lunedì 30 luglio 2012

Nei mutui cointestati la detrazione spetta a ciascun intestatario pro quota

In caso di mutui che hanno più intestatari (in genere i due coniugi), il diritto alla detrazione spetta a ciascun intestatario in proporzione alla propria quota. Vale la pena di notare che in caso di contitolarità del contratto di mutuo, il limite di 4.000 euro è riferito all'ammontare complessivo degli interessi e degli oneri e non a ciascuna persona. Per esempio, i coniugi non fiscalmente a carico l'uno dell'altro, cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sull'abitazione acquistata in comproprietà, possono indicare al massimo un importo di 2.000 euro ciascuno. Se invece il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi, sempre che il coniuge a carico sia comproprietario dell'abitazione. La detrazione degli interessi passivi è ammessa anche nell'evenienza in cui il mutuo venga stipulato per l'acquisto di un'ulteriore quota di proprietà dell'abitazione principale. L'importo degli interessi passivi, sul quale commisurare la detrazione del 19%, è dato dalla somma degli interessi relativi al precedente mutuo (estinto e stipulato per il residuo capitale) e di quelli relativi al successivo mutuo, nei limiti della quota occorsa per il restante 50% di proprietà dell'immobile (per un caso del tutto analogo, si può far riferimento alla risoluzione dell'Agenzia delle Entrate numero 328/E del 14 novembre 2007).

venerdì 27 luglio 2012

Lazio: nel piano casa finalmente è operativo anche il mutuo sociale

Il Piano Casa approvato oggi dalla Regione Lazio ha finalmente reso operativo il mutuo sociale per tutte le persone che hanno oggettive e gravi difficoltà di ordine economico, al fine di agevolarne l'accesso al credito. Il provvedimento va ad inserirsi all'interno di tutta una serie di modifiche apportate alla normativa e sollecitate a più riprese dal Governo nazionale. Le modifiche più evidenti ineriscono l'intervento del piano casa nelle aree naturali protette, la modifica dei piani integrati, la correzione di errori di perimetrazione delle zone vincolate e la questione del silenzio assenso della legge nazionale sul condono edilizio al fine di rispondere alle osservazioni del governo. Ma la novità più ghiotta resta legata all'introduzione del mutuo sociale rivolto alle famiglie meno abbienti che, in tal modo potranno accedere a mutui agevolati. Tra le altre novità vi è l'introduzione di una sorta di bonus sociale, se così possiamo definirlo, grazie al quale potrà essere assegnato ai mutuatari anche un contributo sul mutuo. Infine, ma non per ultimo, è previsto che le rate mensili non siano superiori al 20% del reddito mensile del familiare, al fine di non gravare eccessivamente sul bilancio familiare. Non c'è che dire, sicuramente si tratta di un ottimo provvedimento che va incontro alle esigenze di credito delle famiglie più bisognose e che, mai come in questo tremendo momento di crisi, soffrono nel vedersi sbarrate le porte dagli istituti di credito che, come abbiamo detto in un precedente post, ormai fanno quadrato con l'obiettivo di erogare meno mutui possibili.

