mercoledì 29 settembre 2010

Cosa è il credit scoring?

Il credit scoring è un metodo statistico di valutazione della solvibilità del cliente utilizzato da banche e finanziarie: si tratta di un sistemna di calcolo che analizza una serie di informazioni sul consumatore e fornisce come risultato un punteggio in merito al rischio che il cliente non paghi i debiti.

In base al punteggio, la banca o la finanziaria decide se erogare o rifiutare il prestito, ma anche che somma prestare e che tassi di interesse chiedere. Secondo la Banca d'Italia, le informazioni più rilevanti utilizzate per il credit scoring sono di quattro tipi:

  • sul cliente (ad esempio, il reddito disponibile e il lavoro svolto);
  • sul tipo di finanziamento da erogare (durata e importo);
  • sul bene da finanziare;
  • sul grado di indebitamento di chi chiede il prestito (questa informazione è registrata nelle centrali rischi "Sic").

martedì 28 settembre 2010

Quando è nullo un contratto di mutuo?

Un contratto di mutuo, perché sia valido, deve rispondere a determinati requisiti. Tra questi, deve sempre indicare il soggetto erogatore (banca o finanziaria) e i dati del consumatore che lo richiede, come anche l'ammontare del finanziamento, le modalità di erogazione e rimborso (numero, importi e scadenza di ogni rata), Tan e Taeg/Isc, eventuali oneri esclusi dal Taeg/Isc, le regole sulla mora e sulle garanzie.

Molto spesso, gli intermediari riportano un tasso, il Teg (Tasso effettivo globale), che, a differenza del Taeg (regolato dalle norme europee), indica le spese complessive ma non quelle relative all'assicurazione del contratto e alle tasse. Il Teg è l'unico tasso controllato dalla Banca d'Italia per stabilire le soglie d'usura, ma spesso è assai più basso del Taeg.

Attenzione alle offerte che decantano il "tasso zero": per essere veramente pari a zero, il tasso di cui si parla dev'essere il Taeg/Isc e non il Teg o il Tan. Infatti, lo ripetiamo ancora una volta, spesso vi sono casi in cui contratti con un Tan pari a zero hanno invece un Taeg/Isc molto superiore, quindi con costi reali decisamente più alti di quelli decantati.

Esistono comunque delle regole di garanzia a tutela dei consumatori. Una di queste prevede che nessun costo può essere addebitato al cliente se non è espressamente indicato nel contratto. Altra regola di garanzia per il cliente è quella che consente sempre il rimborso anticipato del credito versando le rate rimanenti più un'eventuale penale - che deve essere prevista dal contratto -  che in media non supera l'1% del capitale residuo.

La banca o la finanziaria, invece, non possono uscire anticipatamente dal prestito, dunque non possono chiedere che il cliente paghi in un'unica soluzione il capitale residuo.

In alcune tipologie di contratto, però, come la cessione del quinto dello stipendio o della pensione, spesso l'estinzione anticipata è molto costosa perché il cliente deve versare immediatamente tutte le spese che, se avesse rispettato le scadenze, avrebbe pagato un po' per volta.

Alla luce di quanto affermato sin qui, è lecito dunque chiedersi: quando un contratto è nullo?

Un contratto può essere nullo, annullabile o può comprendere anche parti non valide. E' nullo ogni contratto non scritto come anche tutte le clausole contrarie alla legge o che rimandano a usi non specificati. Quando manca una parte del contratto, o una clausola è annullabile, le regole prevedono che le parti annullate o mancanti siano sostituite da altre previste dalla legge. Ad esempio, se il Taeg o la durata non sono indicati nel contratto, di norma viene applicato il tasso nominale minimo medio dei Bot annuali emessi nei 12 mesi precedenti alla stipula del contrattoe la durata del prestito viene portata a due anni e mezzo.

venerdì 24 settembre 2010

Cosa sono le carte revolving?

