Novità sui mutui dal Decreto Liberalizzazioni

Il Decreto Legge sulle Liberalizzazioni si presenta quest'oggi a Palazzo Madama per l'approvazione definitiva. Nel mare magnum dei provvedimenti che ne costituiscono la base fondante, abbiamo concentrato la nostra attenzione sui temi inerenti le argomentazioni da sempre oggetto di questo blog, ovvero banche e mutui. Per ciò che attiene il sistema bancario è stato decretato lo stop alle clausole su tutte le linee di credito. Con il provvedimento diventano, quindi, nulle tutte le clausole che prevedono commissioni a favore delle banche a fronte della concessione di linee di credito e della loro messa a disposizione, del loro mantenimento in essere e del loro utilizzo, anche nel caso di sconfinamento, in assenza di affidamento ovvero oltre il limite del fido. Per i vecchi mutui, saldati prima della lenzuolata Bersani, non sarà più necessario andare dal notaio per estinguere l'ipoteca. Ma non è tutto. L'erogazione del mutuo non sarà più vincolata all'apertura di un conto corrente presso l'istituto di credito erogante e le polizze vita a copertura del mutuo saranno scelte direttamente dal cliente. A tal fine, la banca che concede il mutuo dovrà sottoporre al cliente almeno due preventivi di due differenti gruppi assicurativi non riconducibili alla banca, o all'intermediario finanziario stesso. Il cliente sarà comunque libero di scegliere sul mercato la polizza vita più conveniente e più vicina alle proprie reali esigenze. Ritornando per un momento sulle clausole, con particolare riferimento a quelle vessatorie, il Decreto Legge sulle Liberalizzazioni stabilisce che le clausole vessatorie potranno essere sanzionate con multe fino a 20.000 euro. Se le informazioni e le documentazioni fornite non saranno veritiere, invece, la sanzione potrà variare tra i 4.000 euro e i 40.000 euro. Per chi ha trasgredito la legge e non rispetta le norme sanzionatorie la multa potrà, invece, variare da 5.000 euro a 50.000 euro.

Cos'è l'imposta sostitutiva applicata al mutuo?

L'importo del mutuo erogato da una banca è soggetto a un'imposta sostitutiva pari al 2% dell'ammontare complessivo; nel caso di acquisto dell'abitazione principale (prima casa) l'imposta è minore ed è pari allo 0,25%. L'imposta viene trattenuta direttamente dalla banca che concede il finanziamento. Pertanto, la somma di denaro erogata dalla banca non è perfettamente equivalente alla somma resa disponibile per il mutuatario, circostanza, questa, che richiede in sede di versamento del prezzo al venditore della casa di regolare la differenza attraverso un altro mezzo di pagamento. Se il mutuo è concesso da un'impresa non bancaria, per esempio una società finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli. Ci possono poi essere altre imposte legate all'iscrizione dell'ipoteca o ad altri adempimenti.

Allungamento dei finanziamenti alle imprese e sospensione dei pagamenti

L'Avviso comune firmato oggi da Abi e Imprese è un primo, importante passo avanti sul fronte della rimodulazione dei finanziamenti alle imprese, mai come in quest'ultimo periodo messe alle strette dalla sfavorevolissima congiuntura economica. Le parti si sono impegnate a favorire il finanziamento del capitale circolante connesso alla realizzazione di nuovi ordini ovvero favorire progetti di investimento e il consolidamento delle passività finanziarie. Ma non solo, l'accordo mira ad agevolare anche un rapido smobilizzo dei crediti vantati dalle imprese nei confronti della Pubblica Amministrazione non appena siano stati resi operativi meccanismi che consentano di certificare i crediti rendendoli certi ed esigibili, ovvero attraverso altre forme di anticipazione di tali crediti da parte del settore bancario. In fine, ma non per ultimo, si cercherà di valorizzare il ruolo dei Confidi e dei fondi pubblici di garanzia ai fini di un ampliamento delle possibilità di accesso al credito da parte delle piccole e medie imprese. Ma vediamo più in dettaglio i termini dell'accordo:

SOSPENSIONE DEI PAGAMENTI

saranno ammissibili

• le rate (per la quota capitale) dei mutui e delle operazioni di leasing finanziario in essere a oggi e che non abbiano fruito di analogo beneficio ai sensi dell'Avviso comune per la sospensione dei debiti delle pmi del 3 agosto 2009;
• i mutui assistiti da contributo pubblico in conto capitale e/o interessi qualora l'ente che eroga l'agevolazione abbia deliberato l'ammissibilità dell'operazione con riferimento alla specifica norma agevolativa, segnalandolo alle parti firmatarie. A seguito dell'operazione di sospensione, però, il piano originario di erogazione dei contributi pubblici non dovrà essere modificato;
• per incassare la sospensiva le rate devono essere in scadenza o scadute (non pagate o pagate solo parzialmente) da non più di 90 giorni alla data di presentazione della domanda. E le operazioni di sospensione determineranno la traslazione del piano di ammortamento per un periodo analogo e gli interessi sul capitale sospeso saranno corrisposti alle scadenze originarie.

ALLUNGAMENTO DEI FINANZIAMENTI

saranno ammissibili

• i mutui in essere alla data di oggi che non abbiano fruito di un analogo beneficio ai sensi dell'accordo per il credito alle pmi del 16 febbraio 2001. Il periodo massimo di allungamento dei mutui previsto è pari al 100% della durata residua del piano di ammortamento. E comunque sia, il periodo di allungamento dei mutui non potrà superare i 2 anni per i mutui chirografari e i 3 anni per quelli ipotecari;
• i mutui che abbiano beneficiato della sospensione prevista dall'Avviso Comune del 3 agosto 2009. In tal caso, però, l'impresa potrà chiedere l'allungamento solo al termine del periodo di sospensione;
• i finanziamenti assistiti dal contributo pubblico in conto capitale e/o interessi qualora l'ente erogante l'agevolazione abbia deliberato l'ammissibilità dell'operazione, segnalando la cosa alle parti firmatarie. Ovviamente, a seguito dell'allungamento, il piano originario di erogazione dei contributi pubblici non dovrà essere modificato;
• le operazioni di allungamento fino ad un massimo di 270 giorni delle anticipazioni sui crediti potranno essere richieste sugli insoluti di pagamento che l'impresa ha registrato sui crediti anticipati dalla banca.