giovedì 26 luglio 2012

Le banche sono tutte d'accordo. L'imperativo è erogare meno mutui possibili

Le banche sono tutte d'accordo. L'imperativo è erogare meno mutui possibili! Da qualche tempo un'insolita lentezza inerente tutto l'iter burocratico che sta intorno alla concessione dei mutui ha fatto scattare un campanello d'allarme. Come mai tanta lentezza nell'effettuare l'istruttoria o altre pratiche? Semplice. Le banche, anche tramite circolari interne, hanno dato ordini precisi ai propri funzionari. Scoraggiare la clientela costringendola a subire interminabili attese, inducendola a mollare. Ad affermarlo è stato uno dei responsabili del retail di una delle principali banche italiane che, per ovvie ragioni, preferisce restare anonimo (le dichiarazioni sono state rilasciate in esclusiva all'agenzia di stampa AdnKronos). "Basta una clausola diversa, un termine anticipato o un tetto alzato di poche migliaia di euro, magari con disposizioni temporanee e facilmente occultabili in caso di necessità, per decretare il fallimento di un'istruttoria di mutuo" - continua il manager -  "se poi questo meccanismo si applica tenendo conto della tipologia di pratiche che abitualmente arrivano alla stipula, è facile comprendere come regolare il flusso di nuovi mutui sia per la banca semplice come aprire o chiudere un rubinetto". A confermare questa tendenza negazionista ci ha pensato l’agenzia di indagini online QuestLab che, per conto di bankitalia, in collaborazione con Agenzia del territorio e Tecnoborsa ha reso noti i dati relativi alla propria indagine del mercato immobiliare relativa al primo trimestre 2012. Il dato che maggiormente emerge dall’analisi è la conferma del drammatico calo delle concessioni di mutuo a potenziali acquirenti che si vedono costretti a rinunciare all’acquisto di una casa per la quale avevano intrapreso il processo preliminare di compravendita con l’intermediazione dell’agenzia immobiliare. La difficoltà del reperimento di un mutuo rappresenta quindi lo scoglio principale e documentato che le agenzie denunciano come causa principale del calo attuale e conclamato delle compravendite. Sembra un dato paradossale, eppure non lo è. Ci si chiede, infatti, ma le banche non traggono guadagno dalla concessione di un mutuo? La risposta è si, ma in questo particolare momento storico, in cui le banche soffrono a causa di una incredibile crisi di liquidità derivante dalle speculazioni che imperversano sui mercati finanziari, il rapporto tra la raccolta e gli impieghi, si è sbilanciato notevolmente e il mercato interbancario è statico. In questo contesto, per le banche diventa molto più redditizio fare trading sui titoli di Stato, prendendo soldi dalla Bce all'1% e reinvestendoli in titoli di Stato più remunerativi, che non disperdere liquidità nell'economia reale, a imprese e famiglie, attraverso l'erogazione di finanziamenti e mutui.

Mutui, con la riforma Fornero cambiano le regole per accedere al Fondo di solidarietà

Il mondo dei mutui è inondato di novità, oramai, pressoché quotidianamente e, il più delle volte non si tratta di buone nuove ma di news volte a cambiare in negativo l'umore dei lettori e soprattutto dei mutuatari. Con la riforma Fornero, entrata in vigore lo scorso 18 luglio, sono cambiate alcune regole per accedere al Fondo di solidarietà per i mutuatari in difficoltà. Sono stati confermati i requisiti per i richiedenti, titolari di un contratto di mutuo: l’immobile da acquistare deve essere l’abitazione principale (sono escluse dalla riforma Fornero le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e  A9); il mutuo deve essere attivo da almeno un anno; l’importo erogato non può essere superiore ai 250.000 euro; il reddito ISEE complessivo del nucleo familiare del richiedente non deve superare i 30.000 euro annui. La novità più consistente riguarda, però, l’obbligo per le banche di sospendere l’ammortamento dei mutui nei casi in cui il mutuatario debba far fronte ai seguenti eventi accaduti nei 3 anni precedenti la richiesta:

  • licenziamento dal rapporto di lavoro subordinato anche per controversie individuali, ad eccezione di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo;
  • morte o riconoscimento di handicap grave, oppure di invalidità civile non inferiore all’80%.
Questa circostanza, di fatto, rende inapplicabili diversi punti della precedente normativa. Quindi niente più accesso al Fondo di solidarietà nei seguenti casi: 

  •  per il pagamento di spese mediche o di assistenza domiciliare documentate per almeno 5.000 euro all’anno;
  • per le spese di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione o di adeguamento funzionale della casa per cui è stato erogato il mutuo per almeno 5.000 euro;
  • in caso di aumento della rata del mutuo a tasso variabile rispetto alla rata precedente (a causa della fluttuazione del tasso d’interesse) di almeno il 25% per le rate semestrali e del 20% per le rate mensili.

mercoledì 25 luglio 2012

Il microcredito in Italia è in fase di sviluppo e finalmente è in via di regolamentazione

Il microcredito in Italia non ha ancora una mappa definita: il settore è in sviluppo continuo e solo ora è in via di regolamentazione, con prospettive di vigilanza. E le statistiche sono il risultato di indagini non periodiche e non sistematiche. Quella tuttora più citata, e in via di aggiornamento, è stata condotta nel giugno del 2010 da Ritmi-Rete Italiana di Microfinanza, in collaborazione con la Fondazione Giordano Dell'Amore. Il campione censiva 94 iniziative di microcredito stretto di cui 33 avevano fornito dati sull'attività. L'analisi segnalava che nel biennio 2008-2009 i volumi di microcredito in Italia erano quintuplicati fino a un "outstanding" di 11 milioni di euro (su un portafoglio europeo di 828 milioni di euro), con un importo medio di 6.000 euro (9.641 euro in Europa) e un tasso medio applicato del 4% (anch'esso inferiore rispetto agli standard europei).

