Per molti italiani, la casa è il sogno da realizzare. Secondo gli ultimi dati di Confedilizia, ben il 77% delle famiglie vive in una casa di proprietà. Ma, come ben sappiamo, la strada per ottenere una casa può non essere facile. I mutui sono diventati lo strumento principale per acquistare una casa, ma, quando la situazione economica cambia, le difficoltà nel pagamento delle rate possono diventare un incubo. Purtroppo, oggi sempre più persone si trovano a dover affrontare la perdita dell’immobile, spesso a causa di un sovraindebitamento che porta a mettere all'asta la propria casa.
Un problema sempre più diffuso
Le statistiche sono preoccupanti. Ogni giorno in Italia più di 200 unità immobiliari finiscono all’asta. Solo nel 2023, le case messe all’asta sono state circa 88.000, e la situazione non sembra migliorare. Nel 2024, nei primi otto mesi dell’anno, i tribunali hanno registrato un aumento del 16% delle liquidazioni giudiziali, una delle conseguenze più dirette del rialzo dei tassi di interesse post-pandemia, che ha messo in difficoltà le famiglie con mutui a tasso variabile.
Eppure, le banche non dovrebbero avere interesse a spingere troppo le famiglie verso la perdita della casa. Infatti, le case messe all’asta difficilmente vengono vendute al valore reale di mercato: spesso le aste vanno deserte, e ogni nuovo tentativo di vendita porta a un abbassamento progressivo del prezzo base. In altre parole, le banche non riescono a recuperare i soldi prestati e i mutuatari perdono la propria casa senza nemmeno vedere un giusto ritorno economico.
Le banche e la cartolarizzazione dei crediti deteriorati
Fino a poco tempo fa, le banche si trovavano di fronte a un altro problema: il recupero dei crediti deteriorati. In altre parole, i mutui non pagati venivano ceduti da un istituto di credito a una società esterna, chiamata SPV (Special Purpose Vehicle), per essere gestiti in modo separato e a basso costo. Queste società, spesso situate all’estero e con capitale ridotto, affidano il recupero dei crediti a società specializzate chiamate "servicer". Ma non solo: per finanziare il recupero dei crediti, emettono anche dei titoli finanziari, che vengono venduti agli investitori, e il rendimento di questi titoli dipende dalla probabilità che i debitori paghino i loro debiti.
Questo meccanismo di cartolarizzazione ha avuto il vantaggio di liberare liquidità per le banche, permettendo loro di ripulire i bilanci, ma ha anche creato un sistema parallelo poco regolamentato, con un livello di trasparenza insufficiente per proteggere adeguatamente i mutuatari. Le autorità di vigilanza, infatti, non erano sempre in grado di monitorare efficacemente questi processi.
La nuova direttiva UE: più tutele per i mutuatari
A partire da luglio 2024, però, le cose sono cambiate. Con l'introduzione della direttiva UE sul Secondary Market e l'approvazione del Dlgs 116/2024, sono state introdotte nuove misure per rendere il mercato dei crediti deteriorati più vigilato e trasparente. Una delle principali novità riguarda l’obbligo, per le banche, di informare i mutuatari su chi ha acquistato il loro mutuo. In pratica, se un istituto di credito decide di cedere un mutuo a una SPV, dovrà comunicarlo al debitore, assicurandosi che quest'ultimo sia consapevole di chi sta gestendo il suo debito.
Inoltre, la nuova normativa ha introdotto misure per rafforzare le tutele per i debitori. Se in passato chi si trovava in difficoltà economiche rischiava di perdere la casa con troppa facilità, ora sarà più difficile arrivare a soluzioni drastiche senza prima aver esplorato alternative che permettano di salvaguardare la posizione del mutuatario. Questo rappresenta un importante passo avanti, che dovrebbe offrire un po’ di respiro a chi si trova a dover far fronte a difficoltà economiche.
Le prospettive future
Questa nuova normativa offre sicuramente più protezione per i mutuatari, ma resta da vedere come verrà effettivamente applicata nel quotidiano. La trasparenza e la comunicazione chiara tra banche, società di recupero crediti e mutuatari saranno cruciali per garantire che le nuove misure raggiungano i risultati sperati. Inoltre, sarà importante monitorare come il sistema di cartolarizzazione evolverà sotto una maggiore regolamentazione, per evitare che la situazione rimanga comunque poco chiara o che nuovi problemi emergano.
In ogni caso, la nuova direttiva UE segna un passo positivo verso un sistema più giusto e trasparente, che speriamo possa offrire maggiore sicurezza a chi ha il sogno di possedere una casa, ma si trova in difficoltà nel mantenerla.