Le carte di credito revolving consentono di pagare a rate gli acquisti fatti. A differenza delle normali carte di credito, però, questa tipologia di strumenti finanziari non comporta l'addebito delle somme spese sul conto corrente del cliente in una volta sola (di solito alla metà del mese successivo a quello in cui sono stati effettuati gli acquisti), ma funziona in modo totalmente diverso.

In sostanza, la banca apre una linea di finanziamento al cliente, entro un tetto massimo di spesa, che si riduce di pari passo alle somme spese con la carta. Ma la carta consente di rateizzare le somme impiegate per gli acquisti: a ogni rata prelevata dalla banca, l'importo disponibile sulla linea di finanziamento collegata alla carta viene ricostituito dalla somma corrispondente a quella pagata con la rata, in modo da consentire al cliente di effettuare altre spese restando entro il tetto massimo previsto.

Questo meccanismo di rotazione del credito ha il vantaggio di consentire un aumento delle disponibilità finanziarie per le spese del cliente, ma comporta anche un aumento dei costi pagati dal cliente che si fa sentire soprattutto sotto forma di tasso di interesse applicato dalla banca al valore delle somme erogate per i finanziamenti degli acquisti. Interesse che, di solito, è molto elevato.

giovedì 23 settembre 2010

Cos'è il credito al consumo?




Cos'è il credito al consumo? E' l'erogazione di un prestito tra i 154,94 euro e i 30.987,41 euro ad un consumatore, che non percepisce il denaro per un'attività imprenditoriale o professionale. Il rimborso avviene in forma rateale.
All'interno di questa tipologia esistono forme diversissime di prestiti: si va infatti da quelli personali a quelli finalizzati per l'acquisto di beni o servizi predeterminati, dall'emissione e utilizzo di carte di credito revolving alla cessione del quinto dello stipendio o della pensione.

Come per i mutui, anche per il credito al consumo è necessario che la banca o la finanziaria e il consumatore sottoscrivano un contratto che regoli modalità di erogazione, rimborso rateale e penalità in caso di violazione. La distinzione fondamentale è tra i finanziamenti finalizzati (la somma è erogata per l'acquisto di un bene o di un servizio specifico che dev'essere sempre indicato nel contratto) e non finalizzati (la somma è erogata senza che nel contratto ne sia specificata la motivazione).

Se si tratta di un finanziamento finalizzato, il contratto deve sempre indicare con precisione i beni o i servizi acquistati. In questo caso, dopo la stipula la somma viene accreditata non al cliente, ma alla società che vende il prodotto o il servizio. Questa procedura comporta la necessità di porre moltissima attenzione al contratto che si firma: spesso infatti la banca o la finanziaria inseriscono delle clausole, e le fanno firmare a parte, con le quali il cliente le esenta da qualsiasi effetto o danno se, una volta percepita la somma del finanziamento, il venditore non effettua la consegna del prodotto o servizio oppure non effettua i lavori previsti, come anche vende un bene deteriorato o danneggiato, o un servizio scadente e non a norma.

Se il cliente ha firmato una clausola di questo genere non ha più alcuna possibilità di rivalersi per i danni nei confronti della banca o della finanziaria, come pure non può evitare di pagare interamente le rate (e gli interessi) per il prestito ricevuto: deve solo pagare e portare in giudizio il venditore del bene o del servizio. Una situazione drammatica nella quale si sono trovati spesso molti incauti clienti, che oltre al danno si sono dovuti accollare anche gli oneri di cause legali lunghissime, costose e dagli esiti incerti.

Invece nel caso di un finanziamento non finalizzato, di un prestito personale o di un contratto di cessione del quinto dello stipendio o della pensione, la somma viene versata direttamente sul conto corrente bancario del cliente che può spenderla come meglio ritiene.

mercoledì 22 settembre 2010

Cos'è un mutuo cartolarizzato?

La cartolarizzazione del mutuo è la procedura con cui la banca vende il credito per il mutuo concesso al cliente a una società, detta veicolo. La società-veicolo paga la banca con denaro liquido che poi recupera emettendo obligazioni garantite dal mutuo, che vende ai risparmiatori o ad altre società.

