giovedì 28 ottobre 2010

Cos'è l'Euribor?

L'Euribor è uno dei parametri ai quali sono agganciati i tassi dei mutui variabili. E' il tasso al quale le banche dell'area euro si fanno prestito l'un l'altra, calcolato ogni giorno dal 1999. Ha valori diversi a seconda che si riferisca a scadenze di 1, 3 o 6 mesi (che riguardano la durata delle rate) o che sia calcolato sull'anno commerciale di 360 giorni o su quello solare di 365. L'Euribor a 1 mese di solito è inferiore a quello a 3 mesi, quello a tre mesi è inferiore a quello a 6 mesi. Di solito l'Euribor a 360 giorni è più basso dell'Euribor a 365 giorni.

mercoledì 27 ottobre 2010

Sui mutui c'è il prelievo fiscale? E cosa si può detrarre?

Sui mutui c'è il prelievo fiscale? Ebbene si, il prelievo fiscale c'è anche in questo caso. Si tratta di imposte trattenute dal notaio che poi versa all'Ufficio delle Entrate.

Per la prima casa, nel caso di compravendita tra privati, l'imposta sostitutiva (cioè che sostituisce le imposte ordinarie) è pari allo 0,25% della somma finanziata con il mutuo per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione.

Per l'acquisto, la ristrutturazione  o la costruzione di una seconda casa l'imposta pesa invece per il 2% della somma erogata. Nel caso di acquisto della prima casa dal costruttore, invece, si paga l'Iva agevolata pari al 4% del valore della compravendita.

Quali sono invece le detrazioni fiscali sui mutui?

Se da un lato il Fisco prende, con l'altra mano dà: dalle imposte il cliente che accende un mutuo può infatti detrarre parte degli interessi pagati sul mutuo per la prima casa, intesa come abitazione principale del cliente, dei suoi parenti fino al terzo grado e degli affini fino al secondo.

Il fatto che l'immoblile comprato, costruito o ristrutturato con il mutuo sia l'abitazione principale del cliente va indicato nel contratto di mutuo; è valida però anche l'autocertificazione. Nel costo d'acquisto della prima casa si possono inserire anche gli oneri accessori debitamente documentati, connessi con l'operazione d'acquisto,  che comprendono ad esempio la parcella del notaio, le imposte e l'eventuale parcella dell'agenzia immobiliare, ma solo fino a 1.000 euro e per un anno soltanto.

Se l'ammontare del mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale supera il valore dell'immobile indicato nella compravendita, la detrazione Irpef degli interessi passivi spetta solo per la quota di mutuo pari al valore dichiarato nella compravendita, più gli oneri accessori. Ad esempio, se il mutuo prima casa è di 200.000 euro, mentre il costo di acquisto della casa indicato nel rogito è di 150.000 euro, gli interessi passivi possono essere detratti solo su quest'ultimo importo.

La parte di interessi passivi sulla quale calcolare la detrazione Irpef del 19% si calcola così: costo di acquisto della casa moltiplicato per gli interessi pagati, il risultato ottenuto va poi diviso per il valore del capitale mutuato. Se gli interessi annui pagati sul mutuo ammontano a 4.000 euro, la detrazione del 19% sarà pari a 3.000 euro. (150.000 x 4.000 : 200.000 = 3.000).

In questo caso, quindi, la detrazione Irpef del 19% vale 570 euro (il 19% di 3.000 euro), mentre se il valore di calcolo fosse di 4.000 euro, la detrazione sarebbe di 760 euro l'anno.

martedì 26 ottobre 2010

Spese di istruttoria e assicurazioni sui mutui

Le spese di istruttoria sono variabili a discrezione della banca: alcuni istituti di credito le hanno eliminate, ma altri chiedono importi che oscillano tra lo 0,1 e l1% della somma erogata con il mutuo.

Le assicurazioni sui mutui, invece, sono contratti più o meno obbligatori che servono a garantire il finanziamento da rischi di natura diversa. Oltre alle polizze incendio o scoppio, sempre più spesso le banche offrono polizze contro i rischi di invalidità e inabilità, di perdita del lavoro e di morte.

Queste coperture, se rispondono a effettive necessità del cliente, possono rappresentare una protezione efficace, ma garantiscono alla banca notevoli guadagni, che compensano e superano talvolta eventuali sconti praticati sul mutuo.