In conclusione, sul fronte della ripresa e dello sviluppo delle attività, per le imprese costituite in forma di società di capitali (incluse la forma cooperativa), che avviano processi di rafforzamento patrimoniale, le banche si impegnano a concedere un finanziamento proporzionale all'aumento dei mezzi propri  realizzati dall'impresa. Finanziamento comunque concedibile se l'aumento di mezzi propri sia valido per incassare le agevolazioni fiscali di cui al decreto legge 201/2011.

L'estinzione anticipata del mutuo, tra luci e ombre occorre far chiarezza

L'estinzione anticipata del mutuo è la facoltà concessa al cliente di restituire anticipatamente, in tutto o in parte, la somma ricevuta in prestito. L'estinzione sia totale che parziale è una facoltà riconosciuta solo al debitore dalla legge e che le banche sono tenute a concedere ai clienti (articolo 40 del decreto legislativo numero 385/1993). In merito ai costi, il decreto Bersani numero 7 del 2007 ha previsto l'eliminazione delle penali applicate all'estinzione anticipata dei contratti di mutuo stipulati per l'acquisto della prima casa a partire dal 2 febbraio 2007. 

Inoltre, eventuali clausole contrattuali che prevedono questo tipo di oneri sono nulle. Per i contratti di mutuo già in essere al 2 febbraio 2007, un accordo tra l'Associazione Bancaria Italiana e le organizzazioni dei consumatori ha stabilito una riduzione delle penali precedentemente previste. Il decreto Bersani numero 7/2007, convertito nella legge numero 40/2007, prevede che il cliente possa rimborsare il finanziamento ricevuto prima della scadenza contrattuale, in misura sia totale che parziale (estinzione anticipata). 

Per i contratti di mutuo stipulati dal 2 febbraio 2007, l'estinzione anticipata non è più condizionata all'applicazione di penali, ossia al pagamento di una somma di denaro aggiuntiva rispetto al capitale che si intende restituire. Inoltre, esiste il divieto di inserire nel contratto di mutuo clausole che pongono a carico del debitore una qualsiasi prestazione a favore della banca, e, qualora previste, tali clausole devono sempre considerarsi nulle. Per i mutui sottoscritti prima del 2 febbraio 2007, e quindi in essere a tale data, le penali di estinzione già previste contrattualmente sono ridotte; la misura della riduzione è stabilita dall'accordo siglato il 2 maggio 2007 tra l'Associazione Bancaria Italiana e le organizzazioni dei consumatori. 

L'accordo ha individuato le misure massime della commissione di estinzione, in termini percentuali del capitale ancora da restituire, che le banche possono richiedere ai clienti sulla base delle caratteristiche del mutuo (a tasso fisso, variabile o misto), in relazione alla data di stipula del contratto di mutuo e al periodo residuo di ammortamento del mutuo. In particolare l'ABI e le associazioni dei consumatori hanno concordato le penali di estinzione, per tutti i contratti di mutuo a tasso variabile e per quelli a tasso fisso stipulati prima dell'1 gennaio 2001, nella misura di: 

• nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo;
• 0,20% del capitale residuo nel terz'ultimo anno di ammortamento del mutuo;
• 0,50% del capitale residuo in tutti gli altri casi.

Per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000 le penali sono fissate a:

• 1,90% del capitale residuo nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo;
• 1,50% del capitale residuo nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo;
• 0,20% del capitale residuo nel terz'ultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo;
• nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo.

 L'accordo contiene anche l'introduzione di una clausola di salvaguardia per quei mutui che già prevedono commissioni di estinzione di importo pari o inferiori a quelle stabilite dall'accordo stesso, introducendo in questo caso ulteriori riduzioni. Il cliente che estingue un mutuo già in essere al 2 febbraio 2007 ha il diritto di chiedere l'applicazione delle riduzioni.

Cos'è il documento di sintesi?

Cos'è il documento di sintesi?

Il documento di sintesi è un documento obbligatorio in base alla trasparenza delle condizioni contrattuali, deve indicare le principali condizioni dei contratti bancari, come il mutuo; normalmente costituisce il frontespizio del contratto e riporta in maniera personalizzata (cioè riferita al singolo contraente), seondo quanto previsto dal contratto, le condizioni economiche pubblicizzate nel foglio informativo relativo allo specifico tipo di operazione o servizio. In osservanza delle disposizioni emanate in materia dalla Banca d'Italia, gli intermediari devono predisporre un documento contenente informazioni generali sulle diverse tipologie di mutui offerti, indicare in modo chiaro le caratteristiche e i rischi tipici delle operazioni di mutuo con modalità tali da agevolare per la clientela la comprensione delle principali differenze tra i diversi prodotti offerti. Gli intermediari devono inviare alla prima comunicazione utile il documento ai clienti con cui hanno già in essere un mutuo; inoltre devono mettere il documento a disposizione della clientela prima della stipula del contratto e in ogni caso alla prima richiesta di informazioni. Lo ha stabilito il decreto legge numero 185 del 2008, convertito nella legge numero 2/2009, nell'ambito delle misure finanziarie a sostegno delle famiglie che ha introdotto alcune novità sul mutuo bancario a tasso variabile; le disposizioni si applicano ai mutui finalizzati all'acquisto dell'abitazione principale in essere al 31 ottobre 2008 e a quelli stipulati a partire dal primo gennaio 2009.