In caso di cartolarizzazione del mutuo, in base all'articolo 58, comma 2, del Testo unico bancario, la banca non ha l'obbligo di informare preventivamente il cliente della cartolarizzazione con un modulo o per lettera: basta semplicemente che ne dia comunicazione nel registro delle imprese e sulla Gazzetta Ufficiale.

In estrema sintesi, dunque, cartolarizzare un mutuo significa semplicemente che, con un'operazione finanziaria, il debito è stato ceduto a una terza parte.

martedì 21 settembre 2010

Finanziamenti per consolidamento debiti: cosa sono e a chi sono rivolti?

I finanziamenti per consolidamento debiti sono dei prestiti garantiti da ipoteca sulla casa che incorporano in un unico prestito le somme per il mutuo e la liquidità per estinguere altri e più onerosi prestiti precedenti.

Il consolidamento debiti si ha quando tutti i rapporti di debito preesistenti sono concentrati in un unico contratto, cioè in una sola rata mensile.

La ristrutturazione del debito personale inizia con la ricognizione del carico totale di debiti che il cliente in difficoltà si è assunto nel tempo. Alla luce delle entrate familiari si effettua un conteggio di tutte le rate che periodicamente sono da pagare. Questa somma di esborsi, detta servizio del debito*, serve per calcolare la nuova soglia di indebitamento sostenibile rispetto alle entrate del cliente.

Una volta calcolata la rata complessiva, la banca o la finanziaria erogano le somme necessarie ad estinguere tutti i finanziamenti precedenti e subentrano nelle relative garanzie (anche reali, relative cioè a beni immobili, come l'ipoteca).

Questi contratti hanno vantaggi e svantaggi. Il vantaggio è la riduzione della rata, che si ottiene allungando la durata del rimborso e applicando al finanziamento i tassi validi per i mutui (se l'operazione è assistita dall'ipoteca sulla casa), che sono più bassi di quelli pagati dal cliente per i prestiti per l'auto o altri beni. Lo svantaggio consiste nell'allungamento delle scadenze.
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*Servizio del debito: E' la somma di tutti i pagamenti periodici, dalla rata alle spese d'incasso, ai premi delle polizze connesse al mutuo, che il cliente deve sostenere per il contratto. Indica il livello di uscite annue da mettere in conto per la gestione del bilancio familiare.

lunedì 20 settembre 2010

Quali sono i tassi in un contratto di mutuo?

Una prima definizione utilizzata è quella del tasso annuo nominale (Tan): indica il tasso d'interesse, in percentuale e su base annua, richiesto per il finanziamento, cioè quello su cui sono calcolate le rate. Il Tan però non comprende spese, oneri e altre commissioni, quindi non esprime il costo complessivo del mutuo che può essere anche molto più alto.

L'unica misura reale del tasso sulla cui base si possono comparare le offerte è quindi l'Isc, di cui abbiamo parlato nella prima parte. L'Isc, detto anche Taeg (tasso annuo effettivo globale), è lo strumento fondamentale per comparare i mutui: è l'unico indice che rappresenta il costo totale del contratto a carico del cliente e che comprende gli interessi come pure tutti gli altri costi da sostenere (oneri bancari, commissioni di incasso rata, spese di perizia, spese per la pratica, polizze di assicurazione, il costo di eventuali intermediari creditizi e le altre spese del contratto).

Più basso è il Taeg, migliore è il mutuo. L'Isc-Taeg è espresso in percentuale del credito concesso e su base annua. Per i mutui a tasso variabile la legge impone alle banche di indicare il Taeg a regime, ovvero quello dato dalla somma del tasso iniziale e dello spread, la maggiorazione.

martedì 14 settembre 2010

Quali metodi di ammortamento esistono?

I metodi di ammortamento sono sistemi di calcolo finanziario utilizzati per determinare le rate. I metodi possibili sono molti, ma quello utilizzato abitualmente in Italia è detto "metodo alla Francese": le rate sono costanti nel tempo e il pagamento degli interessi sul capitale erogato dalla banca non avviene una volta sola alla fine dell'anno, ma è distribuito su ciascuna rata.