All'inizio del 2012 il panorama è molto cambiato: per dimensione e qualità delle iniziative. Le Fondazioni di origine bancaria ma anche le stesse banche (in particolare il Credoto cooperativo) hanno dato supporto alla germinazione di iniziative, principalmente da parte del Terzo settore. Non da ultimo, il Comitato nazionale per il microcredito, nato nel 2004 e trasformato in Ente nel 2007, sta gradualmente attivando la sua mission. A livello statistico, il presidente della commissione microcredito dell'Acri, Luca Remmert, cita 30 iniziative attualmente operanti con il coinvolgimento delle Fondazioni per un volume operativo di 17 milioni di euro.

L'unico soggetto societario attivo (PerMicro) ha erogato nel quinquennio 2007-2011 11,4 milioni di microcrediti (a 2.166 soggetti, di cui 1.687 "sociali") e ha un budget 2012 di oltre 9 milioni di nuove erogazioni. Microcredito per l'Abruzzo (promossa da Etimos grazie alle donazioni per il terremoto gestite dal Dipartimento di Protezione Civile, e promossa con Caritas, le associazioni di categoria, gli enti locali, la Federazione Bcc di Abruzzo e Molise e Abi) conta su un fondo patrimoniale di 4,5 milioni e ha già erogato 5,6 milioni di microcrediti a 622 fra famiglie, imprese e coop. Attualmente, circa il 70% delle banche ha delle specifiche strutture dedicate all'operatività del microcredito e microfinanza.

Da una recente indagine condotta dall'Abi, risulta che l'87% dell'attività anzidetta è concentrata sul microcredito; l'11% riguarda la microfinanza e il residuo 2% riguarda altri servizi finanziari. Il 23 dicembre 2010 è stato sottoscritto tra Abi e Cei (Conferenza episcopale italiana) un nuovo accordo-quadro per un programma nazionale di microcredito, come sviluppo di un primo accordo sottoscritto nel 2009 e della successiva entrata in vigore del Decreto legislativo 141/2010. I finanziamenti sono concessi dalle banche aderenti all'iniziativa e garantiti da un fondo straordinario conferito dalla Cei, con dotazione iniziale pari a 30 milioni di euro.

Il fondo di garanzia della Cei è finalizzato a consentire l'accesso al credito delle famiglie che si trovino in situazione di difficoltà economica e sociale e delle persone fisiche, società di persone, società cooperative che intendano avviare un'attività di lavoro autonomo o di microimpresa. Per quanto riguarda le prime, rispetto al precedente accordo del 2009, è stato abbandonato il requisito di "famiglia numerosa" e introdotto il requisito di "particolare vulnerabilità economica e sociale"; la valutazione di quest'ultimo requisito, che riprende il disposto dell'articolo 111 del Testo unico bancario è di competenza esclusiva dell'ufficio diocesano attraverso l'acquisizione di idonea documentazione da parte del richiedente (bilancio familiare oppure, in alternativa, certificazione Isee).

Per quanto riguarda la valutazione di fattibilità dell'idea imprenditoriale o di lavoro autonomo, questa sarà di competenza della banca erogante, la quale potrà acquisire informazioni utili all'istruttoria dal richiedente, dall'ufficio diocesano nonché da eventuali partner territoriali della Caritas Italiana in attuazione di specifici accordi. Sono ammissibili alla garanzia del Fondo i finanziamenti, erogati dalle banche aderenti, aventi le seguenti caratteristiche:

  • "microcredito sociale", finanziamenti personali di importo non superiore a 6.000 euro per il sostegno alle spese delle famiglie, con Taeg non superiore al 4%;
  • "microcredito all'impresa", finanziamenti di importo non superiore a 25.000 euro a persone fisiche, società di persone, società cooperative, per l'avvio o lo sviluppo di un'iniziativa imprenditoriale o di lavoro autonomo, con Taeg non superiore al tasso effettivo globale medio della categoria corrispondente di operazioni decurtato del 30%. 
La dotazione patrimoniale del fondo è di complessivi 30 milioni di euro, di cui 25 milioni stanziati a garanzia delle operazioni di finanziamento di credito sociale a favore delle famiglie e 5 milioni di euro a garanzia di quelle di microcredito d'impresa per l'avvio o lo sviluppo di iniziative imprenditoriali. Il piano di ammortamento, per ciascun finanziamento deliberato, decorrerà trascorsi 12 mesi dalla delibera e con una durata non superiore a 5 anni.