Il credit crunch è un problema chiave da risolvere per ridare fiato all'economia italiana

E' ormai chiaro a tutti che allentare il credit crunch, la morsa del credito che strozza il flusso di finanziamenti alle imprese, è un problema chiave per ridare fiato all'economia italiana. Ma l'ultimo allarme che arriva dalla Sicilia evidenzia anche i mille rivoli di effetti collaterali perversi che prova un cattivo funzionamento del sistema del credito. A fronte di una domanda crescente di fondi delle imprese siciliane ha corrisposto nel corso del 2011 una riduzione del 20% delle erogazioni. E, purtroppo, i segnali che arrivano da altre regioni del Sud non sono molto più confortanti. Affiora, pertanto, un'aggravante che rende ancor più cupo l'atlante del credito italiano. Rischiano infatti di essere le zone del Paese periferiche e che più necessitano di un sostegno allo sviluppo ad essere le più penalizzate. E sono magari le piccole imprese e le nuove attività che cercano di dare slancio a zone depresse a risultare maggiormente vulnerabili. Ecco quindi che rimuovere tutte le barriere e gli ostacoli che ostruiscono lo scorrimento dei crediti verso le attività produttive diventa imperativo. Combattere il credit crunch non è solo lottare per far decollare la crescita, ma è anche il modo per non accentuare le differenziazioni territoriali che da troppo tempo pesano sul nostro Paese.

Quanti tipi di mutuo esistono?

I mutui si differenziano principalmente per le diverse tipologie di tasso di interesse applicato. I tassi di interesse comunemente applicati sono: fisso o variabile, ma esistono anche altre tipologie di tasso: il tasso misso, il tasso capped rate. 

Com'è noto, nel mutuo a tasso fisso il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo, mentre nel mutuo a tasso variabile il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza, in funzione delle oscillazioni del parametro di riferimento, solitamente il tasso Euribor (un tasso di riferimento, calcolato giornalmente, che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in euro tra le principali banche europee). Nel rimborso di un mutuo a tasso variabile la variazione della rata tuttavia non avviene necessariamente ogni mese ma solamente a scadenze prefissate (ed indicate nel contratto di mutuo) denominate epoche di revizione, che rappresentano le date di calendario in cui ilo tasso verrà periodicamente aggiornato; perciò viene considerata la quotazione assunta dal parametro di riferimento in quella stessa data.

Il mutuo a tasso misto, invece, presuppone la facoltà per il mutuatario di variare da una rata costante ad una variabile (o viceversa) a scadenze prefissate e definite nel contratto di mutuo. Il vantaggio della flessibilità nella scelta della tipologia di tasso più conveniente può determinare costi aggiuntivi da riconoscere alla banca.

Il mutuo capped rate (detto anche mutuo con cap) è un mutuo a tasso variabile con un limite massimo predeterminato oltre il quale il tasso di interesse non potrà mai salire, anche se i tanti tassi di mercato dovessero superarlo. A tale garanzia corrisponde, generalmente, uno spread applicato più elevato rispetto al tasso variabile normale.

Eistono poi mutui caratterizzati da una rata crescente o decrescente, soluzione che può essere scelta per adattarla al proprio ciclo di vita economica. Il mutuo a rate decrescenti permette di aumentare la quota di capitale rimborsato nella prima parte del finanziamento in modo tale da pagare un ammontare totale di interessi inferiore rispetto al mutuo a rate crescenti che, viceversa, contenendo le quote capitale delle rate iniziali del mutuo, permette di pagare rate iniziali di importo inferiore, via via crescenti, con la prospettiva di una contemporanea graduale crescita delle proprie disponibilità. Il mutuo a rate crescenti comporta comunque una quota complessiva di interessi corrisposti superiore al mutuo a rate decrescenti.

I mutui possono, inoltre, differenziarsi per le finalità per cui sono richiesti: ad esempio, per acquisto prima casa, acquisto seconda casa, per ristrutturazione, mutuo di sostituzione o surroga, per liquidità e consolidamento debiti (la soluzione per chi ha diversi finanziamenti in corso e vorrebbe accorparli riducendo magari l'importo complessivo mensile delle rate da pagare).

Cos'è il credit scoring?

Il credit scoring è un sistema automatizzato adottato dalle banche e dagli intermediari finanziari per valutare le richieste di mutuo o la concessione di credito al consumo da parte della clientela. Il credit scoring si basa su sistemi automatizzati che prevedono l'applicazione di metodi o modelli statistici per valutare il rischio creditizio. I risultati di questo processo di valutazione sono espressi in forma di giudizi sintetici, indicatori numerici o punteggi, associati al cliente e diretti a fornire una rappresentazione, in termini previsionali o probabilistici, del suo profilo di rischio, della sua affidabilità e della sua puntualità nei pagamenti.

Quali sono i costi del mutuo?