Le rate sono così composte di una "quota capitale" (che va a scalare il prestito originario) e di una "quota interessi". La quota capitale è più bassa all'inizio del mutuo (e dunque la quota interessi è più alta), mentre alla fine del rimborso la quota interessi è bassissima e quella di capitale costituisce gran parte della rata.

Le banche infatti preferiscono incassare subito la maggior parte degli interessi e ciò rende poco conveniente la chiusura anticipata di un mutuo dopo poco tempo dalla firma, perché a quel punto sono stati pagati alla banca quasi solo interessi, mentre il capitale va ancora rimborsato quasi interamente.

Altri metodi di ammortamento sono quelli "all'italiana", "alla tedesca" e "all'americana", che però sono raramente utilizzati in Italia. Il metodo all'italiana prevede che la quota capitale sia costante a ogni rata e che il valore di quest'ultima sia variabile in funzione di una diversa distribuzione della quota interessi. Il metodo alla tedesca prevede che ciascuna rata sia dello stesso valore (come il francese), ma comporta il pagamento anticipato degli interessi. Il metodo all'americana suddivide la rata in due parti: la prima paga gli interessi sul prestito, la seconda finanzia un piano di accumulo di capitale (che produce interessi, ma a un tasso di solito più basso di quello del mutuo) che a fine contratto serve per rimborsare il capitale. Il metodo all'americana di solito è utilizzato per i mutui balloon.

Le banche hanno l'obbligo di consegnare ai clienti il piano di ammortamento al momento della firma del contratto, ma chi intende sottoscrivere un mutuo dovrebbe farsi consegnare questo documento in anticipo e leggerlo con estrema attenzione per controllare i costi di ogni rata.

venerdì 10 settembre 2010

Che differenza c'è tra l'ammortamento e il piano di ammortamento?

L'ammortamento è la procedura contabile con cui, in base al capitale erogato, alla durata del contratto, al tipo di tasso e al metodo di calcolo applicato, si calcolano il montante finale e gli importi di ogni rata.

Il piano di ammortamento è invece una tabella dove sono riportate tutte le rate da pagare (suddivise tra quota di capitale rimborsata con ciascuna rata e quota degli interessi pagati dal cliente) le relative date di scadenza e il montante finale.

Nei mutui a tasso variabile l'ammortamento è calcolato  in base al tasso in vigore alla firma del contratto e quindi può variare con i tassi al rialzo o al ribasso. Per questo ogni anno le banche devono inviare un piano di ammortamento aggiornato ai tassi effettivamente utilizzati.

martedì 7 settembre 2010

Estinzione anticipata dei mutui a tasso misto o frazionati

Esistono alcune norme particolari che regolano due tipologie di mutui. Si tratta dei contratti a tasso misto o frazionati.

Per ciò che attiene i mutui a tasso misto sono state trovate soluzioni specifiche che fanno corrispondere le misure della commissione rispettivamente ai mutui a tasso fisso o variabile.

Chi, invece, subentra nel mutuo stipulato dal costruttore, perché compra una casa in cantiere o ancora sulla carta, deve considerare che si troverà probabilmente di fonte ad un mutuo frazionato. Quasi sempre, infatti, l'impresa edile si finanzia con i mutui legati all'intero edificio da costruire e non alla singola unità immobiliare.

Questo comporta che, al momento della vendita dal costruttore al proprietario finale, il mutuo viene frazionato. Il problema, per i mutui preesistenti, era che spesso l'ipoteca era unica per tutto l'immobile e la Legge Bersani riguardava solo i mutui stipulati dai privati. Le banche sui mutui frazionati continuavano così ad applicare la penale per l'estinzione anticipata. Non solo: la cancellazione semplificata dell'ipoteca veniva esclusa perché riguardava l'intera costruzione.

