mercoledì 28 settembre 2011

Se il valore del mutuo è basso rispetto a quello della casa le banche offrono spread migliori

Le banche stanno rispondendo all'aumento delle tensioni finanziarie ritoccando al rialzo gli spread, quella componente decisa dall'istituto di credito che, unita all'indice interbancario (Euribor o Bce per i mutui variabili o Eurirs per i mutui a tasso fisso) determina il tasso di interesse pagato sul mutuo. Ormai si possono contare sul palmo di una mano le banche che offrono spread molto contenuti (dall'1% all1,2%). In molti casi si parte dalla soglia dell'1,5%. Oltre alla contrattazione, ci sono altri modi per provare ad arginare lo spread. Tra questi c'è il Loan to value (Ltv), ovvero il valore del mutuo in reloazione al valore dell'immobile. Valore che, per legge, in tema di mutui fondiari, non può superare la soglia dell'80% (per finanziare la parte eccedente la banca è obbligata a sottoscrivere una polizza assicurativa). La regola generale è: più è basso il Loan to value minore dovrebbe essere, a livello teorico, lo spread applicato dalla banca, in quanto il rischio dell'operazione è naturalmente inferiore rispetto a un mutuo di ammontare più elevato. Tra gli istituti bancari che applicano questa regola ad arte c'è, ad esempio, Webank che, per richieste entro il 70% del valore dell'immobile applica spread che oscillano tra l'1% e l'1,3% (in funzione dell'importo) mentre su loan to value superiori alza lo spread fino all'1,4%. Applica la regola del loan to value anche Banca popolare di Vicenza: per richieste entro il 60% del valore dell'immobile lo spread oscilla nel range 1,6%-1,7%. Arriva all'1,8% sulla base di un Ltv superiore. Banco popolare calcola uno spread nella fascia 1,5%-1,8% su loan to value inferiori al 70%, si spinge invece fino al 2% per Ltv superiori. Il loan to value non è tuttavia l'unico fattore su cui il mutuatario può lavorare per ridurre lo spread. Molti istituti, infatti, riducono lo spread in funzione della somma richiesta, non perdendo di vista ovviamente la soglia dell'80% del loan to value. Più è alta la somma richiesta minore è lo spread. IngDirect, ad esempio,  su importi superiori a 175.000 euro, parte da spread dell'1,1% mentre su cifre sotto questa soglia non scende sotto l'1,25%. Quella dei 175.000 euro è la stessa soglia utilizzata da Webank per far scattare lo spread dall'1%.
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