Gli interessi non costituiscono l'unica voce di costo che il richiedente deve fronteggiare per la concessione del mutuo. Le banche sono solite applicare ulteriori spese, il cui importo può anche essere significativo. Le spese più frequenti riguardano l'istruttoria della pratica, la perizia sull'immobile che si acquista, l'incasso delle singole rate come anche i premi per l'assicurazione obbligatoria a copertura dei danni sull'immobile (per esempio, l'incendio o lo scoppio). L'insieme di queste spese incidono sul costo complessivo del finanziamento, la cui valutazione non va trascurata soprattutto nella fase di scelta tra i diversi prodotti offerti. A scopo sia di informazione che di comparazione tra le varie offerte di mutuo, le banche devono rendere noto un indicatore che esprime in modo riassuntivo l'onere complessivo del mutuo, l'Indicatore sintetico di costo (Isc), assimilabile al Taeg previsto per i finanziamenti nella forma del credito al consumo. La misura dell'Isc (proprio perché incorpora anche altri oneri accessori) è di solito superiore, quando viene espressa in percentuale, a quella del tasso di interesse. In caso di acquisto della casa, la pianificazione delle spese deve tener conto anche di quelle che riguardano la trascrizione del preliminare e la stipula del rogito da parte del notaio, le imposte ed, eventualmente, le commissioni da versare all'agenzia immobiliare, il compenso all'intermediario per le spese d'istruttoria, che può essere calcolato sia in misura fissa sia in misura percentuale sull'ammontare del finanziamento; le spese di perizia, che possono essere richieste per la valutazione dell'immobile da ipotecare; le spese notarili per il contratto di mutuo e l'iscrizione dell'ipoteca nei registri immobiliari; il costo del premio di assicurazione a copertura di danni sull'immobile e eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito; altre spese quali la commissione annua di gestione pratica, le spese di incasso rata, le spese per invio comunicazioni (l'elenco completo delle spese dev'essere indicato in modo esteso nel Foglio Informativo del contratto di mutuo). Qualora si decidesse di ricorrere a un mediatore creditizio, è importante informarsi prima sul compenso che richiede, che potrebbe essere alto.

Cosa è il mutuo di consolidamento?

Il mutuo di consolidamento è quella particolare forma di mutuo di sostituzione (che sostituisce cioè un contratto preesistente) nella quale tutti i debiti contratti dal cliente, a partire dal mutuo ma comprendendo anche eventuali altri contratti per credito al consumo o altri tipi di prestiti e finanziamenti, vengono consolidati in un solo rapporto di credito, spesso allungando la durata, in modo che le rate da pagare ogni mese da più di una divengano una sola e, soprattutto, che l'importo degli esborsi mensili sia sostenibile per la disponibilità reddituale e finanziaria del cliente.

Commissione per estinzione anticipata del mutuo, un odioso balzello che interessa ancora qualche mutuatario

La commissione per l'estinzione o la riduzione anticipata del mutuo è un capitolo di spesa che fa parte della gestione del rapporto e come tale va indicata obbligatoriamente nel foglio informativo. L'importo è indicato in percentuale del capitale residuo, cioè ancora da versare, come risulta in base all'ultima rata pagata e al piano di ammortamento. Il Decreto Bersani numero 7/2007 ha previsto l'eliminazione delle penali applicate all'estinzione anticipata dei contratti di mutuo stipulati per l'acquisto della prima casa a partire dal 2 febbraio 2007. Inoltre, eventuali clausolecontrattuali che prevedono questo tipo di oneri sono nulle. Per i contratti di mutuo già in essere alla data del 2 febbraio 2007, un accordo tra l'Associazione Bancaria Italiana e le organizzazioni dei consumatori ha stabilito una riduzione delle penali precedentemente previste.

La certificazione interessi annua cosa è?

La certificazione interessi annua è un documento che ogni anno, in anticipo sulla scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi e il pagamento della relativa imposta, la banca, o la finanziaria erogatrice del mutuo, deve inviare obbligatoriamente al cliente. Il documento ha valore ufficiale nei confronti del Fisco e riporta l'indicazione dell'ammontare degli interessi sul mutuo pagati al cliente (o dai clienti, nel caso di mutuo cointestato) nell'anno d'imposta precedente. La certificazione è essenziale perché sulla somma indicata va effettuato il calcolo delle detrazioni di legge che spettano ai clienti che hanno pagato gli interessi dei mutui, in modo da utilizzarle in sede di dichiarazione dei redditi. La commissione per la certificazione interessi annua è una delle spese per la gestione del rapporto di mutuo, espressa in euro, che dev'essere indicata obbligatoriamente dal Foglio informativo, così come la commissione per il duplicato della certificazione interessi annua. Alcune banche, tuttavia, non la applicano.

Cosa è la caparra confirmatoria?

La caparra confirmatoria è una somma di denaro versata in anticipo sulla firma del mutuo, al momento del contratto preliminare a garanzia dell'impegno ad acquistare l'immobile. Spesso si tratta di una somma ingente, da scalare al prezzo dell'immobile. La legge, che vieta le operazioni in contanti sopra i mille euro, e il buon senso indicano come forma migliore di pagamento l'assegno circolare nominativo e non trasferibile. La caparra dev'essere sempre registrata nel contratto preliminare, meglio se assistito dalla presenza di un notaio, e al suo pagamento occorre che segua regolare ricevuta.

Il piano di ammortamento all'americana

Il piano di ammortamento all'americana, detto anche a due tassi, è diverso dagli altri (francese, italiano, tedesco) poiché si basa su due operazioni: una di finanziamento e l'altra di investimento. La rata è divisa in due parti: la prima serve a pagare gli interessi del prestito, il cui debito rimane invariato per tutto il tempo; la seconda è finalizzata a un piano di accumulo di capitale remunerato a un tasso differente da quello pagato per gli interessi e, di solito, inferiore. L'obiettivo è che al termine della durata del mutuo le somme capitalizzate nel piano di investimento, denominate "fondo di ammortamento", diano origine ad un importo pari al capitale preso in prestito con il mutuo, per essere rimborsate ed estinguere così il mutuo.

Comprare casa in Italia costa 18 anni di stipendio!

