lunedì 17 marzo 2008

Analisi dell'andamento del mercato dei mutui casa in Italia



L'andamento del mercato dei mutui casa in Italia nel 2007 è stato condizionato, direttamente e indirettamente, da numerosi eventi significativi. Innanzi tutto si sono registrate discontinuità rilevanti nel mercato immobiliare, che ha fortemente rallentato rispetto al 2006 fino a mostrare un segno negativo in termini di numero di compravendite ed un numero positivo ma decisamente più ridotto in termini di crescita del valore delle transazioni. La BCE ha fissato il tasso di riferimento a metà 2007 al 4%, valore massimo da oltre 5 anni. Sono
inoltre state introdotte novità nel quadro normativo ed il comparto è stato al centro dell'attenzione degli organi di informazione anche in relazione al verificarsi di fenomeni ai quali il sistema dell'offerta nel nostro Paese è estraneo, quali appunto l'andamento dei tassi di interesse e la crisi dei mutui subprime negli USA.

In questo contesto difficile, le erogazioni di mutui immobiliari a favore delle famiglie consumatrici, pur rallentando significativamente, sono cresciute nel 2007 rispetto al 2006, confermando il loro ruolo di risorsa indispensabile per le famiglie che intendono acquistare l'abitazione e di sostegno per l'economia nazionale. I dati dell'Osservatorio Assofin sui mutui casa, realizzato in collaborazione con alcuni tra i maggiori Gruppi bancari e le principali Banche specializzate che operano nel comparto, indicano una crescita dei flussi finanziati pari al +6.1%, in decisa decelerazione rispetto a quella rilevata a fine 2006.

Dal lato della domanda, il 2007 ha visto modificare significativamente le preferenze della clientela in termini di caratteristiche dei nuovi mutui accessi per tipologia di tasso, mentre risulta sostanzialmente confermata la tendenza all'aumento degli importi e delle durate
contrattuali.

Nel 2007 sono le banche specializzate nel credito per la casa a far registrare l'incremento di attività più consistente (+13.9%, sebbene in decisa frenata rispetto al +35.4% di fine 2006), anche se pure le banche generaliste mostrano un (più contenuto) aumento dei volumi erogati pari al +2.9% (+10.6% nel 2006). Gli operatori specializzati sono dunque apparsi meglio in grado di soddisfare le nuove esigenze di una domanda in rapido mutamento e di intercettarne il flusso.

Alla performance meno brillante rispetto al recente passato del mercato dei mutui casa nel corso del 2007 ha contribuito come ricordato l'andamento del mercato immobiliare residenziale che, secondo alcune analisi, ha chiuso l'anno con una flessione di alcuni punti percentuali in termini di numero di compravendite, mentre la media dei prezzi delle abitazioni nel corso dell'anno risulta essersi leggermente ridotta e poi stabilizzata. E' bene ricordare, tuttavia, che l'andamento del mercato dei mutui immobiliari in Italia si colloca all'interno di un trend di lungo periodo, legato a fenomeni di natura strutturale (profonde trasformazioni socio-demografiche e comportamentali delle famiglie italiane), che determinano in modo più frequente rispetto al passato l'esigenza di fare ricorso al credito per l'acquisto di abitazioni.

Tra i fattori di carattere strutturale rientra certamente la maggiore concorrenza tra gli operatori che ha determinato un'evoluzione dell'offerta, con prodotti caratterizzati da livelli di flessibilità ed innovazione sempre più elevati, lo sviluppo di nuovi canali distributivi e l'ampliamento verso nuovi segmenti di clientela (in particolare stranieri e lavoratori atipici).

La crescita del credito immobiliare degli ultimi anni ha interessato tutti o quasi i paesi dell'Unione Europea, per i quali si è assistito ad un aumento del rapporto tra consistenze di crediti immobiliari e PIL. A fine 2006 (ultimo dato disponibile) l'indice per l'Italia (16.6%) risulta ancora molto inferiore rispetto a quello registrato in altri Paesi europei geograficamente e culturalmente vicini - quali Regno Unito
(59.7%), Spagna (55.8%), Germania (34.4%) e Francia (31.6%) - e lontano dalla media UE (41.5%).

Il forte rallentamento del mercato registrato nel 2007 risulta confermato dai dati relativi al numero di contratti di mutuo stipulati, che mostrano una crescita del +2.8%, dimezzata rispetto a quella registrata a fine 2006. Tale rallentamento è senza dubbio attribuibile al calo delle compravendite immobiliari che, come ricordato, risulta ridotta di alcuni punti percentuali a fine anno rispetto al 2006.