martedì 24 luglio 2012

E' finita l'era dei mutui con cap

Fino a qualche tempo fa, parlare dei mutui con cap significava discernere su una delle migliori soluzioni offerte dal mercato, sia in termini di tutela economica del mutuatario, sia in termini di tassi di interesse. Oggigiorno, invece, la convenienza di questa tipologia di mutui, ancora largamente presenti sul mercato, è scemata, tanto da renderli poco convenienti e per nulla appetibili. Vediamo perché. Ipotizziamo di stipulare un mutuo a tasso variabile con l'Euribor a 3 mesi intorno allo 0,8%, uno spread del 2,7% (quindi tasso annuo nominale 3,5%) e con un cap al 6%. Ciò significa che le rate del mutuo saliranno con il salire dei tassi fino alla soglia del 6%. Dopodiché risultaranno indifferenti perché la differenza eventuale sarà a carico dell'intermediario finanziario che ha erogato il prestito. In pratica, chi stipula un mutuo con cap a queste condizioni (che per altro centrano la media delle offerte oggi sul mercato per questo prodotto), è sicuro di non dover pagare interessi aggiuntivi sulla rata, nel caso l'Euribor, nel corso della vita del mutuo, dovesse salire di oltre 250 punti base rispetto ai valori attuali. Una protezione che però non è gratuita, dato che gli spread applicati sui mutui con cap nella migliore delle ipotesi sono superiori di circa lo 0,5% rispetto ai mutui variabili standard, privi di opzioni aggiuntive. La domanda è se finanziariamente è opportuno caricare sul bilancio familiare questo sovracosto (tra i 500 e i 1000 euro l'anno su un mutuo ventennale di 100.000 euro), oppure se si tratta di una precauzione eccessiva che nella logica finanziaria, in questo momento e a queste condizioni, non ha ragione di esistere. Per tutta una serie di motivi, oggi, il mutuo con cap non è la migliore soluzione. Innanzitutto lo spread applicato è decisamente più oneroso rispetto a quello conteggiato su un mutuo variabile semplice (spesso superiore allo 0,5% minimo, ipotizzato in precedenza). In secondo luogo, la mancata convenienza è determinata anche dalla soglia in cui è fissato il cap: nella maggior parte dei mutui con tetto massimo, il cap orbita intorno al 6%-7% e vi sono addirittura alcuni istituti che si spingono oltre. Una soglia che, raffrontata ai tassi di partenza attuali, risulta estremamente lontana. Tanto più che, come purtroppo emerge leggendo le previsioni sull'andamento dell'economia nei prossimi 2-3 anni, la ripresa non è vicinissima e, pertanto, c'è da aspettarsi che la fase attuale di tassi relativamente bassi duri ancora per un po'. In pratica, quindi, stipulando oggi un mutuo con cap, si inizia sin da subito a pagare una sorta di polizza assicurativa, che copre la differenza delle rate nel caso in cui i tassi vadano oltre la soglia massima fissata, per un evento di per sé lontano (nel nostro esempio passare da un Tan del 3,5% a uno che superi il 6% implica un aumento del costo del denaro superiore a 250 punti base) e ancor più lontano nell'attuale contesto macroeconomico.

lunedì 23 luglio 2012

L'isola felice dei mutui a tasso variabile

Rispetto a qualche anno fa dell'Euribor non si parla quasi più. In effetti, il parametro di riferimento del mercato interbancario, ben noto a tutti i possessori di un mutuo a tasso variabile, se ne sta lì, da più di un anno, pressoché fermo ai minimi storici, ben al di sotto dell'1% del tasso di riferimento fissato dalla Banca Centrale Europea. Nessun cenno di reazione alla crisi della Grecia, per esempio, che solo 3 o 4 anni fa avrebbe provocato una serie di tensioni tali da spedire alle stelle i tassi. Basta ricordare cosa avvenne all'indomani del fallimento Lehman, quando i tassi interbancari balzarono oltre il 5%. Oggi niente di tutto questo si è materializzato, anzi. Se si guardano i movimenti degli ultimi mesi, i tassi impliciti espressi dai future sull'Euribor, cioè i contratti che fotografano le attese dei mercati per i prossimi mesi, hanno mostrato addirittura un'ulteriore flessione, perché gli operatori si aspettano che la Bce, viste le difficoltà della Grecia e di altri Paesi quali Portogallo e Spagna, difficilmente tornerà ad alzare il costo del denaro da qui a fine 2012. Qual'è dunque la differenza rispetto al 2008? Semplice: rispetto ad allora, i mercati sono letteralmente inondati di liquidità, quella stessa che la bce ha provveduto a pompare sul mercato per evitare il collasso del sistema finanziario: finché questa non sarà ritirata, sarà difficile assistere a un ritorno dell'Euribor su livelli meno anomali (cioè sopra il tasso Bce). Per ora, dunque, chi ha un mutuo a tasso variabile, può sentirsi relativamente tranquillo. E' facile pronosticare che il rialzo dei tassi Euribor è ancora lontano e in futuro è previsto un aumento graduale: basta guardare gli stessi future per rendersene conto. Le attese indicano infatti uno 0,61% per settembre 2012, o,66% per giugno 2013 e 0,75% a fine 2013. I tassi resteranno quindi eccezionalmente bassi, ancora per un po'. L'inondazione di liquidità della Bce funziona, quindi, da ossigeno puro per le famiglie alle prese con la rata di un prestito variabile. Il beneficio varia di caso in caso, a seconda della durata residua: la sensibilità ai tassi cresce per quelli più lunghi.

