Le condizioni dei mutui offerti dalle banche non si basano tanto sui tassi in vigore al momento della firma del contratto, ma sulle aspettative di evoluzione dei tassi. Per scegliere con oculatezza, occorre considerare l'andamento dei tassi tanto nel passato,, per avere un termine di paragone, che nel futuro.
La convenienza di un mutuo, cioè il minor costo, non è quindi un valore assoluto e definitivo, ma una variabile rispetto alla media dei contratti dello stesso importo, durata e tipologia offerti in un dato momento. Il paramentro più comune al quale sono agganciati i tassi dei mutui variabili si chiama
Euribor ed è il tasso che le banche principali dell'area euro chiedono ad altre banche per prestare loro denaro.
L'Euribor è quindi una sorta di pontile galleggiante al quale le banche agganciano, con una maggiorazione, i mutui variabili. Inoltre, per dare maggiore stabilità alle rate, le banche hanno iniziato a sviluppare nuovi tipi di mutui variabili indicizzati al tasso di base della Banca Centrale Europea (Bce). Tasso che non è fissato giorno per giorno dagli scambi di mercato, ma è modificato solamente quando è necessario farlo e in modo autonomo dalla Bce.
Ma non è tutto. Anche i mutui a tasso fisso si basano sulle attese di lungo periodo: il tasso è deciso in base a una variabile chiamata Irs che indica quanto costa in un certo momento preferire un tasso fisso rispetto a uno variabile per un contratto di pari durata. L'Irs è, in sostanza, il costo di una scommessa sul tasso fisso piuttosto che su quello variabile, calcolato ogni giorno sugli scambi tra banche. Anche l'irs come l'Euribor varia di giorno in giorno.
Chi si appresta a sottoscrivere un mutuo come può conoscere questi dati per regolarsi di conseguenza? Semplice: li trova ogni giorno, dal martedì al sabato, pubblicati nella sezione delle tabelle nelle pagine finali de "Il Sole 24 Ore", dove è riportato sia l'andamento dell'Euribor che quello dell'Irs.
Come fanno, invece, le banche a non sbagliare oggi sui tassi offerti ai clienti per 20 o 30 anni? Scommettono sui tassi con altre banche: i risultati delle scommesse variano in continuazione, ma alcuni sono ritenuti più probabili. Questi valori più probabili sono i tassi attesi dalle banche.
Ad esempio, supponiamo che le banche all'inizio del 2009 scommettevano sui tassi del futuro. Il loro ragiopnamento è in linea di massima questo: tra 5 anni esatti i tassi dovrebbero essere al 2,26%, tra 10 anni, nel 2019, al 3,02%. Tra quindici anni, nel 2024 al 3,87%. Tra 20 anni al 3,91% e tra 30 anni, nel 2039, al 3,74%. Tutto questo a fronte del fatto che all'inizio del 2009 i tassi base dei mutui viaggiavano tra il 2,4% e il 2,8%.
In sostanza, al cliente che all'inizio del 2009 avesse firmato un mutuo per l'acquisto della casa della durata di 20 anni le banche non avrebbero chiesto un tasso di base (sul quale applicare la maggiorazione, cioè lo spread) inferiore al 3,3% circa, che rappresenta il tasso atteso all'inizio del 2029. La differenza tra i tassi medi attesi dalle banche in 20 anni (3,3%) e quelli offerti ai clienti (4,71%) era dell'1,41%: questa è la maggiorazione o spread che le banche fanno pagare ai clienti rispetto alle attese sui tassi.
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