giovedì 26 agosto 2010

Mutui trentennali con preammortamento

Per capire fino in fondo cosa sono i mutui trentennali con preammortamento è, prima di tutto, necessario dire cos'è il preammortamento. Con preammortamento, infatti, si definisce la fase del contratto in cui il cliente paga solo gli interessi. Più il preammortamento è lungo, più le rate iniziali sono leggere, ma diverranno molto pesanti al momento del rimborso dell'intero capitale, che non sarà stato spalmato su tutte le rate.

Da molti operatori del settore, il preammortamento è considerato alla stregua di una vera e propria trappola da evitare al fine di contenere i costi finali. Le banche, dal canto loro, amano particolarmente questa forma di contratto e, soprattutto per i trentennali, tendono a proporre con una certa facilità il preammortamento decennale.

All'inizio, come dicevamo, la rata appare leggera, ma i costi finali sono elevati. Purtroppo, molto spesso i clienti non leggono interamente i fogli informativi obbligatori e, nel momento in cui arriva il momento di pagare le rate pesanti, di sovente digrignano i denti.

Ecco di seguito un esempio pratico che può essere utile a capire l'entità degli oneri derivanti dal preammortamento. Le cifre sono fittizie e non riconducibili ad alcun prodotto attualmente presente sul mercato. Tuttavia l'ipotesi formulata è sufficiente a definire il fenomeno con una certa attendibilità.

Nell'ipotesi di un mutuo ventennale da 100.000 euro, al tasso fisso del 5%, con ammortamento alla francese (N.B. questo tipo di ammortamento prevede  rata costante di capitale e interessi), la rata mensile è pari a 660 euro. Se c'è un preammortamento di 5 anni, la rata iniziale composta dai soli interessi ammonterà a 416,70 euro mensili, ma passerà a 790,80 euro quando dovrà essere pagato anche il capitale.

Nel primo caso, senza preammortamento, al netto di altri oneri, il mutuo sarà costato 158.389,40 euro; nelk secondo, con preammortamento quinquennale, il montante sarà di 165.395,10 euro, ovvero, ben 7.000 euro in più. In questa simulazione, si evince chiaramente come la rata iniziale più leggera, in realtà costituisca uno specchietto per le allodole che ha come ultimo effetto quello di far lievitare il costo finale del mutuo del 4,4%.
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