L'estinzione anticipata del mutuo è la facoltà concessa al cliente di restituire anticipatamente, in tutto o in parte, la somma ricevuta in prestito. L'estinzione sia totale che parziale è una facoltà riconosciuta solo al debitore dalla legge e che le banche sono tenute a concedere ai clienti (articolo 40 del decreto legislativo numero 385/1993). In merito ai costi, il decreto Bersani numero 7 del 2007 ha previsto l'eliminazione delle penali applicate all'estinzione anticipata dei contratti di mutuo stipulati per l'acquisto della prima casa a partire dal 2 febbraio 2007.
Inoltre, eventuali clausole contrattuali che prevedono questo tipo di oneri sono nulle. Per i contratti di mutuo già in essere al 2 febbraio 2007, un accordo tra l'Associazione Bancaria Italiana e le organizzazioni dei consumatori ha stabilito una riduzione delle penali precedentemente previste. Il decreto Bersani numero 7/2007, convertito nella legge numero 40/2007, prevede che il cliente possa rimborsare il finanziamento ricevuto prima della scadenza contrattuale, in misura sia totale che parziale (estinzione anticipata).
Per i contratti di mutuo stipulati dal 2 febbraio 2007, l'estinzione anticipata non è più condizionata all'applicazione di penali, ossia al pagamento di una somma di denaro aggiuntiva rispetto al capitale che si intende restituire. Inoltre, esiste il divieto di inserire nel contratto di mutuo clausole che pongono a carico del debitore una qualsiasi prestazione a favore della banca, e, qualora previste, tali clausole devono sempre considerarsi nulle. Per i mutui sottoscritti prima del 2 febbraio 2007, e quindi in essere a tale data, le penali di estinzione già previste contrattualmente sono ridotte; la misura della riduzione è stabilita dall'accordo siglato il 2 maggio 2007 tra l'Associazione Bancaria Italiana e le organizzazioni dei consumatori.
L'accordo ha individuato le misure massime della commissione di estinzione, in termini percentuali del capitale ancora da restituire, che le banche possono richiedere ai clienti sulla base delle caratteristiche del mutuo (a tasso fisso, variabile o misto), in relazione alla data di stipula del contratto di mutuo e al periodo residuo di ammortamento del mutuo. In particolare l'ABI e le associazioni dei consumatori hanno concordato le penali di estinzione, per tutti i contratti di mutuo a tasso variabile e per quelli a tasso fisso stipulati prima dell'1 gennaio 2001, nella misura di:
- nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo;
- 0,20% del capitale residuo nel terz'ultimo anno di ammortamento del mutuo;
- 0,50% del capitale residuo in tutti gli altri casi.
Per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000 le penali sono fissate a:
- 1,90% del capitale residuo nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo;
- 1,50% del capitale residuo nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo;
- 0,20% del capitale residuo nel terz'ultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo;
- nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo.
L'accordo contiene anche l'introduzione di una clausola di salvaguardia per quei mutui che già prevedono commissioni di estinzione di importo pari o inferiori a quelle stabilite dall'accordo stesso, introducendo in questo caso ulteriori riduzioni. Il cliente che estingue un mutuo già in essere al 2 febbraio 2007 ha il diritto di chiedere l'applicazione delle riduzioni.