Comprare casa in Italia costa 18 anni di stipendio! Anzi, per l'esattezza 18,2 anni. Erano 15,3 nel 2001. A calcolarli è stato l'Osservatorio Nazionale della Federconsumatori e si riferiscono ad un appartamento campione di 90 metri quadrati, posizionato in una zona semicentrale di una grande area metropolitana. Nel giro di appena un decennio, dunque, in termini di potere d'acquisto, realizzare il sogno della casa di proprietà è diventato più caro di quasi un quinto. In parte la causa risiede nell'aumento dei prezzi delle unità immobiliari. In parte però incide, in maniera assai consistente, il mancato aumento del potere d'acquisto. Ecco perché negli anni scorsi sono stati sempre più gli italiani che hanno fatto ricorso ai mutui per comprare casa. D'altronde comprare un'unità immobiliare è l'investimento più importante della vita per la stragrande maggioranza degli italiani. Accendere un mutuo, specialmente in questi tempi di crisi nei quali le banche hanno, di fatto, chiuso il rubinetto del credito lo è ancora di più. Nessun contratto bancario come il mutuo lega così a lungo, e a volte in maniera così pesante, i clienti all'istituto di credito che, a fronte di un'ipoteca, concede loro il finanziamento necessario per acquistare l'abitazione. Che, è bene dirlo, resta comunque il primo amore dei risparmiatori. Non a caso, secondo le cifre più aggiornate della Banca d'Italia, alla fine del 2009 la ricchezza investita in abitazioni dalle famiglie italiane poteva essere stimata in 4.800 miliardi di euro, corrispondenti a circa 200.000 euro medi per famiglia. Una somma pari a oltre l'82% del totale delle attività reali possedute dalle famiglie, che è aumentata di 3,6 punti percentuali dal 1995. Una somma enorme, a fronte della quale, a fine 2009, l'ammontare complessivo dei mutui erogati dal sistema finanziario alle famiglie valeva 350 miliardi sugli 860 di debito totale. Una quota enorme, pari all'incirca al 41% dei debiti totali. Ma se la corsa dei mutui per comprare casa è andata rallentando negli ultimi anni sino a fermarsi e, nel 2011, a calare, non così si può dire per la dinamica del costo delle case. Secondo la Federconsumatori, rispetto al 2001 abitare in affitto costa l'83% in più, mentre la casa di proprietà costa il 33% in più. Gli inquilini spendono 707,15 euro al mese in più rispetto al 2001, chi compra casa 241,35 euro al mese in più di dieci anni fa. Ecco spiegata la ragione per la quale, a parte l'accumulazione, si preferisce sempre più l'acquisto all'affitto. Ma se comprare casa costa sempre di più, gli italiani cercano di ridurre il peso delle rate del mutuo stemperandolo grazie a una crescente durata del contratto. I mutui da 40 anni o più, che fino a pochi mesi fa in Italia neppure esistevano, mentre nel Nord Europa sono una realtà storica e in un Paese affine al nostro come la Spagna sono offerti dal 2005, sono ormai nella norma. Con la durata del mutuo, però, aumentano anche gli oneri: la rata mensile è un po' più leggera, ma a fine contratto se ne sono pagate molte di più, senza dimenticare che i tassi a 40 anni sono più alti di quelli a 30. Il tutto ha un solo effetto: far lievitare il montante finale, cioè la somma di capitale rimborsato e di interessi che è il solo vero parametro di costo della casa acquistata. In altri casi, ai clienti sono proposti anche contratti di mutuo con preammortamenti che durano fino a 10 anni. All'inizio la rata è leggera, ma i costi finali sono elevati. Purtroppo, spesso i clienti non leggono interamente i fogli informativi obbligatori: quando arrivano le rate pesanti, la sorpresa è amara. Ecco perché comprendere i termini del contratto più importante della vita è fondamentale. Saperlo leggere e capirlo a fondo, prima di firmarlo, può mettere al riparo da brutte sorprese. Mai come nel caso del mutuo, infatti, gli errori durano anni e costano cari.

Acquistare casa nel centro Italia costa più che altrove

Il sogno di una vita, il nido d'amore per giovani coppie che si apprestano ad affrontare l'avventura più esaltante e difficile che esista, ovvero condurre in porto il progetto più ambizioso di tutti, metter su casa e costruire le basi solide della propria famiglia. Un sogno difficile da realizzare e assai proibitivo, soprattutto per chi vive nel Centro Italia. Comprare casa conviene più al Sud che al Nord, ma complessivamente, gli immobili più costosi risiedono nel bel mezzo della nosta penisola. Ad indicarlo è l'indice di affordability, elaborato in esclusiva per Casa&Case dall'ufficio studi della Associazione bancaria italiana, dal ministero del Lavoro e dall'agenzia del Territorio. Questo indice misura l'accessibilità degli italiani all'acquisto della casa (una sorta di indice che misura il potere d'acquisto degli italiani in funzione dell'impegno economico necessario a sostenere l'acquisto di un'unità immobiliare), ponderando il reddito con la componente finanziaria (tasso di interesse sui mutui e andamento dei prezzi delle case). Dalla elaborazione emerge che sono avvantaggiati gli abitanti dell'Italia meridionale e insulare con un indice di affordability superiore a quello medio di 2 punti percentuali. Al Nord le condizioni di accesso sono perfettamente in media, mentre risultano penalizzati nell'acquisto gli abitanti dell'Italia centrale. La convenienza di un investimento al Sud è dettata non solo dal fatto che le case costano meno, ma anche dal calcolo del costo dell'abitazione in funzione del reddito, più basso rispetto al Nord ma meno del differenziale dei prezzi immobiliari. Nel dettaglio, fatto 100 il costo della casa nella media italiana, il costo è pari a 134 nell'Italia Centrale, a 107 per l'Italia Settentrionale e a 74 per il Mezzogiorno. A determinare un divario tanto consistente del potere d'acquisto da un'area all'altra contribuiscono diversi fattori esogeni che rendono incoerenti le quotazioni immobiliari rispetto al potenziale economico delle famiglie: in particolare giocano un ruolo rilevante il pregio storico del patrimonio residenziale, la vocazione turistica del territorio e la presenza di grossi conglomerati urbani. Riguardo a quest'ultimo aspetto, infatti, il costo delle case nelle otto principali città è il doppio di quello medio italiano e quasi il triplo se ci si riferisce alle famiglie che abitano nei centri storici. Per questo, il vantaggio reddituale delle famiglie che abitano nei grossi centri (+22% rispetto alla media nazionale secondo Banca d'Italia) è vanificato da prezzi delle case decisamente più cari rispetto ai piccoli centri e al Mezzogiorno.

