martedì 22 aprile 2008

Il modello ESIS vi consente di confrontare le offerte e scegliere il mutuo più conveniente

Districarsi nel mare magnum dei mutui ipotecari non è sempre cosa facile, anzi, a dire il vero non lo è affatto! Per venire incontro alle esigenze di trasparenza della clientela, il 5 settembre del 2002, il "Codice di condotta europeo per il credito ipotecario" ha reso disponibile uno strumento di facile consultazione che mette in chiaro tutti gli aspetti più importanti del contratto di mutuo.

Il Modello Esis, acronimo di European standardised information sheet, serve a fornire al cliente un prospetto standardizzato contenente tutti i dettagli del mutuo richiesto.

Il Modello Esis consta di 15 sezioni che andiamo ad elencare nel dettaglio:

1) Nome della banca erogante;

2) Descrizione completa del prodotto offerto (dettagli del mutuo): a) nome del prodotto; b) piano d'ammortamento e relative modalità di rimborso; c) importo massimo del finanziamento erogabile, calcolato su base percentuale (di norma l'80% del valore dell'immobile) determinata in sede di perizia tecnica; d) tipologia di garanzia richiesta, ovvero il tipo di ipoteca che graverà sul bene; e)indicazione di un soggetto garante che si accolli il debito in caso di insolvenza del contraente.

3) Indicazione del Tasso Annuo Nominale (T.A.N.):questa voce inerisce, ad esempio, per i mutui a tasso variabile, sia il tasso d'ingresso che la formula di calcolo del tasso a regime mentre per quelli a tasso misto vengono indicati il tasso iniziale, la durata del periodo iniziale, il secondo tasso e la sua durata. Per i mutui a tasso fisso, il T.A.N. è semplicemente la misura del tasso applicato.

4) Indicazione del Tasso annuo effettivo globale (T.A.E.G.): il T.A.E.G. rappresenta la voce più importante nella valutazione del mutuo. E' una vera e propria "indicazione sintetica di costo"(da cui la sigla I.S.C.) che mette in evidenza tutte le voci accessorie legate al contratto (ad esempio, spese di incasso rata e simili).

5) Ammontare complessivo del finanziamento richiesto ed indicazione della valuta con la quale si effettua l'erogazione.

6) Durata del contratto comprensiva dell'eventuale periodo di preammortamento.

7) Piano di ammortamento in cui viene indicato sia il numero delle rate di ammortamento che quello, eventuale, delle rate di preammortamento, e la loro periodicità.

8) Importo della rata (per i mutui che prevedono il pagamento rateale a cadenza periodica).

9) Piano di rimborso capitale in unica soluzione (prevede il pagamento degli interessi e poi, separatamente, la sottoscrizione di una polizza assicurativa atta a rimborsare il capitale residuo, in un'unica soluzione, alla scadenza del contratto).

10) Elenco delle spese previste all'atto della stipula del contratto (spese di perizia tecnica, d'istruttoria della pratica e simili); stima sommaria dell'ammontare complessivo delle spese iniziali di pertinenza bancaria e indicazione dell'obbligarietà di accettazione dei servizi offerti dalla banca.

11) Spese accessorie: sono tutte le spese e i balzelli applicati dalla banca. In definitiva è un elenco delle spese ricorrenti non incorporate nel calcolo della rata.

12) Indicazione delle condizioni in base alle quali è possibile estinguere anticipatamente il mutuo e indicazione dell'importo della penale applicata al cliente in caso di estinzione anticipata.

13) Estremi dell'ufficio reclami della Banca.

14) Indicazione dell'obbligo o meno di domicialiazione del conto corrente presso la Banca che eroga il mutuo (di solito richiesta per pagamenti automatici a mezzo RID).

15) Indicazione dell'obbligo o meno di domicialiazione dello stipendio presso la Banca (implica l'apertura di un conto corrente presso la filiale della banca che ha concesso il mutuo, di solito al fine di ottenere rimborsi mensili a mezzo RID).

Insieme al modello Esis, la banca deve dare al cliente un prospetto analitico e sintetico del piano d'ammortamento del mutuo che contenga almeno l'importo della rata e la capitalizzazione degli interessi.

Purtroppo, la consegna del modello Esis, da parte della banca, non è un obbligo di legge, ma nasce da un accordo volontario tra le parti. Non sono previste sanzioni per le banche che non lo rilasciano ma, essendo l'Esis un modello fondamentale perché consente di confrontare le offerte e scegliere il mutuo più conveniente, è sempre bene richiederlo alla propria banca.
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