giovedì 14 ottobre 2010

Come analizzare la sostenibilità del mutuo?

Per analizzare la sostenibilità del contratto di mutuo occorre esaminare bene molte proposte: da quelle a tasso fisso a quelle a tasso variabile o a tasso misto offerte da banche, agenzie ed intermediari immobiliari che, insieme alle case in vendita, offrono ai clienti anche finanziamenti e mutui.

Queste offerte agevolano i clienti, riducendo i tempi per chiudere tutto il contratto, ma hanno dei costi. Gli intermediari immobiliari che propongono servizi finanziari lavorano quasi sempre per una sola banca e il cliente che li acquista perde  l'opportunità di comparare offerte diverse. Inoltre, l'intermediario immobiliare che vende mutui è pagato con una quota del prestito concesso al cliente. Un costo che la banca mette in conto al cliente. Così spesso i mutui degli agenti immobiliari sono più costosi di quelli contratti in banca.

Prima di firmare un mutuo è bene accertarsi di aver davvero scelto l'offerta migliore, sia economica che strutturale. Come scegliere? Il cliente può contare su alcuni alleati da consultare con largo anticipo sulla firma dell'atto. Il primo è il notaio. Questo pubblico ufficiale dovrà evitare rischi di frodi per la banca e i clienti, che potranno chiedergli qualsiasi informazione sugli aspetti tecnici del contratto. Spetta infatti al cliente e solo a lui scegliere il notaio di propria fiducia. E' meglio dunque presentarsi per tempo dal professionista con una copia del contratto di mutuo sulla quale siano stati evidenziati tutti i passaggi e i termini oscuri, per porre le domande necessarie per comprendere pienamente il contratto. Ma il notaio si occupa delle questioni legali e non di quelle economiche. Per queste la consulenza può provenire dalle associazioni dei consumatori che, se contattate per tempo, possono valutare non solo le caratteristiche legali del contratto ma anche la sua economicità e la sua corrispondenza reale con le esigenze del cliente.

Per farsi aiutare dal notaio e dalle associazioni dei consumatori, il cliente deve farsi consegnare tutti i documenti per ogni contratto che gli può interessare. La trasmissione di questi documenti non è un favore che la banca può concedere o meno, ma un diritto del cliente stabilito da norme italiane del 2003 e del 2005 e da una raccomandazione inviata alle banche dalla Commissione europea nel 2001.

In base alle regole sulla trasparenza dei servizi bancari, prima di avanzare la richiesta di mutuo il cliente ha diritto di ottenere da ogni banca un foglio informativo (distribuito via internet o su carta, dev'essere esposto sempre nei locali della banca) con le principali condizioni economiche (tipo di tasso, come è calcolato se è variabile, metodo di ammortamento, numero delle rate, loro periodicità e valore, altri costi) e legali (garanzie, condizioni, penalità) del contratto. Queste informazioni devono essere indicate anche in un documento standard europeo chiamato "prospetto Esis".

Con queste informazioni e l'aiuto dei suoi alleati, il cliente può scegliere la proposta che ritiene più vantaggiosa in linea con le proprie necessità. A quel punto, dopo aver presentato domanda, ha il diritto di ricevere dalla banca, con largo anticipo rispetto alla data della firma, una copia completa del contratto e un documento che riporti sinteticamente tutte le principali condizioni economiche e legali del mutuo. In base alla legge questo facsimile non impegna né la banca a erogare il mutuo né il cliente a firmarlo. Solo dopo aver letto tutto il materiale e avere ottenuto i relativi chiarimenti il cliente potrà firmare il contrattoo in modo consapevole.
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