Queste assicurazioni non sono obbligatorie e possono essere sottoscritte con altri intermediari: se volete firmarle, raccogliete le offerte di diverse società e, dopo averle confrontate con l'aiuto di consulenti finanziari indipendenti (in altre parole, non collegati all'assicurazione o alla banca, ma pagati da voi) o di un'associazione dei consumatori, scegliete la proposta che fa davvero al caso vostro.

Come si fa a comparare questi costi e vedere quanto pesano sul mutuo? 

Con un indice che la banca deve comunicare al cliente prima della firma del contratto - come diritto stabilityo dalla legge - che si chiama Isc (Indicatore sintetico di costo) e che dev'essere messo per iscritto sul foglio informativo del mutuo e sul prospetto Esis.

martedì 19 ottobre 2010

Le spese di perizia

La perizia tecnica di valutazione di un immobile è una spesa aggiuntiva che nel 99% dei casi ci si trova a dover sostenere al momento di contrarre un mutuo ipotecario. Se la banca ritiene che la casa che state per acquistare valga meno di quanto vi siete impegnati a pagare (con il contratto preliminare, il cosiddetto compromesso) non vi finanzierà per la somma che avete previsto, ma per quella che ritiene congrua in base alla perizia.

Dunque, in caso di vostre errate valutazioni, correte il rischio di dover finanziare voi la differenza (che può essere anche alta) tra la somma che vi siete impegnati a pagare e il mutuo che la banca vi erogherà. Per evitare che ciò accada, occorre che, prima di avanzare un'offerta impegnativa di acquisto, verifichiate le quotazioni immobiliari del tipo di casa che avete scelto e vi accertiate che siano in linea con i valori di mercato. Come? Si può accedere ai servizi gratuiti sul sito internet dell'Agenzia del territorio (l'ex Catasto). Questo ente mette a disposizione i valori immobiliari di qualsiasi tipo di edificio rilevati dalle compravendite dichiarate al Fisco: per ogni Comune e per ogni zona sono disponibili i valori minimi, medi e massimi al metro quadrato, distinti per tipo di immobile e per caratteristiche qualitative.

Evitate di tentare di farvi amico il perito che stenderà la stima sul valore della casa, per aumentarne la valutazione e allinearla con la somma che vi siete impegnati a pagare, o peggio, aumentarla oltre il valore di mercato. Questo favore illegale vi costerebbe caro: per ogni euro che la banca vi presterà pagherete interessi per molti anni. Prima di qualsiasi proposta impegnativa al venditore, potete fare effettuare stime da professionisti di vostra scelta. Pagherete qualche centinaio di euro in più, oltre alle spese di perizia richieste dalla banca (dai 100 ai 500 euro, anche se alcune banche offrono perizie gratuite), ma eviterete bidoni e amare sorprese.

giovedì 14 ottobre 2010

Come analizzare la sostenibilità del mutuo?

Per analizzare la sostenibilità del contratto di mutuo occorre esaminare bene molte proposte: da quelle a tasso fisso a quelle a tasso variabile o a tasso misto offerte da banche, agenzie ed intermediari immobiliari che, insieme alle case in vendita, offrono ai clienti anche finanziamenti e mutui.

Queste offerte agevolano i clienti, riducendo i tempi per chiudere tutto il contratto, ma hanno dei costi. Gli intermediari immobiliari che propongono servizi finanziari lavorano quasi sempre per una sola banca e il cliente che li acquista perde  l'opportunità di comparare offerte diverse. Inoltre, l'intermediario immobiliare che vende mutui è pagato con una quota del prestito concesso al cliente. Un costo che la banca mette in conto al cliente. Così spesso i mutui degli agenti immobiliari sono più costosi di quelli contratti in banca.

Prima di firmare un mutuo è bene accertarsi di aver davvero scelto l'offerta migliore, sia economica che strutturale. Come scegliere? Il cliente può contare su alcuni alleati da consultare con largo anticipo sulla firma dell'atto. Il primo è il notaio. Questo pubblico ufficiale dovrà evitare rischi di frodi per la banca e i clienti, che potranno chiedergli qualsiasi informazione sugli aspetti tecnici del contratto. Spetta infatti al cliente e solo a lui scegliere il notaio di propria fiducia. E' meglio dunque presentarsi per tempo dal professionista con una copia del contratto di mutuo sulla quale siano stati evidenziati tutti i passaggi e i termini oscuri, per porre le domande necessarie per comprendere pienamente il contratto. Ma il notaio si occupa delle questioni legali e non di quelle economiche. Per queste la consulenza può provenire dalle associazioni dei consumatori che, se contattate per tempo, possono valutare non solo le caratteristiche legali del contratto ma anche la sua economicità e la sua corrispondenza reale con le esigenze del cliente.

