venerdì 3 settembre 2010

L'estinzione anticipata del mutuo può essere un buon investimento

Chi ha a disposizione della liquidità ed è alle prese con un mutuo, può considerare, alla stregua di un investimento, anche il rimborso anticipato di parte del capitale mutuato o dell'intera somma, fattispecie, quest'ultima, che di fatto determina l'estinzione anticipata del contratto.

E' bene ricordare che il mutuatario ha sempre la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente, smettendo quindi di pagare gli interessi. Ciò avviene attraverso la restituzione del capitale ancora dovuto, in ottemperanza all'articolo 38 e seguenti del decreto legislativo 385/93.

Per calcolare l'effettiva convenienza di un'operazione simile, per prima cosa, bisogna richiedere alla propria banca, per iscritto, il piano d'ammortamento aggiornato con la situazione delle rate, il capitale versato, quello ancora da rimborsare e la quota interessi residua.

Dal piano d'ammortamento si calcolano le mancate uscite che si otterrebbero rimborsando anticipatamente una parte, o tutto,  il capitale residuo. La convenienza del rimborso è data dalla differenza tra la somma delle rate che non si pagherebbero e il capitale residuo anticipato.

Alla penale di estinzione anticipata, se dovuta, va aggiunta la perdita delle detrazioni fiscali sulla quota interessi che rimane da pagare. Prima del 2007 la legge prevedeva che in caso di estinzione anticipata o di rimborso parziale del mutuo, l'istituto di credito, se previsto dal contratto, potesse richiedere un compenso al cliente, misurato come percentuale del capitale residuo. Una delibera del Comitato interministeriale credito e risparmio (Cicr) del 9 Febbraio 2000 stabiliva che la penale, se prevista dal contratto, fosse fissata in via esclusiva e onnicomprensiva e che nessun altro onere potesse essere addebitato.

La norma prevedeva che la formula di calcolo della penale fosse espressamente indicata nel contratto, usando anche indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione e riportando, nel contratto o in un suo allegato, uno o più esempi di applicazione della formula.

Con la legge 40 del 2007, detta Bersani Bis, questa penale è ora vietata o, per i contratti di mutuo firmati prima della legge 40, ridotta.
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