giovedì 2 agosto 2012

Oggi i mutui a tasso variabile sono convenienti, ma se i tassi aumentano meglio rinegoziare

Oggi come oggi, contrarre un mutuo a tasso variabile è sicuramente la scelta migliore che si possa fare visti i tassi che ci sono. Però, in previsione di un rialzo dell'Euribor, è bene tenere presente l'opportunità di rinegoziare e passare al tasso fisso. Come? E' presto detto. Nei contratti di mutuo, si può prevedere che il regime di tasso di interesse possa essere modificato da fisso a variabile (o viceversa) e, in tal caso, si dice mutuo a tasso rinegoziabile. In genere, questa tipologia di mutuo è collocato a tasso fisso e rimane tale per un periodo predeterminato. Dopo tale periodo, il mutuatario deve scegliere se tramutare il finanziamento a tasso variabile o lasciarlo a tasso fisso, ma alle condizioni in vigore al momento della rinegoziazione. Infatti, al contrario di come pensano in molti, non è vero che se si decide di mantenere il tasso fisso si mantengono le condizioni iniziali di mutuo. In ogni caso, il mutuo viene rinegoziato alle condizioni del momento. La clausola contrattuale relativa a questo tipo di mutuo in genere recita più o meno così: "Il tasso applicato al presente mutuo è pari al 6,50% e rimane fisso per la durata di due anni. Dopo tale periodo il mutuatario ha facoltà di scegliere se passare a un tasso variabile, in misura pari all'Euribor, in vigore a quella data, +3,50% di spread, o passare a un tasso fisso, in misura pari all'Irs, in vigore a quella data, +3,50% di spread". La rinegoziabilità, in genere, non è gratuita, ma spesso sono previsti costi aggiuntivi da riconoscere alla banca che, peraltro, non sono sempre facilmente individuabili, poiché impliciti nel tasso di interesse applicato. Un'opportunità di cambiare tipologia di tasso che non è detto che possa essere esercitata con profitto dal mutuatario, per eventuali vincoli specifici all'esercizio (ad esempio perché l'esercizio dell'opzione è possibile solo entro le cosiddette finestre temporali, ovvero in un periodo di tempo ben specificato). Inoltre, tale opzione deve essere valutata con attenzione, anche considerando la possibilità di surrogare il mutuo. Il cambio di regime da tasso fisso a variabile (o come nel nostro caso da variabile a fisso) può essere previsto nel contratto come opzione, oppure essere già fissato inderogabilmente. Nel caso in esame in questo post si parla di un mutuo a tasso variabile che poi, in fase di rinegoziazione, si trasforma in un mutuo a tasso fisso. Questa ipotesi, al momento sicuramente remota, è da considerare seriamente in quanto non è pensabile che i tassi restino ancorati ai livelli attuali ancora per molto tempo. Sul mercato esistono centinaia di mutui a tasso rinegoziabile e, oggi come oggi, rappresentano sicuramente una scelta valida tra la convenienza del mutuo a tasso variabile e la sicurezza del tasso fisso. Il mutuo a tasso rinegoziabile è consigliato a coloro che non sanno che decisione prendere ma anche a chi prevede che la convenienza attuale dei mutui a tasso variabile, nei prossimi anni, potrà venire meno. Con il mutuo rinegoziabile rimandano la scelta ad una data futura avendo, per un certo periodo, la certezza degli esborsi da effettuare. Tra gli aspetti positivi di questa tipologia di mutuo vi è anche il fatto che, di norma, viene collocato ad un tasso fisso lievemente inferiore rispetto alla media di mercato. Inoltre occorre considerare la possibilità di rinegoziare a condizioni più vantaggiose, ma solo nel caso in cui i tassi di riferimento diminuiscano. Per contro, invece, c'è da tener presente che il mutuo è collocato a un tasso leggermente superiore rispetto a un tasso variabile ma, soprattutto, nel caso i tassi aumentino, la rinegoziazione avviene a condizioni peggiorative.
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