Per farsi aiutare dal notaio e dalle associazioni dei consumatori, il cliente deve farsi consegnare tutti i documenti per ogni contratto che gli può interessare. La trasmissione di questi documenti non è un favore che la banca può concedere o meno, ma un diritto del cliente stabilito da norme italiane del 2003 e del 2005 e da una raccomandazione inviata alle banche dalla Commissione europea nel 2001.

In base alle regole sulla trasparenza dei servizi bancari, prima di avanzare la richiesta di mutuo il cliente ha diritto di ottenere da ogni banca un foglio informativo (distribuito via internet o su carta, dev'essere esposto sempre nei locali della banca) con le principali condizioni economiche (tipo di tasso, come è calcolato se è variabile, metodo di ammortamento, numero delle rate, loro periodicità e valore, altri costi) e legali (garanzie, condizioni, penalità) del contratto. Queste informazioni devono essere indicate anche in un documento standard europeo chiamato "prospetto Esis".

Con queste informazioni e l'aiuto dei suoi alleati, il cliente può scegliere la proposta che ritiene più vantaggiosa in linea con le proprie necessità. A quel punto, dopo aver presentato domanda, ha il diritto di ricevere dalla banca, con largo anticipo rispetto alla data della firma, una copia completa del contratto e un documento che riporti sinteticamente tutte le principali condizioni economiche e legali del mutuo. In base alla legge questo facsimile non impegna né la banca a erogare il mutuo né il cliente a firmarlo. Solo dopo aver letto tutto il materiale e avere ottenuto i relativi chiarimenti il cliente potrà firmare il contrattoo in modo consapevole.

mercoledì 13 ottobre 2010

Come richiedere l'anticipo del TFR?

L'anticipo del TFR è una via da seguire nel caso si abbia necessità di liquidità per ridurre, ad esempio, l'ammontare del mutuo contratto per l'acquisto della propria casa. Il Trattamento di Fine Rapporto (TFR), altrimenti detto "liquidazione", è consentito ai lavoratori dipendenti che abbiano maturato un'anzianità di servizio pari almeno ad 8 anni consecutivi con lo stesso datore di lavoro.

In un solo anno, il datore di lavoro può erogare  il 70% del TFR maturato (sul quale si pagano le imposte) al massimo al 10% dei lavoratori che ne hanno diritto (se questo numero però non supera il 4% di tutti i dipendenti). Anche il lavoratore che ha devoluto il TFR ai fondi pensione può chiedere l'anticipazione. I requisiti di anzianità sono gli stessi: gli 8 anni si calcolano sommando tutte le durate dei versamenti a forme di pensione complementare. In tal caso si può chiedere l'anticipazione fino al tetto del 75% del montante accumulato, dato dalla somma dei versamenti e degli interessi eventualmente maturati. Anche in questo caso, sulla somma ricevuta, si pagano le tasse.

Ma come si richiede l'anticipo del TFR?

L'anticipo del TFR può essere chiesto per iscritto per l'acquisto e la costruzione della prima casa del richiedente o dei suoi figli o per la ristrutturazione straordinaria della casa di proprietà. La somma viene versata al dipendente alla presentazione di copia del contratto preliminare (il cosiddetto "compromesso"), in caso di compravendita, o copia dell'atto di acquisto dell'area, della concessione edilizia, del certificato comunale di inizio dei lavori o dell'appalto, in caso di costruzione.

Entro 12 mesi dal versamento il dipendente deve trasmettere al datore di lavoro copia dell'atto definitivo di acquisto o di tutte le fatture per le spese sostenute, nel caso di costruzione e ristrutturazione, che non possono essere inferiori all'anticipazione ricevuta.

martedì 12 ottobre 2010

Come si calcola la rata del mutuo?

Come si calcola la rata del mutuo? Il calcolo può essere fatto in modi diversi. Se il mutuo è a tasso fisso, con rate sempre uguali nel tempo, il metodo più semplice è prendere le proprie entrate (mensili, trimestrali o semestrali in base alla rata, aggiungendo una quota di un dodicesimo, di un quarto o della metà della tredicesima) e dividerle per quattro. Il 25% del reddito è indicato spesso come proporzione congrua delle entrate da dedicare al mutuo. Questo metodo, però, è impreciso e non vale per mutui a tasso variabile, in cui la rata può crescere in modo rilevante.