Dal monitoraggio di un campione di banche, in gran parte specializzate nell'erogazione di mutui casa e particolarmente dinamiche, risulta che una quota crescente dei nuovi contratti di mutuo stipulati nel corso dell'anno, pari a circa il 13%, è riferibile a finanziamenti destinati a
sostituire mutui per l'acquisto di abitazioni stipulati precedentemente con gli stessi o con altri operatori bancari. In non pochi casi si tratta di rinegoziazioni suggerite dalle stesse banche, in una logica di attenzione alla propria clientela e con finalità di fidelizzazione, al fine di rendere più sostenibile il peso delle rate dei mutui a tasso variabile che, nel mutato scenario di accresciuto costo del denaro, potevano essere divenute troppo onerose a fronte dei redditi delle famiglie rimasti inalterati.

E' proseguito anche nel 2007 il trend di crescita del numero di nuovi mutui accesi inferiore a quella dei flussi erogati, a conferma della tendenza in atto verso un progressivo aumento dell'importo medio finanziato. Tale evoluzione è essenzialmente spiegata dagli incrementi registrati nei prezzi delle abitazioni. Nel quinquennio 2003 — 2007 la quota di mutui di importo superiore a 100.000 euro passa dal 53% al 75% del totale in termini di flussi erogati e dal 31% al 55% in termini di numero di contratti stipulati. Con riferimento alla ripartizione per numero di contratti, si rileva come nel 2007 la classe di importo che fa segnare la frequenza maggiore risulti quella compresa tra 100 e 200 mila euro (46%), mentre nel 2003 la classe di importo modale era quella compresa tra 50 e 100 mila euro (44%). In termini assoluti, nel 2007, l'importo medio dei mutui per acquisto di abitazioni si attesta attorno a 127.000 euro (era pari a circa 95.000 euro nel 2003), mentre quello degli "altri mutui immobiliari" (per ristrutturazione o liquidità) è pari a circa 113.000 euro (contro gli 85 mila del 2003).

Parallelamente alla tendenza verso erogazioni di importo più elevato si conferma, anche per il 2007, un allungamento delle durate dei contratti. In particolare emerge come la classe dei nuovi mutui di durata superiore a 25 anni, con una significativa crescita del suo peso rispetto al totale, risulti la classe modale, sia in termini di flussi erogati (43%), sia in termini di numero di contratti stipulati (37%).

In Italia l'acquisto dell'abitazione attraverso l'accensione di un mutuo ha visto, fino al 2006, prevalere la scelta del tasso di interesse variabile, per via della minore onerosità iniziale rispetto al fisso e della prevista relativa stabilità dei tassi, garantita all'appartenenza all'eurozona. Nel corso del 2007 si registra tuttavia una decisa inversione di tendenza, con una quota superiore al 50% di flussi erogati relativa a mutui a tasso fisso (52% contro il 21% dell'anno precedente), che trova riscontro anche in termini di numero di contratti stipulati (56% contro il 26% del 2006). Specularmente, si assiste ad un deciso ridimensionamento della quota sul totale dei mutui a tasso variabile, che nel 2007 rappresentano il 39% in termini di flussi erogati ed il 36% in termini di numero di contratti stipulati (le percentuali nel 2006 erano pari, rispettivamente, al 64% in termini di eroga2Ìoni ed al 59% in termini di numero di contratti). Il fenomeno è spiegato in parte dalla reazione psicologica suscitata dall'evidenza che hanno dato i media alle situazioni di difficoltà in cui si sono venute a trovare alcune famiglie che avevano acceso mutui a tasso variabile nel recente passato, dai timori di nuovi rialzi dei tassi da parte della BCE e dalla progressiva riduzione del gap tra tassi fissi e variabili offerti dagli operatori.

Infine, si assiste ad un ridimensionamento della quota dei mutui a tasso misto, categoria di contratti che prevede la possibilità di un passaggio da un tasso fisso ad un tasso variabile o viceversa, a determinate scadenze. Nel 2007 essa risulta pari a circa il 9% del totale in termini di flussi erogati (era il 15% nel 2006) ed all'8% in termini di numero di contratri stipulati (era il 15% nel 2006). Fonte Assofin
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