Nuovi vincoli sulle assicurazioni a copertura dei prestiti e dei mutui

Nuovi vincoli sulle assicurazioni a copertura dei prestiti e dei mutui. L'ha chiesto esplicitamente l'Antitrust, a tutto vantaggio della clientela, in base alle nuove norme che entreranno in vigore a partire dal prossimo 2 aprile 2012. Per evitare che entro quella data spunti qualche sorpresa, a sostegno dell'intervento dell'Isvap è arrivato anche il Governo, con una norma di cui ci si è accorti di fatto solo con la recente pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della manovra correttiva varata dall'esecutivo tecnico guidato da Mario Monti. All'articolo 36 bis si legge infatti che nell'articolo 21 del codice del consumo (decreto legislativo 206 del 2005) si aggiunge il seguente testo: "è considerata scorretta la pratica commerciale di una banca, di un istituto di credito o di un intermediario finanziario che, ai fini della stipula di un contratto di mutuo, obbliga il cliente alla sottoscrizione di una polizza assicurativa erogata dalla medesima banca, istituto o intermediario". La disposizione legislativa comporta che l'Autorità Antitrust possa inibire "la continuazione delle pratiche commerciali scorrette ed eliminare gli effetti". Non solo. Con il provvedimento che vieta la pratica illegittima l'authority dispone anche "l'applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 5000 a 500 mila euro, tenuto conto della gravità e della durata della violazione". Nel caso delle polizze legate ai mutui la sanzione non può comunque essere inferiore a 50 mila euro.

Le nuove regole per i pagamenti in contanti

A partire dal prossimo 7 marzo entreranno in vigore le nuove norme che regoleranno le transazioni in contanti oltre la soglia dei 1.000 euro. Si tratterà di una rivoluzione totale delle abitudini dei cittadini italiani, con particolare riferimento ai pensionati, che dovranno apprendere l'uso di uno strumento ai più non propriamente familiare come il conto corrente bancario o postale. La parola d'ordine del Governo Monti è tracciabilità dei flussi di denaro e, in quest'ottica va ad inquadrarsi la riduzione della soglia massima utile all'effettuazione delle operazioni in contanti. Dal 7 marzo, dunque, gli stipendi, le pensioni, ma anche i pagamenti effettuati dalle amministrazioni centrali, gli enti locali e gli enti da essi dipendenti dovranno avvenire, per somme pari o superiori a mille euro, con pagamenti telematici. Entro il 31 marzo 2012, inoltre, libretti di deposito bancari o postali al portatore con saldo pari o superiore ai mille euro dovranno essere estinti definitivamente oppure il loro saldo dovrà essere ridotto al di sotto della soglia minima.

Per ciò che attiene i pagamenti, è bene precisare che non vi sarà alcuna limitazione al trasferimento in contanti per importi fino a 999,99 euro. Per trasferimenti più elevati sarà necessario effettuare operazioni dispositive attraverso l'uso di mezzi tracciabili, tipo bonifico, assegno, carta di credito, bancomat. In particolare, per quanto riguarda gli assegni, il limite di mille euro si applicherà al singolo assegno. Assegni diversi utilizzati per la stessa transazione non sono cumulabili per il calcolo dell'importo totale del trasferimento.

Un importante chiarimento in merito alle operazioni bancarie che prevedono il versamento o il prelievo di denaro contante da parte del cliente, dal proprio conto corrrente o verso di esso, inerisce la possibilità di effettuare le suddette operazioni, liberamente, senza l'obbligo di giustificare il motivo dell'operazione, poiché l'intera transazione è avvenuta tramite un intermediario finanziario. Per i prelievi, così come per i versamenti in banca, non esiste un limite, in quanto l'operazione è soggetta di per se agli obblighi di monitoraggio fiscale e antiriciclaggio.

Sul fronte dei contratti, invece, se la suddivisione di un importo pari o superiore a mille euro dipende da contratti già stipulati tra le parti, che prevedono rateazioni o somministrazioni, è ammessa la molteplicità dei trasferimenti. Resta la possibilità di verificare se il divieto è stato violato. L'importo annualmente dovuto a titolo di locazione può essere corrisposto per contanti con cadenza mensile quando previsto dal contratto e a condizione che le somme mensili versate non siano superiori ai mille euro.

L'infrazione alla soglia di utilizzo del contante diventa una spia di illeciti a carattere tributario. Il Decreto salva Italia stabilisce che la violazione dovrà essere comunicata entro 30 giorni, oltre che al Ministero dell'Economia e delle Finanze per la contestazione, anche all'Agenzia delle Entrate, con modalità stabilite da uno specifico provvedimento del direttore. Ricevuta l'informazione, l'amministrazione finanziaria attiverà i controlli fiscali.

Che differenza c'è tra foglio informativo e foglio comparativo?

Che differenza c'è tra foglio informativo e foglio comparativo?