Il secondo metodo è complesso e richiede più tempo ma è più affidabile. Si inizia calcolando qual'è il livello delle spese indispensabili. Una volta tolte queste dal reddito, si suddivide la rimanenza in base alla necessità di risparmio. Per far ciò bisogna annotare per un sufficiente numero di mesi ogni spesa sostenuta, conservando ogni scontrino, bolletta, fattura - compresi gli estratti conto di bancomat e carte di credito e le rate per l'acquisto dell'auto o di altri beni - e riportarlo su un'agenda o un foglio di calcolo, suddiviso per categorie (alimentazione, vestiario, cura della persona e salute, spese per la casa e manutenzioni, spese per l'auto e per gli spostamenti, bollette e riscaldamento, affitto, divertimenti e vacanze, varie).

Dopo alcuni mesi, compresi quelli invernali in cui le uscite salgono per le spese di riscaldamento, va calcolata la media mensile delle uscite indispensabili (ovviamente escluso l'affitto che sarà sostituito dal mutuo): si sommano tutte le spese indispensabili e si dividono per il numero di mesi in cui sono state sostenute. Poi si sottrae questo valore medio dalla media delle entrate mensili (compresa la tredicesima): quello che resta è il reddito disponibile per pagare il mutuo.

Tuttavia non bisogna mai destinare tutto il proprio reddito extra al mutuo: una quota di riserva va tenuta per far fronte a situazioni impreviste - spese extra per l'auto, la casa, la salute - e per altre forme di risparmio (piani di accumulazione, pensione integrativa, studi universitari dei figli, eccetera).

Se il reddito del cliente non è sufficiente a far si che il mutuo possa essere erogato (le banche calcolano il rapporto rata/reddito chiedendo una o più buste paga o l'ultima dichiarazione dei redditi), alla banca non restano che due strade: la prima è di non concedere il mutuo; la seconda è quella che attiene la richiesta di ulteriori garanzie oltre all'ipoteca, come la fideiussione * da parte di un terzo (ad esempio, del genitore per i figli).

* Fideiussione: contratto con cui una persona si assume l'impegno di pagare quanto dovuto da un altro debitore in caso di suo inadempimento. La fideiussione deve indicare i limiti di importo e di durata.

mercoledì 6 ottobre 2010

Come si calcolano i tassi usurari?

Come si calcolano i tassi usurari? Ogni 3 mesi la Banca d'Italia registra tutti i Teg applicati da banche e finanziarie alla clientela per ciascuna tipologia di contratto (mutui, credito al consumo, cessione del quinto dello stipendio o della pensione, prestiti, carte revolving) e per il livello di finanziamento erogato.

Nei tre mesi successivi alla rilevazione, questa media dei Teg serve da base sulla quale calcolare la cosiddetta "soglia d'usura", cioè il valore oltre il quale chi presta denaro a interesse commette un reato.

Mediamente i tassi applicati al credito al consumo sono molto più alti di quelli pagati dai mutui (rapporto 3 a 1). Questo fa si che anche piccoli prestiti per periodi di tempo non eccessivamente lunghi comportino montanti finali molto pesanti. Ad esempio, sulla base dei Teg rilevati dalla Banca d'Italia, un contratto medio di credito finalizzato stipulato a fine 2008 per un finanziamento di 5.000 euro pagava interessi annui pari al 16,29% (sul Teg). Nel caso di un contratto di 6 anni, alla fine per i 5.000 euro ricevuti si rimborserà un montante finale di 7.867 euro.

Ma supponiamo che invece del Teg medio la finanziaria chieda un  tasso superiore, pari al 24% annuo (quindi ancora legale, perché la soglia d'usura scatta solo al 24,44%): in questo caso, per un prestito finalizzato da 5.000 euro, alla fine dei 6 anni il montante sarà di 9.478 euro, quasi il doppio della somma ricevuta! A fronte di questo salasso, il cliente non potrebbe però fare alcuna obiezione perché, nonostante il tasso di interesse pesantissimo, la finanziaria erogatrice è rimasta comunque entro il limite della legge.

L'unica via d'uscita senza oneri per i clienti che incautamente firmano queste tipologie di contratti senza essere consapevoli dei salassi a cui vanno incontro è l'esercizio del cosiddetto diritto di recesso di 15 giorni dalla data di sottoscrizione: in quel periodo - e solo in quello - i clienti hanno l'opportunità di ripensarci e di chiedere di uscire dal contratto senza oneri, con il semplice invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno (fa fede il timbro postale).
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