sabato 14 luglio 2012

Requisiti necessari per accedere al microcredito

Non tutti possono accedere al microcredito. Ci sono alcuni criteri di selezione che, con piccole variazioni, sono applicati trasversalmente dai vari operatori del settore. I requisiti sono stabiliti in base alla finalità del microcredito. Se si tratta di un finanziamento sociale, è necessario documentare lo stato di vulnerabilità economica della propria famiglia: il parametro più utilizzato è l'indicatore della situazione economica equivalente (ISEE), la cui soglia massima può variare da 10 a 20.000 euro circa a seconda dei casi. Questo requisito, di fatto, serve a individuare i soggetti che non sarebbero in grado di accedere a un finanziamento tradizionale e che sono quindi in prima linea per l'attribuzione di garanzie dai fondi sociali. Le famiglie devono comunque poter contare su entrate derivanti da attività lavorative o da altre fonti (imponibili o esenti Irpef) per poter essere in grado di rimborsare il prestito negli anni; per questo è spesso necessario allegare alla domanda una dichiarazione dei redditi, una busta paga o un'autocertificazione del reddito accompagnata da una fotocopia del contratto di lavoro. Spesso, poi, i soldi ricevuti vanno destinati a spese specifiche e documentabili con fatture o ricevute. Alcuni fondi di microcredito sociale, poi, includono dei requisiti ulteriori legati a finalità specifiche. Esistono progetti mirati a sostenere famiglie numerose: i soldi vanno quindi destinati necessariamente al finanziamento dei servizi scolastici o ad altri interventi rivolti a nuclei familiari con figli. Altri sono rivolti esclusivamente ai cittadini di un determinato comune o regione, o a chi è stato colpito da eventi naturali catastrofici come il sisma in Abruzzo del 2009. Altri progetti ancora richiedono espressamente che uno dei componenti del nucleo familiare abbia perso la propria fonte di reddito (in caso di licenziamento o mobilità) o che sia stato colpito da malattia/invalidità temporanea o permanente. Diverso è il discorso inerente il microcredito d'impresa. Per le start-up può essere richiesto un business plan; la valutazione tiene conto anche della validità dell'idea alla base dell'attività. Le aziende costituende o già costituite possono essere ditte individuali, attività autonome in forma individuale, società di persone, cooperative o attività autonome in forma associata. Alcuni fondi di microcredito sono riservati a categorie esclusive di imprenditori (o aspiranti tali) come donne, giovani, disoccupati, persone sottoposte ad esecuzione penale o ex detenuti, lavoratori disoccupati o in mobilità, immigrati.

