mercoledì 2 marzo 2011

Come scegliere il mutuo migliore?

Come scegliere il mutuo migliore? A questa domanda, apparentemente semplice, bisogna fornire una risposta abbastanza articolata e che tenga in debita considerazione diversi aspetti legati al prodotto finanziario che si andrà a sottoscrivere. Di certo sarebbe buona cosa lasciare a casa timidezza e pigrizia. Questa sarebbe la regola base per chi desidera stipulare un contratto di mutuo conveniente. Chiedere più preventivi e pretendere spread contenuti, oggi è possibile, ma richiede da parte del futuro mutuatario una certa conoscenza degli accorgimenti da adottare. In maniera molto semplicistica potremmo riassumere in 5 le tappe di avvicinamento alla stipula vera e propria del contratto. Vediamo in dettaglio quali sono:

  1. Informarsi presso più intermediari: prima di decidere è meglio avere almeno una decina di preventivi in mano. Oltre alle banche e alle Poste, è buona norma consultare anche i siti di comparazione presenti su Internet. Qui si possono trovare, con pochi click, le migliori offerte disponibili sul mercato senza doversi recare fisicamente in banca o presso una finanziaria, avendo, spesso, anche la possibilità di bloccare un'offerta, riuscendo, quindi, a spuntare condizioni particolarmente vantaggiose. Sovente, infatti, siti come MutuiOnline, propongono dei prodotti appositamente studiati dagli istituti di credito per gli utenti che fanno uso esclusivo del canale informatico. Questi mutui, normalmente, vengono offerti a dei tassi più bassi rispetto agli equivalenti prodotti proposti allo sportello.
  2. La scelta tra tasso fisso e tasso variabile: fisso, variabile o misto. Attenzione, spesso e volentieri le proposte delle banche non coincidono fino in fondo con i vostri interessi. Valutate per bene la rata iniziale e la sostenibilità della stessa in diversi scenari dei tassi. A tal fine, potrebbe ritornarvi utile fare dei calcoli utilizzando la regola di Taylor [r = p + (0,5 x "y") + 0,5 x (p-2)].
  3. Pianificare con prudenza: considerare il flusso reddituale del nucleo familiare. La rata non dovrebbe mai superare il 30% del reddito. Sarebbe bene farsi fare delle simulazioni su cosa accadrebbe alla rata se i tassi dovessero salire in maniera tale da poter prendere in debita considerazione l'eventuale incapacità di far fronte alle obbligazioni assunte sul lungo periodo, orientandosi, in tal modo, su un mutuo diverso o magari di importo più contenuto.
  4. Confrontare il Taeg (Isc): nel confronto delle offerte bisogna considerare tutti i costi utilizzando il Taeg (Isc). Questo parametro rappresenta il costo globale ed effettivo del finanziamento, visto che oltre agli interessi tiene conto delle spese. Le banche sono obbligate a comunicare questi indicatori anche quando realizzano dei preventivi. Consigliamo anche di richiedere il modulo Esis che è un documento standardizzato, ma personalizzato, nel quale devono essere contenute le stesse informazioni per tutti gli operatori (tasso, durata, piano di ammortamento e Indicatore sintetico di costo).
  5. Prepararsi all'atto: chiedere in anticipo alla banca il testo del contratto di mutuo e di eventuali polizze. Farli visionare in tempo utile al notaio che potrà chiedere alla banca di modificare alcune clausole incerte.
Per tutti coloro i quali, invece, avessero già un mutuo e volessero sostituirlo con un prodotto più conveniente è necessario tenere in considerazione il fatto che le banche, molto spesso, tendono a sostituire un mutuo piuttosto che surrogarlo. Il motivo è semplice. In caso di sostituzione le spese della portabilità sono a carico del cliente, nel caso della surroga, invece, sono a carico della banca. Per chi, invece non vuol cambiare istituto di credito, può essere una validissima scelta quella di rinegoziare il mutuo. Questa strada consente di rivedere le condizioni contrattuali, in essere, con la propria banca che difficilmente rinuncerà ad un cliente. La strategia da adottare è semplice: andare allo sportello con molti preventivi di surroga o di sostituzione alle condizioni migliori trovate sul mercato e trattare con il responsabile dell'istituto. In tal modo si eviteranno anche molti fastidi di carattere burocratico legati all'operazione posta in essere.
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