Tutto ciò comportava un aumento degli oneri perché si rendeva necessaria l'opera dei notai. Ma dal primo gennaio 2008, grazie alla Legge Finanziaria 2008, il diritto all'estinzione anticipata senza penali e alla cancellazione dell'ipoteca operata direttamente dalla banca è stato esteso anche ai mutui stipulati dal costruttore e poi frazionati.

Inoltre, il 17 marzo 2008 Abi e Associazioni dei Consumatori hanno firmato una dichiarazione aggiuntiva all'Accordo sull'estinzione anticipata del 2 maggio 2007: chi ha estinto, prima del 2008, mutui accollati per frazionamento appartenenti alle tipologie indicate dall'accordo del 2 maggio 2007 e ha pagato una penale superiore a quella applicabile secondo le condizioni e i termini stabiliti dall'accordo del 2007 può chiedere il rimborso della parte della penale che eccede quella prevista dall'accordo.

lunedì 6 settembre 2010

Penale per l'estinzione anticipata del mutuo: casi particolari

  • Le penali per l'estinzione anticipata del mutuo sono vietate su tutti i nuovi contratti di mutuo sottoscritti a partire dal 2  febbraio 2007 da persone fisiche, per la prima casa o per attività economiche e professionali.
  • Le penali per l'estinzione anticipata del mutuo devono essere ridotte per i mutui preesistenti, così come stabilito dall'accordo siglato il 2 maggio 2007 dall'Abi e dalle Associazioni dei Consumatori.
  • Alle banche è vietato sostituire le penali di estinzione anticipata con altre forme di costi o di commissioni.
Per i mutui estinti tra il 2 febbraio 2007 (per ciò che attiene la prima casa) o il 3 aprile (altri contratti, come per costruzione, ristrutturazione, eccetera) e il 2 maggio 2007, data dell'accordo tra Abi e Associazioni dei Consumatori, gli istituti di credito sono stati obbligati a rimborsare la differenza tra quanto incassato con le vecchie penali e quanto avrebbero incassato con le nuove penali ridotte. 

L'estinzione anticipata con le penali agevolate va chiesta compilando la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà da reperire in banca. I benefici sono applicati automaticamente e senza costi, nemmeno di comunicazione.

venerdì 3 settembre 2010

L'estinzione anticipata del mutuo può essere un buon investimento

Chi ha a disposizione della liquidità ed è alle prese con un mutuo, può considerare, alla stregua di un investimento, anche il rimborso anticipato di parte del capitale mutuato o dell'intera somma, fattispecie, quest'ultima, che di fatto determina l'estinzione anticipata del contratto.

E' bene ricordare che il mutuatario ha sempre la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente, smettendo quindi di pagare gli interessi. Ciò avviene attraverso la restituzione del capitale ancora dovuto, in ottemperanza all'articolo 38 e seguenti del decreto legislativo 385/93.

Per calcolare l'effettiva convenienza di un'operazione simile, per prima cosa, bisogna richiedere alla propria banca, per iscritto, il piano d'ammortamento aggiornato con la situazione delle rate, il capitale versato, quello ancora da rimborsare e la quota interessi residua.

Dal piano d'ammortamento si calcolano le mancate uscite che si otterrebbero rimborsando anticipatamente una parte, o tutto,  il capitale residuo. La convenienza del rimborso è data dalla differenza tra la somma delle rate che non si pagherebbero e il capitale residuo anticipato.

Alla penale di estinzione anticipata, se dovuta, va aggiunta la perdita delle detrazioni fiscali sulla quota interessi che rimane da pagare. Prima del 2007 la legge prevedeva che in caso di estinzione anticipata o di rimborso parziale del mutuo, l'istituto di credito, se previsto dal contratto, potesse richiedere un compenso al cliente, misurato come percentuale del capitale residuo. Una delibera del Comitato interministeriale credito e risparmio (Cicr) del 9 Febbraio 2000 stabiliva che la penale, se prevista dal contratto, fosse fissata in via esclusiva e onnicomprensiva e che nessun altro onere potesse essere addebitato.

