martedì 12 ottobre 2010

Come si calcola la rata del mutuo?

Come si calcola la rata del mutuo? Il calcolo può essere fatto in modi diversi. Se il mutuo è a tasso fisso, con rate sempre uguali nel tempo, il metodo più semplice è prendere le proprie entrate (mensili, trimestrali o semestrali in base alla rata, aggiungendo una quota di un dodicesimo, di un quarto o della metà della tredicesima) e dividerle per quattro. Il 25% del reddito è indicato spesso come proporzione congrua delle entrate da dedicare al mutuo. Questo metodo, però, è impreciso e non vale per mutui a tasso variabile, in cui la rata può crescere in modo rilevante.

Il secondo metodo è complesso e richiede più tempo ma è più affidabile. Si inizia calcolando qual'è il livello delle spese indispensabili. Una volta tolte queste dal reddito, si suddivide la rimanenza in base alla necessità di risparmio. Per far ciò bisogna annotare per un sufficiente numero di mesi ogni spesa sostenuta, conservando ogni scontrino, bolletta, fattura - compresi gli estratti conto di bancomat e carte di credito e le rate per l'acquisto dell'auto o di altri beni - e riportarlo su un'agenda o un foglio di calcolo, suddiviso per categorie (alimentazione, vestiario, cura della persona e salute, spese per la casa e manutenzioni, spese per l'auto e per gli spostamenti, bollette e riscaldamento, affitto, divertimenti e vacanze, varie).

Dopo alcuni mesi, compresi quelli invernali in cui le uscite salgono per le spese di riscaldamento, va calcolata la media mensile delle uscite indispensabili (ovviamente escluso l'affitto che sarà sostituito dal mutuo): si sommano tutte le spese indispensabili e si dividono per il numero di mesi in cui sono state sostenute. Poi si sottrae questo valore medio dalla media delle entrate mensili (compresa la tredicesima): quello che resta è il reddito disponibile per pagare il mutuo.

Tuttavia non bisogna mai destinare tutto il proprio reddito extra al mutuo: una quota di riserva va tenuta per far fronte a situazioni impreviste - spese extra per l'auto, la casa, la salute - e per altre forme di risparmio (piani di accumulazione, pensione integrativa, studi universitari dei figli, eccetera).

Se il reddito del cliente non è sufficiente a far si che il mutuo possa essere erogato (le banche calcolano il rapporto rata/reddito chiedendo una o più buste paga o l'ultima dichiarazione dei redditi), alla banca non restano che due strade: la prima è di non concedere il mutuo; la seconda è quella che attiene la richiesta di ulteriori garanzie oltre all'ipoteca, come la fideiussione * da parte di un terzo (ad esempio, del genitore per i figli).

* Fideiussione: contratto con cui una persona si assume l'impegno di pagare quanto dovuto da un altro debitore in caso di suo inadempimento. La fideiussione deve indicare i limiti di importo e di durata.
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