giovedì 12 luglio 2012

Valutazione mutuo opzione sicura Unicredit

Tra i tanti mutui a tasso misto presenti oggi sul mercato, spicca di sicuro il Mutuo Opzione Sicura Unicredit. Le caratteristiche strutturali fanno di questo prodotto finanziario, la scelta ideale per chi desidera acquistare un'unità immobiliare ma senza necessariamente dover stare "fermo" per tutta la durata del contratto di mutuo. La flessibilità alla base del Mutuo Opzione Sicura Unicredit, infatti, è la chiave del suo successo che, almeno in termini numerici pare abbastanza evidente, poiché risulta essere uno dei mutui più richiesti ad Unicredit, per ciò che concerne il segmento di appartenenza. Ma vediamo un po' più nel dettaglio di cosa si tratta. Mutuo Opzione Sicura è un mutuo a tasso misto, che può iniziare indifferentemente a: tasso variabile, tasso fisso per 2 anni o a tasso fisso per 5 anni. Nel primo caso il tasso è indicizzato all'indice Euribor a 3 mesi/365 o al tasso di rifinanziamento principale BCE; per ciò che attiene le opzioni a tasso fisso, quella biennale prende quale riferimento l'indice Irs2, mentre quella quinquennale l'indice Irs5. Il Mutuo Opzione Sicura Unicredit ha anche un'altra importante caratteristica che lo differenzia dai suoi simili, ovvero il cosiddetto "Tagliando". I tagliandi possono essere ordinari e straordinari e servono, rispettivamente, il primo per facilitare il monitoraggio dell’andamento dei tassi ed il secondo per richiamare l’attenzione, in caso di regime a tasso variabile, sull’eventuale incremento della rata oltre il 20%. Trattandosi di un prodotto estremamente flessibile, dopo i primi due anni è già possibile effettuare il cambio di tasso. Se il contratto stipulato inizia con un tasso fisso a 2 o 5 anni, allora il cliente può richiedere o rinnovare il tasso fisso per altri 2 o 5 anni, oppure richiedere il passaggio al parametro Euribor o BCE (solo per mutuo acquisto prima casa, se il mutuo è iniziato a BCE e non e mai passato all’Euribor). Qualora, invece, il contratto abbia avuto inizio con un tasso variabile, sarà possibile: in caso di provenienza da parametro Euribor: richiedere il passaggio a tasso fisso per 2 o 5 anni o rinnovare il parametro Euribor; in caso di provenienza da parametro BCE: richiedere il passaggio a tasso fisso per 2 o 5 anni; rinnovare il parametro BCE; richiedere il parametro Euribor. In questo caso, però, non sarà più possibile passare al parametro BCE. In quanto alla durata, è bene dire che vi è la possibilità di allungarla fino a 60 rate rispetto alla scadenza originaria (minimo 5 anni, massimo 30 anni). L'importo minimo finanziabile è pari a 50.000 euro e quello massimo non eccede mai l'80% del valore dell'immobile, o meglio, l'importo erogabile è pari al massimo all’80% del minore tra valore di perizia dell’immobile offerto in garanzia e prezzo di acquisto. Nel complesso si tratta di un mutuo assai versatile e flessibile, adatto a svariate esigenze ed in grado di soddisfare appieno il bisogno di liquidità necessaria all'acquisto di una prima o seconda casa. Sufficientemente articolato da non poter essere etichettato come prodotto di base, il Mutuo Opzione Sicura Unicredit merita senz'altro un bel 6,5.

Mutui per i lavoratori atipici

Quando si entra in banca per chiedere un mutuo, la prima cosa che occorre dimostrare è di essere lavoratori dipendenti o comunque con redditi fissi e dimostrabili, oppure con garanzie fornite da terzi. Tuttavia, almeno sulla carta, oggi esistono anche forme di mutuo per lavoratori atipici con reddito variabile. Nell'ultimo decennio il mercato del lavoro è cambiato. Sempre più aziende propongono contratti di lavoro a tempo determinato, in sostituzione ai contratti di lavoro a tempo indeterminato. Anche le banche si devono adeguare a questo cambiamento, anche in vista della tanto discussa modifica dell'articolo 18 dello Statuto dei lavoratori. Le banche che già offrono mutui per lavoratori atipici pongono condizioni diverse per l'erogazione del finanziamento: per esempio, un'età inferiore ai 35 anni, alcuni mesi di lavoro maturati, la garanzia di un terzo e così via. E, considerata la flessibilità contrattuale di chi richiede questo tipo di mutuo, spesso non sono previste penali in caso di interruzione delle rate, dovute a motivi come l'interruzione del rapporto di lavoro.