La norma prevedeva che la formula di calcolo della penale fosse espressamente indicata nel contratto, usando anche indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione e riportando, nel contratto o in un suo allegato, uno o più esempi di applicazione della formula.

Con la legge 40 del 2007, detta Bersani Bis, questa penale è ora vietata o, per i contratti di mutuo firmati prima della legge 40, ridotta.

giovedì 2 settembre 2010

Come evitare la messa in mora?

Chi è in difficoltà nel pagare le rate del mutuo dovrebbe avvisare immediatamente la propria banca e chiedere di rinegoziare il contratto in essere con condizioni meno pesanti. In tal modo si eviterà di far scattare la procedura di messa in mora che prende il via quando si paga in ritardo o, addirittura, si salta anche una sola rata del mutuo.

Ai fini dell'avvio della procedura di messa in mora è considerato in ritardo il pagamento che ha luogo dopo 30/180 giorni dalla scadenza prevista. La conseguenza principale e assai sgradevole della messa in mora è quella di finire segnalati nelle banche dati finanziarie dei cattivi pagatori. Se ciò avviene, in caso di richiesta di ulteriori finanziamenti, ce lo si vedrà rifiutare o accordare con un consistente aumento dei costi.

Se le rate saltate sono almeno 7 e non si provvede a saldarle, l'istituto di credito può annullare la rateizzazione del prestito o risolvere il contratto, chiedendo l'immediata restituzione di tutto il montante residuo. Se il cliente non regolarizza la situazione, la banca può avviare il recupero coatto del credito facendo valere la garanzia dell'ipoteca con la cosiddetta procedura esecutiva, che consiste nel pignoramento della casa e nella sua messa in vendita. I costi di questa procedura forzosa sono tutti a carico del cliente.

La mora scatta in questi casi:


  • il ritardo del pagamento è imputabile al cliente (non alla banca, dunque, che non ha incassato le somme nei tempi previsti);
  • il cliente è colpevole del mancato o tradivo pagamento;
  • la banca invia una comunicazione scritta (messa in mora) con cui chiede il pagamento di quanto non è stato versato.
La banca può chiedere la risoluzione del mutuo se il ritardo si è verificato per almeno 7 volte, anche non consecutive, ma deve attendere che siano passati almeno 180 giorni dalla scadenza di ogni rata non versata. In questo periodo di ritardo la banca applica alla rata interessi superiori rispetto a quelli del mutuo, detti interessi di mora, che sono indicati espressamente nel contratto. Questi però non possono essere aggiunti a quelli previsti dal mutuo, ma sono alternativi.

mercoledì 1 settembre 2010

Come estinguere l'ipoteca sulla casa?

Come estinguere l'ipoteca sulla casa? Questa domanda, più che legittima, interessa tutti coloro i quali, all'indomani del pagamento dell'ultima rata del mutuo, hanno la necessità di estinguere l'ipoteca.

In base alla legge 40/2007 di norma è la banca che comunica alla Conservatoria dei Registri Immobiliari l'avvenuta estinzione dell'ipoteca, senza l'intervento del notaio e senza spese per il cliente. In alcuni casi, però, se sussistono motivi validi, l'istituto di credito può, invece, comunicare alla Conservatoria che l'ipoteca rimane aperta.

Dunque, è sempre bene accertarsi che la banca abbia comunicato alla Conservatoria dei Registri Immobiliari l'avvenuta estinzione dell'ipoteca, richiedendo per maggiore sicurezza una copia della comunicazione, qualora l'istituto di credito non abbia provveduto ad inviarvela.

Se la banca non trasmette copia del documento, farete bene a controllare che la comunicazione sia stata trasmessa, recandovi alla Conservatoria dei Registri Immobiliari e chiedendo un estratto del registro nel quale è iscritta l'ipoteca.

In alcuni casi, come la vendita della casa ipotecata con la contemporanea accensione di una nuova ipoteca, sarà bene procedere a un atto di cancellazione della vecchia ipoteca con l'intervento del notaio.
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