martedì 9 agosto 2011

Decreto Sviluppo rinegoziazione del mutuo

La versione definitiva del Decreto Sviluppo prevede delle novità di assoluto rilievo sul fronte dei mutui. In estrema sintesi, potremo dire che si tratta di una mini rivoluzione che, ad esempio, consentirà la rinegoziazione dei mutui ipotecari a tasso variabile. Fino al 31 dicembre 2012, è possibile la rinegoziazione dei seguenti tipi di mutuo:

  • mutui stipulati, o accollati anche a seguito di frazionamento, prima dell'entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge;
  • mutui aventi un importo originario non superiore a 200.000 euro;
  • mutui finalizzati all'acquisto o alla ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione;
  • mutui aventi tasso e rata variabile per tutta la durata del contratto.
Il mutuatario ha diritto di ottenere dal finanziatore la rinegoziazione del mutuo se al momento della richiesta presenta un indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a 35.000 euro e se, salvo diverso accordo tra le parti, non è moroso con il pagamento delle rate del mutuo.

Ma vediamo più in dettaglio le condizioni alle quali è effettuata la rinegoziazione.

Il tasso variabile è sostituito con un tasso annuo nominale fisso con limiti quantitativi prefissati, ovvero non superiore al tasso che si ottiene in base al minore tra i seguenti: l'IRS (Interest Rate Swap) in euro a 10 anni (al 5 luglio 2011 è del 3,41%)  e l'IRS in euro di durata pari alla durata residua del mutuo; se quest'ultimo valore non è disponibile, si fa riferimento alla quotazione dell'IRS per la durata precedente, riportato alla data di rinegoziazione alla pagina ISDAFIX 2 del circuito Reuters. Il valore così calcolato viene maggiorato di uno spread  pari a quello indicato nel contratto di mutuo ai fini della determinazione del tasso.

Come spiegano i lavori parlamentari la nuova rata verrà calcolata in base al minore dei suddetti due tassi: IRS a 10 anni e quello di scadenza pari alla durata residua del mutuo o, in mancanza, alla scadenza precedente, cui si aggiunge lo spread originario. L'applicazione del tasso d'interesse rinegoziato potrà operare per un periodo pari alla durata residua del finanziamento o, con l'accordo con il cliente, per un periodo inferiore.

Il decreto consente al debitore e alla banca di concordare, l'allungamento del piano di rimborso del mutuo per un periodo massimo di 5 anni, purché la durata residua del mutuo all'atto della rinegoziazione non diventi superiore a 25 anni. Le garanzie ipotecarie già prestate continuano ad assistere il rimborso senza il compimento di alcuna formalità o annotazione. La rinegoziazione si applica anche al finanziamento erogato dalla banca al mutuatario in qualità di debitore ceduto nell'ambito di un'operazione di cartolarizzazione con cessione dei crediti, o di emissione di obbligazioni bancarie garantite.
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