I fogli informativi sono strumenti pubblicitari che vengono predisposti dagli intermediari bancari e finanziari e contengono una dettagliata informativa sulla banca o società finanziaria, sulle caratteristiche e sui rischi tipici del contratto di mutuo, sulle condizioni economiche, sulle principali clausole contrattuali. Le informazioni contenute devono consentire al cliente di comprendere il prodotto/servizio e di agevolare la comparazione delle offerte. Il foglio informativo deve essere redatto secondo le disposizioni vigenti in materia di Trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari, correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti. Insieme al foglio comparativo entrambi i documenti devono essere messi a disposizione dei clienti nei locali aperti al pubblico della banca (filiali e uffici), sul sito internet della banca, finanziaria, ente previdenziale o intermediario nella sezione "Trasparenza Bancaria".

Il foglio comparativo, invece, è un documento che contiene le informazioni generali sulle diverse tipologie di mutui finalizzate all'acquisto, alla costruzione, alla ristrutturazione o alla liquidità, sia per l'abitazione principale che per le altre, offerte da una banca, una finanziaria o un ente previdenziale. Permette ai clienti di confrontare le principali caratteristiche dei singoli prodotti - i rischi tipici, il tasso di interesse, la durata minima e massima del mutuo, le modalità di ammortamento, la periodicità delle rate, il Taeg è l'esempio di importo della rata di ciascun mutuo - per scegliere quello più adatto alle loro esigenze. Dev'essere redatto secondo le disposizioni vigenti in materia di Trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari, correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti. Per conoscere tutte le informazioni economiche relative a ciascun prodotto di mutuo, anche quelle non espressamente indicate dal foglio comparativo, è a disposizione il foglio informativo.

Cos'è il piano di ammortamento alla francese?

Il piano di ammortamento alla francese si caratterizza per avere rate costanti, interessi decrescenti e quote capitali crescenti. Questo tipo di piano convieneper chi vuole avere rate sempre più basse mano a mano che il tempo trascorre e che il capitale diminuisce. In questo modo non si rischia nemmeno di avere sorprese (come può invece avvenire con una rata a tasso variabile). Chi sceglie questo tipo di piano usufruirà dei vantaggi anche nel caso di un rimborso anticipato solo però nel primo periodo. In ogni caso è sicuramente questo il piano di ammortamento più diffuso e utilizzato dalle banche. Infatti il rientro del capitale è più lungo e di conseguenza gli interessi alla fine dei conti risultano maggiori. In questo modo chi fornisce il finanziamento guadagna molto di più rispetto ad altri piani di ammortamento. Se si applica questo tipo di ammortamento, dev'essere indicato obbligatoriamente alla voce "piano di ammortamento" del Foglio Informativo.

Come investire in questo 2012

Dalla prestigiosa penna di uno degli economisti più arguti e competenti che esistano in Italia, ovvero Oscar Giannino, giornalista dall'eloquio forbito ed assai gradevole, è nato uno dei più bei pezzi che questo scorcio di 2012 ci abbia regalato e la cui titolarità appartiene al mensile Wired (pagina 111 del numero 36, febbraio 2012), dal quale ci permettiamo di mutuarlo integralmente per renderlo fruibile anche alla consultazione dei nostri lettori.

"Un conto è che ti chiedano di interpretare dati finanziari e andamenti dei mercati, cioè di illustrare tesi fondate su catene di possibili conseguenze di alcuni trend. Si tratta di tesi che, per obbligo di chiarezza e verità, bisogna sempre avanzare mettendo le mani avanti. Perché ogni grande crisi - quella che viviamo dal 2007 è epocale - riscrive in maniera del tutto nuova le catene evenemenziali. Il che significa che ogni strategia di successo è figlia di un ciclo. E superata dalla sua crisi. Altro conto è quando ti chiedono di dar risposta alla domanda delle cento pistole: dire a una platea eterogenea che cosa sia meglio comprare nel 2012 che si apre tra funesti presagi. Hofatto la premessa - dice Giannino - perché vi appaia meno pazza la risposta alla domanda che mi è stata qui fatta. Primo, non c'è una risposta che vada bene per chiunque di voi. Ognuno deve misurare, qualunque sia il livello di reddito disponibile da destinare a risparmio e investimento e qualunque sia il suo stock patrimoniale di attività mobiliari e immobiliari, i tempi e i modi delle proprie produzioniattese di reddito e dei propri consumi di cassa nelle unità di tempo a venire, a breve, medio e lungo termine. Da questo dipende una ragionevole e prudenziale valutazione delle diverse curve di rendimento da perseguire attraverso diverse classi di asset. Secondo, è evidente che il risparmio degli italiani diminuirà: recessione ed erosione del reddito disponibile inducono a metter mano al patrimonio o, per evitarlo, a consumare meno. Situazione che spinge a forme di strisciante panico: da qualche mese non solo gli abbienti ma anche il ceto medio hanno iniziato a smontare posizioni e a trasferirle all'estero - continua Giannino - con ritiro anche di depositi. E formazioni di cuscini ingenti di liquidità e di rotoli di biglietti sotto il materasso. Terzo, è tra il possibile e il probabile che i prezzi medi delle unità immobiliari vadano incontro a flessioni: le nuove imposte sulla casa e la rivalutazione delle rendite e dei criteri di accatastamento inducono a pensarlo. Quarto, nell'ultima parte del 2011 i paesi emergenti hanno visto i mercati finanziari virare al ribasso assai più delle loro economie reali. Anche l'oro ha iniziato a perdere fino a quasi il 20%, dopo aver sfiorato i 2000 dollari l'oncia. Chi aveva scommesso sulla rivalutazione persistente del Franco Svizzero è rimasto scottato dalla decisione della banca centrale svizzera di fermare l'apprezzamento con ogni mezzo possibile. In sintesi estrema e conclusiva. Più prudenza sul mattone. Oltre ai banali conti di deposito ad alta remunerazione che offre il mercato, superiori al 4%, pensate, con qualche buon consigliere, a linee monetarie, pronti contro termine in valute di paesi emergenti con attivi solidi nelle partite correnti. Fondi ad alta diversificazione nell'obbligazionario, fuori dai bond sovrani che sono oggi sulle montagne russe ma invece bond corporate di grandi gruppi mondiali ad alta solidità - l'Eni è oggi più solida della Repubblica Italiana, per fare un esempio di casa nostra - con un bel po' di arbitrario su bond corporate high yields, che hanno ottimi rendimenti anche se elevano il coefficiente di rischio. E poi, se credete di seguirmi in quella che può apparirvi una follia, - conclude Giannino - se avete di fronte a voi una prospettiva di un paio di decenni o dovete pensare a figli piccoli, molto ma molto più azionario nei fondi bilanciati di quanto vi propongano in banca. Perché a questi prezzi di Borsa, a meno che la Terra impatti in un asteroide imprevisto, entrare nell'azionario (evitendo banche di paesi in cui possano fallire) offre negli anni a venire rendimenti molto ma molto interessanti".

