lunedì 20 agosto 2007

Guida alla portabilita' dei mutui ipotecari

Guida pratica alla portabilità dei mutui ipotecari

Sembrava che una svolta epocale avesse investito il mondo del credito a lungo termine ma, all’indomani dell’entrata in vigore del decreto legge 7/2007, convertito dalla legge 40/2007, che disciplina la portabilità dei mutui ipotecari, nulla è cambiato, anzi se possibile le cose si sono di gran lunga complicate. Un’enormità di pastoie burocratiche, tipiche del complesso “sistema Italia”, nonché la mancanza di volontà da parte degli istituti di credito ad adeguarsi alle normative vigenti, costringono i consumatori ad evitare di ricorrere a questo, che nelle intenzioni del legislatore, doveva essere uno strumento atto a promuovere la concorrenza tra le banche al fine di diminuire i costi dei mutui, il tutto appannaggio della clientela.


Nello specifico, per portabilità o surrogazione del mutuo, si intende l’utilizzo di un nuovo mutuo per estinguerne uno vecchio e per surrogare, appunto, il nuovo istituto mutuante nell’ipoteca della vecchia banca. Di norma, questa operazione mira ad offrire condizioni più favorevoli al cliente, sia in termini di costi che di tassi d’interesse applicati, rispetto al vecchio rapporto finanziario esistente.


Questa breve guida alla portabilità dei mutui ipotecari, mira ad analizzare in dettaglio prassi, contraddizioni, ostacoli e vincoli burocratici posti in essere dai soggetti interessati. La guida consta di sette punti e via via snocciola il tema ponendo l’accento sulle inefficienze e le falle del provvedimento.


1) STIPULA DI UN NUOVO CONTRATTO DI MUTUO


La nuova banca, presso la quale si vuol trasferire il mutuo già in essere, deve avviare un’istruttoria comprendente anche le spese per la perizia dell’immobile oggetto del contratto. A questo punto, l’istituto di credito, provvederà a procurarsi una misura che certifichi lo stato ipocatastale dell’unità immobiliare ed avvierà la procedura per la stipula dell’atto notarile (o della scrittura privata autenticata), al fine di disporre di un titolo esecutivo da far valere in caso di insolvenza del mutuatario.


2) VERSAMENTO PER L’ESTINZIONE DEL VECCHIO MUTUO


Il cliente deve, contestualmente alla accensione del nuovo mutuo, estinguere il debito con la vecchia banca che, dal canto suo, dovrà rilasciargli una regolare quietanza.


3) STIPULA DELL’ATTO DI QUIETANZA


Una volta estinto il debito presso la vecchia banca, verrà stipulato un atto di quietanza, in forma di atto pubblico o di scrittura autenticata, ciò al fine di ottemperare alle formalità previste dal registro delle ipoteche.


4) MANTENIMENTO DEI BENEFICI FISCALI


Il decreto legge 7/2007 prevede il mantenimento dei benefici fiscali del vecchio mutuo, se e solo se, stipulato in presenza dei requisiti minimi (informarsi presso il proprio commercialista - ndr) che rendono detraibili gli interessi passivi e gli altri oneri accessori derivanti dal mutuo.



5) ESONERO DAL PAGAMENTO DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA SUL NUOVO MUTUO


L’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, che varia dallo 0,25% al 2% dell’importo effettivamente erogato dalla banca, non si paga.


6) ESONERO DAL PAGAMENTO DI IMPOSTE SULLA PORTABILITA’ O SURROGAZIONE DEL MUTUO

Non è previsto il pagamento di alcun tipo di imposta, quali a titolo esemplificativo possono essere l’imposta di registro, di bollo e ipotecaria, relativamente all’operazione di portabilità o surrogazione del mutuo.

7) PUBBLICITA’ DELL’AVVENUTA SURROGAZIONE

La pubblicità dell’avvenuta surrogazione nei registri immobiliari avviene in maniera più semplice rispetto al passato. Purtroppo, solo l’1% di coloro i quali hanno richiesto di trasferire il proprio mutuo presso un altro istituto di credito, sono riusciti a completare con successo tutto l’iter burocratico che, a dispetto di quello che asserisce la legge in vigore, prevede comunque dei costi da sostenere da parte del cliente.

Sebbene, quindi, a tutt’oggi, la legge preveda la possibilità di surrogare un mutuo ipotecario, esistono ancora tutta una serie di formalità pregiudizievoli tra l’iscrizione dell’ipoteca e l’annotazione della surrogazione stessa che rappresentano un notevole ostacolo all’utilizzo di questa procedura.
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