domenica 13 dicembre 2009

Il prestito vitalizio conviene veramente?


Il prestito vitalizio conviene veramente? In linea di massima la risposta non può che essere affermativa! Questa particolare forma di finanziamento è sicuramente atipica, si tratta, infatti, di un contratto riservato a tutti coloro i quali hanno compiuto i 65 anni di età e che, proprietari di un immobile, decidano di far gravare su questi un ipoteca di primo grado a copertura del prestito ottenuto.

Il meccanismo che sta alla base di un prestito vitalizio è piuttosto semplice. Il contraente può ottenere, a seconda del valore dell'immobile, una somma che va dai 32.000 euro (fino ad un massimo del 50% del valore di perizia dell’immobile) ai 350.000/400.000 euro e, finché sarà in vita, non dovrà rimborsare nulla alla società finanziatrice, accollandosi, di fatto, il solo costo della perizia. Capitale ed interessi, che vengono capitalizzati per tutta la durata del finanziamento, sono dovuti dagli eredi in un’unica soluzione, entro 10 mesi dalla scadenza del finanziamento assieme ad ogni altra somma dovuta per spese e commissioni, ivi comprese le commissioni di istruttoria, gli interessi, le spese amministrative annuali ed i costi per l’assicurazione sull'immobile ipotecato.

A tutela dei contraenti sono stati studiati tutta una serie di escamotage per evitare che, ad esempio, gli eredi si trovino nella sgradevole situazione di dover pagare una cifra spropositata. Il contratto di prestito vitalizio comprende, anche in assenza di eredi, una procura speciale a vendere l'immobile di proprietà della parte contraente a favore della società finanziatrice. Qualora il debito accumulato ecceda il valore dell'immobile oggetto della vendita, il totale dovuto sarà pari al ricavato della vendita. Inoltre, se il prestito è stato richiesto da una coppia, il coniuge superstite non dovrà rimborsare nulla finché sarà in vita.

Tra le altre cose, questa forma di finanziamento si rivela molto utile per far fronte alle più svariate esigenze, eccezion fatta per l'acquisto o la ristrutturazione di una casa di proprietà o per fornire liquidità ad una attività professionale o commerciale.

Non tutti gli immobili, però, sono idonei a garantire un prestito vitalizio. Sono esclusi, tra le altre, tutte le abitazioni che abbiano un valore pari o inferiore a 70.000 euro, quelle che siano state costruite su un terreno ad alto rischio sismico, gli immobili gravati da vincoli artistici, paesistici o idrogeologici o senza concessione edilizia, gli immobili edificati su zone concesse dai comuni ex legge 167/1962 (disposizioni per favorire l'acquisizione di aree su cui costruire immobili appartenenti alla classe dell'edilizia economica e popolare). Ovviamente, se sul bene dovesse già gravare un'ipoteca, questa andrà estinta prima di poter accedere al prestito vitalizio.

Il contratto verrà stipulato per atto pubblico davanti a un notaio. Una volta espletate tutte le formalità per l’iscrizione dell’ipoteca, il finanziamento verrà erogato e tutti i costi relativi all’operazione verranno dedotti dall’importo del finanziamento, cosicché, il contraente non dovrà sostenere direttamente alcun costo.

Dunque, riepilogando, il finanziamento ha una durata iniziale di 30 anni ed è tacitamente rinnovato alla scadenza, salvo disdetta inviata dalla parte contraente almeno 3 mesi prima della scadenza. Il finanziamento scade comunque con la morte del debitore o del coniuge sopravvissuto in caso di finanziamenti cointestati (la data di scadenza naturale del finanziamento) e deve essere rimborsato entro i 10 mesi successivi dagli eredi. Il contraente ed i suoi successori o aventi causa possono rimborsare integralmente il finanziamento con i proventi derivanti dalla vendita dell’immobile dato in garanzia.

Un'altra cosa da tenere presente è che l’ipoteca viene iscritta per un importo fino ad un massimo del 500% del valore di perizia dell’immobile. L’ipoteca ha durata di 20 anni e la società finanziaria o la banca provvederà a rinnovare l’ipoteca almeno due mesi prima della scadenza del 20° anno per i finanziamenti ancora in essere.

Mediamente, a tutt'oggi, un prestito vitalizio è tipicamente da intendersi come finanziamento a tasso fisso così composto: il TAN è calcolato tenendo in considerazione le oscillazioni del tasso IRS lettera a 30 anni, maggiorato di uno spread minimo del 3%, e massimo del 4%. Gli interessi sono calcolati annualmente in via posticipata ed in capitalizzazione composta. L'ISC, invece, è pari al tasso fisso applicato al finanziamento ricalcolato per tenere conto delle spese accessorie che possono incidere con una maggiorazione fino ad un massimo dell’1%. Alcuni istituti di credito possono applicare anche una quota per la gestione annuale del finanziamento che, in media, si attesta sulle 50 euro.

Durante tutta la durata del finanziamento, ovvero fino alla morte del contraente, l'immobile oggetto d'ipoteca non potrà mai essere affittato o venduto se non dopo aver estinto l'obbligazione assunta.

In conclusione possiamo affermare che il prestito vitalizio è senz'altro una soluzione valida sia dal punto di vista dei tassi d'interesse applicati sia per ciò che attiene le modalità legate all'estinzione del debito da parte degli eredi che, di fatto, potranno vendere l'immobile trattenendo la differenza tra il ricavato e quanto speso per rimborsare la finanziaria o la banca. Uno dei rischi connessi ai prestiti vitalizi, tuttavia, riguarda proprio la possibilità che l’importo totale da restituire alla scadenza del finanziamento, a causa di un andamento non favorevole del mercato immobiliare ed a seguito della capitalizzazione annuale degli importi dovuti, raggiunga o superi il valore di mercato dell’immobile dato in garanzia. In questo caso, come abbiamo detto in precedenza, il soggetto finanziatore si limiterà a richiedere l'intero ricavato dalla vendita e non l'eccedenza. VOTO: 8
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