Attenzione a costi e spese acessorie dei mutui ipotecari!

In risposta ad alcuni lettori del blog, che lamentano gli elevati costi accessori legati ai contratti di mutuo, proponiamo, di seguito, un breve vademecum che riassume, in sintesi, tutte le voci di costo e le spese che contribuiscono in maniera determinante all'incremento dell'importo del mutuo stesso.

Prima di contrarre un mutuo è bene esaminare e confrontare, con la massima attenzione, oltre che le spese di perizia e di istruttoria, anche l'eventuale mediazione creditizia (presente qualora ci si rivolga a società di intermediazione quali, ad esempio, Kìron), le assicurazioni facoltative (alcune banche dicono che sono obbligatorie) con le quali ci si garantisce contro il rischio di incendio e scoppio dell'immobile concesso in garanzia o di invalidità e di morte del contraente il prestito.

Dei contratti di assicurazione vanno verificati, innanzitutto, la durata, le modalità di pagamento e l'eventuale sovrapposizione con altre polizze già esistenti (ad esempio quelle poste in essere a livello condominiale).

Queste spese, com'è ovvio, pesano in maniera piuttosto consistente sul costo complessivo del mutuo e vista la loro variabilità da banca a banca, fanno si che sia sempre molto complicato valutare con precisione il finanziamento di cui si ha bisogno.

Al fine di favorire una maggiore trasparenza e consentire una maggiore comprensione di ogni aspetto legato al contratto di mutuo, le banche propongono ai clienti due strumenti appositamente studiati. Si tratta dell'ISC (Indicatore Sintetico di Costo), di norma già presente sulla nota informativa relativa allo specifico prodotto finanziario oggetto dell'analisi e del prospetto o modello ESIS. Quest'ultimo non è altro che un indice calcolato in conformità al TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che ha lo scopo di fornire, in termini percentuali, il costo effettivo, rappresentato da un tasso che tiene conto, oltre che del tasso nominale degli interessi, anche di tutti gli altri oneri che il cliente deve sostenere.

A nostro avviso, il modello ESIS è lo strumento migliore per confrontare con una certa attendibilità e precisione i vari prodotti offerti dalle banche e dalle società finanziarie operanti sul territorio italiano.

Altre due cose da tenere bene presente sono l'ammontare complessivo delle imposte che gravano sul mutuo e le spese notarili. Dal punto di vista fiscale, per avere un'idea di massima, si può far riferimento all'articolo 15 e seguenti del DPR numero 601/1973. Al posto delle imposte ordinarie, poi, se la durata del finanziamento è superiore a 18 mesi (cosa estremamente probabile trattandosi di mutui e non di prestiti personali), viene applicata un'imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell'importo mutuato che, nella stragrande maggioranza dei casi, per contratto, è a totale carico del cliente. Attenzione! Questo balzello sale al 2% per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili adibiti non ad abitazione principale (ovvero tutte le abitazioni diverse dalla prima casa).

La parcella del notaio, invece, viene determinata in base a delle apposite tabelle, cui tutti i professionisti fanno riferimento, approvate per legge con Decreto Ministeriale. E' consigliabile rivolgersi a più notai e confrontare i preventivi di spesa. Per far ciò, di solito, il notaio richiede una documentazione di base dell'immobile su cui graverà l'ipoteca (copia fotostatica del vecchio atto notarile, visura catastale aggiornata, planimetria dell'immobile, eccetera). A questo punto, il notaio, sempre attenendosi alle tabelle ministeriali, calcolerà il proprio compenso sul valore complessivo della pratica che, per legge, deve coincidere con il reale importo per cui viene iscritta l'ipoteca.

Ma non è tutto! L’intesa firmata di recente tra il Consiglio Nazionale del Notariato e il Ministero dell’Economia e delle Finanze, prevede, per chi utilizza la formula della rinegoziazione convenzionata, la totale assenza dei costi notarili per la rinegoziazione del mutuo casa. La procedura, totalmente gratuita, si riferisce a tutti coloro che hanno sottoscritto mutui per acquisto, ristrutturazione e costruzione dell’abitazione principale prima del 30 giugno 2008. In tal caso, comunque, si dovranno pagare le altre spese di cui sopra.