martedì 10 luglio 2012

Stipulare un mutuo online conviene più che allo sportello, vediamo perchè

I mutui stipulati allo sportello, in teoria, potrebbero essere più convenienti rispetto a quelli sottoscritti attraverso l'intermediazione di un broker online. Nel confronto delle offerte, tuttavia, ci si accorge che spesso è il contrario. E' vero che chi va in banca a chiedere il mutuo salta un passaggio rispetto a chi ricorre a un broker su internet, ma non è necessariamente detto che, quando si è nel mondo online, l'intermediazione comporti automaticamente un costo in più rispetto a quello stesso contratto firmato nella banca madre. Il motivo? Spesso gli istituti di credito offrono ai broker via internet dei pacchetti da proporre a condizioni scontate riservate alla clientela online; questo può accadere perché l'intermediario online effettua anche un processo di screening e back office sul cliente. Un'operazione di filtro  sull'accessibilità al mutuo che altrimenti avrebbe dovuto sostenere la banca, con costi interni. Per cui, pur essendoci un terzo soggetto tra il cliente e la banca che eroga il mutuo, può accadere che, rivolgendosi a un broker online, le condizioni finali siano più vantaggiose rispetto a quelle offerte dallo stesso istituto attraverso il suo sportello. Non esistono statistiche ufficiali, ma le evidenze raccolte da ricerche sul campo condotte dal prestigioso quotidiano economico nazionale "Sole 24 Ore" negli ultimi anni, dimostrano che un mutuo online può costare anche lo 0,30% in meno rispetto allo stesso proposto allo sportello. Ovvero, su un prestito di 150.000 euro da rimborsare in 20 anni, circa 5.000 euro in meno. Uno dei motivi per cui però il mercato è ancora largamente appannaggio del mutuo tradizionale è la diffidenza di molti italiani nei confronti delle operazioni online. Soprattutto se si tratta di un finanziamento importante come può essere un mutuo per l'acquisto o la ristrutturazione della casa. Diffidenza psicologica che difficilmente corrisponde a problemi reali di sicurezza. Tanto più che quando si chiede un mutuo è la banca a dover anticipare dei soldi e non certo il cliente che li chiede in prestito.

lunedì 9 luglio 2012

Mutuo per ristrutturazioni. Vediamo di cosa si tratta

Il mutuo per le ristrutturazioni è una tipologia di mutuo che non tutte le banche presentano nella loro gamma di offerta. Nei mutui per ristrutturazioni, la richiesta in banca va fatta, aggiungendo ai documenti reddituali e patrimoniali indispensabili per tutti i mutui, un preventivo dei lavori di ristrutturazione a il computo metrico. A cui eventualmente aggiungere la Dia (dichiarazione inizio attività) o, in caso di variazioni volumetriche nell'immobile, la concessione edilizia. A quel punto, la banca invia il perito che determina il nuovo valore dell'immobile sulla base dell'impatto finale che avranno i lavori. Ed è su questo importo che si calcola il finanziamento, tenuto contop che il loan to value (valore massimo finanziabile in rapporto al valore dell'immobile per i mutui di ristrutturazione) di solito viaggia intorno al 50% o 70%. A quel punto si concorda la tempistica del finanziamento, solitamente spalmato in due o tre tranche. Le successive vengono erogate previa una nuova visita del perito, durante la quale si valuta lo stato dei lavori rispetto al tempo stimato, solitamente 18 mesi. Dal punto di vista finanziario questo punto rischia, però, di costare caro in termini di interessi, dato che fino a quando la banca non eroga il 100% (quindi anche l'ultima tranche) il debitore paga solo interessi di preammortamento, non computabili nel piano di ammortamento. Inoltre c'è meno varietà nell'offerta. Questa tipologia di mutuo è comunque surrogabile e gli interessi passivi sono detraibili. Inoltre può essere richiesto anche retroattivamente per ottenere liquidità relativa a lavori di ristrutturazione eseguiti senza autorizzazione e in seguito sanati con il pagamento degli oneri concessori e oblazioni, se effettuati entro l'anno di richiesta del mutuo. Sempre se la banca è d'accordo.

venerdì 6 luglio 2012

Come si calcola il Taeg di un mutuo o prestito?

Nel calcolo del Taeg rientrano le spese di istruttoria e apertura della pratica di credito, quelle di incasso delle rate, i costi delle eventuali assicurazioni imposte dal finanziatore per garantirsi il rimborso totale o parziale del credito in caso di morte, invalidità, infermità o disoccupazione del cliente, nonché altre spese contemplate dal contratto. Nel calcolo del Taeg non rientrano invece: le somme che il consumatore deve pagare per il mancato rispetto di un obbligo contrattuale, compresi gli interessi di mora; le spese per il trasferimento dei fondi; le spese per assicurazioni o garanzie, a eccezione di quelle relative agli eventi sopra indicati. Nei casi in cui il finanziamento può essere ottenuto solo attraverso l'interposizione di un terzo, il costo di tale interposizione deve essere incluso nel Taeg. Nell'economia complessiva della disciplina del credito ai consumatori, il Taeg assolve una funzione essenziale. Infatti, l'indicazione del costo complessivo del credito nella pubblicità, negli uffici commerciali dell'intermediario e nella documentazione messa a disposizione del consumatore prima della conclusione del contratto, consente di:

