mercoledì 16 marzo 2011

Come sottoscrivere un mutuo sapendo di poter far fronte al pagamento delle rate

Quando ci si appresta ad acquistare un immobile e non si dispone dell'intera cifra in contanti è prassi consolidata quella di sottoscrivere un mutuo. La condizione fondamentale, per effettuare un acquisto tranquillo, è disporre di almeno il 40% del prezzo di vendita e finanziare con il mutuo il resto, pagando una rata che, se il finanziamento è a tasso fisso, pesi al massimo per un terzo delle entrate mensili, mentre per il tasso variabile è meglio non superare il 25%. Si può pensare di oltrepassare questa soglia, arrivando al 40% per il fisso e al 30% per il variabile solo se i redditi sono elevati e il peso della rata non va a ridurre le spese di sussistenza. In pratica, ipotizzando un acquisto di una casa che costa 200.000 euro, sarebbe meglio avere almeno 80.000 euro in contanti; 60.000 euro per il venditore, 20.000 euro in più rispetto al prezzo servono a coprire le voci di costo che inevitabilmente si accompagnano all'acquisto e al contestuale finanziamento, che sono:

  1. le imposte di acquisto;
  2. la parcella notarile per l'acquisto;
  3. i costi di istruttoria, perizia e le imposte per il mutuo;
  4. la parcella notarile per l'atto di ipoteca.  
  5. il costo dell'agenzia immobiliare (se previsto).
Queste voci, sommate finiscono, a seconda dei casi, per pesare tra l'8% e il 12% rispetto al prezzo dell'immobile per l'acquisto di un appartamento per cui si abbia diritto alle agevolazioni prima casa. Nei nostri calcoli ci porremo nel mezzo, indicando come valore il 10%. Se per la casa non si ha diritto ai benefici fiscali, il peso delle voci sopra indicate finisce per crescere di un altro 5% circa. Non consideriamo le altre spese (mobili, trasloco, allacciamento utenze, imbiancatura della casa) inevitabilmente legate all'acquisto di un appartamento, sia perché non sono definibili con precisione, sia perché ricorrendo al fai da te si possono minimizzare (ad esempio il trasloco o la tinteggiatura), o si possono posporre (l'arredamento non essenziale). Se però la casa ha bisogno di ristrutturazione radicale, il costo degli interventi va aggiunto a quel 40% di cui dicevamo sopra. Se la casa costa 200.000 euro e ne servono 30.000 per ristrutturarla, in contanti bisognerebbe averne almeno 100.000 da parte, cioè il 40% di 250.000 (200.000 per l'acquisto, 20.000 per le imposte e il notaio e, infine, 30.000 per la ristrutturazione).

Bisogna poi tenere a mente tre cose fondamentali:

  • le banche non possono concedere mutui che superino l'80% del valore stimato dell'immobile se il debitore non fornisce garanzie supplementari oltre all'immobile ipotecato: ad esempio, la garanzia di terzi che si impegnano a far fronte alle rate in caso di difficoltà dei debitori;
  • dopo la stretta creditizia seguita alla crisi del 2008 anche l'80% di valore si ottiene molto difficilmente senza garanzie, a meno che non si abbia un reddito certo e sicuro nel tempo tale da non lasciare dubbi di solvibilità;
  • ai tassi attuali indebitarsi a tasso variabile per mutui che abbiano una rata iniziale che superi il quarto del reddito è estremamente rischioso, perché nel caso il costo del denaro tornasse al livello del 2007/2008 le rate potrebbero aumentare anche del 70% rispetto ai valori di inizio 2011.
Con tutto questo, il limite del 40% di contanti da noi indicato non va preso come un valore invalicabile; se si dispone anche del 30% si può pensare di acquistare, purché il reddito garantisca comunque sicurezza nel pagamento delle rate. Con meno liquidità, ammesso che si trovi la banca disposta a fare il finanziamento, si comincia davvero a correre rischi.
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