Oscar Giannino

Cos'è la cartolarizzazione del mutuo?

Cos'è la cartolarizzazione del mutuo? In base alla legge 130/99, la cartolarizzazione è la procedura con cui la banca vende il credito per il mutuo concesso al cliente a una società, detta veicolo. La società veicolo paga la banca con denaro liquido che poi recupera emettendo obbligazioni garantite dal mutuo, che vende ai risparmiatori o ad altre società. In caso di cartolarizzazione del mutuo, in base all'articolo 58, comma 2, del Testo Unico Bancario (Decreto legislativo 385/93) la banca non ha alcun obbligo di informare preventivamente il cliente della cartolarizzazione con un modulo o per lettera: basta semplicemente che ne dia comunicazione nel registro delle imprese e sulla Gazzetta Ufficiale.

Cos'è il mutuo in valuta?

Il mutuo in valuta è un contratto che prevede l'erogazione di un capitale in una valuta diversa dall'euro; anche le rate saranno pagate nella stessa valuta. In questa tipologia di contratti di solito è previsto un giorno di riferimento per il cambio da applicare alla rata in scadenza, con conguaglio, positivo o negativo, secondo l'andamento del cambio alla scadenza successiva. Sono molto rischiosi per il cliente che si accolla il rischio di cambio, cioè quello che l'euro si svaluti nei confronti della valuta alla quale sono anche agganciate le rate e che quindi le rate stesse, espresse in euro, possano diventare più onerose.

Torna la commissione di massimo scoperto anche se avrà un nome diverso

Non ne sentivamo di certo la mancanza, ma tra le altre norme varate dal Governo Monti, spunta la reintroduzione della famigerata commissione di massimo scoperto, anche se non si chiamerà più così, ma bensì, "commissione onnicomprensiva" o "commissione di istruttoria veloce" a seconda dei casi. Ma vediamo più nel dettaglio di cosa si tratta. Sul fronte dei fidi il decreto sulle liberalizzazioni stabilisce che i contratti di apertura di credito e di conto corrente già esistenti, devono essere adeguati entro 90 giorni con la "commissione onnicomprensiva" o la "commissione di istruttoria veloce", che hanno sostituito la commissione di massimo scoperto, introdotte all'articolo 117 bis del Testo Unico Bancario. Entro tre mesi dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, i contratti di apertura di credito, meglio conosciuti come fidi, potranno quindi prevedere, quali unici oneri a carico del cliente, una commissione onnicomprensiva, calcolata in maniera proporzionale rispetto alla somma messa a disposizione del cliente e alla durata dell'affidamento e un tasso di interesse debitore sulle somme prelevate, che però dovrà essere corrisposta anche per sconfinamenti di un solo giorno. Per andare incontro alle esigenze delle aziende di credito, sono stati abrogati infatti i commi 1 e 3 dell'articolo 2 bis del decreto legge 185/2008, convertito dalla legge 2/2009, che esentava i clienti dal pagamento delle commissioni di massimo scoperto se il saldo del conto risultava a debito per un periodo continuativo inferiore a 30 giorni. L'ammontare della commissione onnicomprensiva non potrà comunque superare lo 0,5%, per trimestre, della somma messa a disposizione. Tuttavia, a fronte di sconfinamenti in assenza di affidamento o oltre il limite del fido, i conti correnti e i fidi possono prevedere, quali unici oneri a carico del cliente, una commissione di istruttoria veloce determinata in misura fissa, espressa in valore assoluto, commisurata ai costi e un tasso di interesse debitore sull'ammontare dello sconfinamento. Altre clausole che prevedono oneri diversi o non conformi a questi sono nulle ma non comportano la nullità del contratto di fido o di conto corrente.

Sospensione dei mutui, prorogati i termini fino al 31 luglio 2012

Prorogato al 31 luglio 2012 il termine di presentazione delle domande per la sospensione delle rate dei mutui. Gli eventi in base ai quali può essere chiesta la sospensione devono verificarsi entro il 30 giugno 2012. Questo è quanto stabilito dal nuovo Accordo firmato dall’Associazione bancaria italiana e 13 Associazioni dei Consumatori: Acu, Adiconsum, Adoc, Assoconsum, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori, che ripropone quanto stabilito a luglio scorso, al momento della seconda proroga semestrale. "Nell’attesa di esaminare congiuntamente un quadro di possibili misure strutturali di sostegno alle famiglie, quest’ultima proroga si è resa necessaria – informa l’Abi - per supportare ancorai nuclei che dovessero trovarsi in situazione di momentanea difficoltà. In questo ambito, si riconferma la volontà di continuare a sostenere il dialogo e la collaborazione tra banche e Associazioni dei consumatori".