Il leasing, o meglio il contratto di leasing, che può essere "operativo" o "finanziario", altro non è se non un contratto di affitto con il quale un soggetto, definito "concedente", fornisce ad un altro, detto "utilizzatore", il diritto di usare dietro il pagamento di un canone periodico, un bene, con la possibilità di acquistarlo alla scadenza.
Come dicevamo, il contratto di leasing assume diverse forme. Per ciò che attiene il contratto di leasing operativo è bene dire che il produttore o distributore di impianti o macchinari li concede in godimento, dietro corrispettivo. Il concedente conserva la proprietà della cosa concessa all'utilizzatore; quest'ultimo ne paga i canoni al concedente e, al termine del contratto deve riconsegnargli la cosa. E' molto frequente, in questo tipo di contratto, la presenza di una clausola secondo la quale l'utilizzatore, al termine del contratto stesso, ha un'opzione sull'acquisto del bene.
Con il leasing finanziario chi intende utilizzare un certo bene lo fa acquistare da un'impresa di leasing, per poi farselo concedere in godimento, secondo lo schema contrattuale già esposto.
In entrambi i casi, il contratto svolge una funzione di finanziamento, relativa alla possibilità di utilizzare macchinari costosi e soggetti a rapido invecchiamento senza acquistarli, ma solo pagando dei canoni, in genere mensili, comprensivi non soltanto del valore capitale del bene ma anche del margine di guadagno per il concedente; al termine del contratto, l'utilizzatore ha la possibilità di acquistare il bene, per un prezzo ridotto, ovvero di riconsegnarlo. Quest'ultima ipotesi fa si che il concedente possa nuovamente concedere il bene in leasing, attraverso la stipula di un nuovo contratto.
Il concedente è garantito, durante l'esecuzione del contratto, dal fatto di essere sempre proprietario del bene che, quindi, non può essere, in alcun caso, pignorato dai creditori dell'utilizzatore.
Se il contratto viene risolto a causa del mancato pagamento dei canoni da parte dell'utilizzatore, il concedente potrà riprendersi il bene; quanto ai canoni già pagati, secondo una parte della giurisprudenza sono trattenuti dal concedente, secondo altre sentenze, invece, il concedente deve restituirli, salvo il suo diritto ad un equo compenso (come avviene, ad esempio, nel caso della vendita con riserva della proprietà). Tale diversità di opinioni è dovuta anche al fatto che il leasing, tipico del diritto statunitense ma diffusissimo in Italia ormai da molti anni, non ha ancora ricevuto un regolamento da parte della legge: è infatti un contratto atipico, per cui la natura stessa del contratto è interpretata in maniera diversa dai giudici, parte dei quali lo assimilano, appunto, alla vendita con riserva di proprietà, applicando la disciplina relativa.
Esiste poi, anche una terza forma di leasing, il cosiddetto leasing leaseback, adatta per tutti coloro i quali, pur possedendo la piena proprietà di un bene, hanno necessità di immediata liquidità per far fronte alle più svariate esigenze. Con il leasing leaseback, in pratica, il proprietario di un bene rivende quest'ultimo ad un intermediario finanziario il quale, senza soluzione di continuità lo concede in locazione finanziaria allo stesso proprietario.
