esempio, tra tasse di registrazione, imposta di trasferimento, costi del legale e quota di intermediazione dell'agente, si può arrivare a pagare fino al 25% del prezzo dell'immobile. Le cose non variano molto in Bulgaria dove le spese legate all'acquisto di una casa arrivano a pesare fino al 24,88% dell'importo della transazione. Situazione più rosea, si fa per dire, nel Principato di Monaco, dove tra i costi di registrazione dell'atto e la quota da retrocedere all'agenzia immobiliare si arriva a spendere il 19,65% a fronte del 17,88% del Belgio, il 17% dell'Italia, il 16,30% della Francia e il 15,48% della Grecia. Meno oneroso acquistare una casa in Spagna (12%), in Germania (11,45%) e soprattutto nel Regno Unito dove bisogna mettere in conto appena il 5% del valore della transazione.

Per venire incontro a questa situazione onerosa per i cittadini europei disposti ad acquistare casa in un Paese del Vecchio Continente diverso da quello di residenza, lo scorso mese di giugno l'assemblea generale del Consiglio dei notariati d'Europa ha dato il via libera alla sperimentazione del progetto EUFides, una piattaforma messa a punto dal notariato europeo che faciliterà le transazioni immobiliari tra i 21 Paesi UE, dove è in vigore il sistema del notariato latino. Il sistema permetterà ai cittadini di contattare il proprio notaio di fiducia che seguirà direttamente per via telematica la compravendita in collaborazione con il notaio straniero dove è situato l'immobile da acquistare. La piattaforma consentirà, quindi, di poter svolgere a distanza tutte le pratiche tipiche per l'acquisto di un immobile: dal trasferimento dei dati all'esecuzione delle diverse procedure amministrative imposte dai singoli Stati, fino alla conclusiva firma dell'atto di vendita.
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