  • disporre di informazioni omogenee attendibili sul costo effettivo del credito tra le diverse offerte presenti sul mercato;
  • raffrontare la convenienza delle diverse offerte di credito.
Il calcolo del Taeg presuppone che siano conosciuti in anticipo gli elementi che ne determinano il risultato (ad esempio, l'entità del finanziamento, i suoi tempi di restituzione). Il Taeg va indicato con due cifre decimali e, nella formula per il calcolo:

  • gli intervalli di tempo devono essere espressi in anni o frazioni di anno. Un anno è composto di 365 giorni, 52 settimane o 12 mesi identici, ciascuno dei quali è costituito da 30 giorni. L'indicazione del Taeg deve essere accompagnata da quella del parametro temporale specificatamente utilizzato;
  • tutti i passaggi matematici devono essere eseguiti con una precisione di almeno otto cifre decimali.
Ecco un esempio pratico di come si calcola il Taeg: 

Supponiamo che il finanziamento sia di 1000 euro, l'erogazione la fissiamo al primo 
gennaio 2012 ed il rimborso avvenga in un'unica soluzione dopo esattamente un anno 
e mezzo, ovvero il primo luglio del 2013 (546 giorni totali).

L'equazione è la seguente:

1000 = 1200 / (546/365) 
                (1+i)

da cui

546/365
 (1+i)    = 1200/1000 = 1,2

1+i = 1,1296204

i= 1,1296204 - 1 = 0,1296204

arrotondando questo importo si ha il tasso, ovvero 12,96%

giovedì 5 luglio 2012

Scopriamo cosa sono i mutui offset

Nel panorama delle offerte di mutui c'è una nicchia di prodotti, offerti in Italia da pochissimi instituti, che consentono di decurtare l'importo della rata in base alla liquidità disponibile in un conto agganciato al finanziamento. In gergo sono detti mutui offset. Come funzionano? Tecnicamente i metodi di calcolo sono 2. Il primo è basato sul ricalcolo mensile della quota interessi sottraendo dal capitale residuo del mutuo la somma sul conto. Ipotizzando un debito residuo di 100.000 euro e una giacenza sul conto di 10.000 euro, il tasso (nell'ipotesi pari al 3%) viene conteggiato su 90.000 euro, anziché 100.000 euro, determinando un risparmio netto (a parità di tassi) di 300 euro all'anno (il soggetto paga interessi per 5.700 euro anziché 6.000 euro). Il secondo metodo è basato sulla remunerazione delle giacenze nel conto corrente allo stesso tasso del mutuo. Gli interessi maturati, calcolati su base trimestrale, possono ridurre la durata del mutuo, diminuendo il numero delle rate, o diminuire l'importo della rata stessa. Con la differenza, rispetto al primo metodo, che questa somma viene registrata nella voce interessi attivi e, come tale, è soggetta alla ritenuta fiscale del 27%. Pertanto, l'importo finale che nell'esempio verrebbe girato al mutuo per la decurtazione della rata è più basso (219 euro anziché 300 euro a fronte di una ritenuta di 81 euro).

martedì 3 luglio 2012

Vediamo cosa sono i mutui a gestione autonoma

A differenza dei mutui tradizionali, per i quali l'importo della rata è comprensivo di una quota a titolo di interessi e una quota a titolo di capitale, nei mutui a gestione autonoma (detti anche mutui liberi o elastici) la rata è composta dai soli interessi. Il capitale sarà rimborsato liberamente, in base alle disponibilità finanziarie del mutuatario, comunque entro determinate scadenze. Le condizioni contrattuali di questo mutuo possono essere del tipo: "il mutuo è concesso per una durata di 20 anni al tasso nominale annuo del 5%, variabile trimestralmente in funzione dell'andamento dell'Euribor +2,5% di spread. Il mutuatario è tenuto al pagamento mensile dei soli interessi. Il capitale potrà essere rimborsato con quote non inferiori a 20.000 euro e nel rispetto delle seguenti condizioni: almeno il 25% del capitale dovrà essere riborsato entro il decimo anno; almeno il 50% dovrà essere rimborsato entro il quindicesimo anno; il rimanente 50% dovrà essere restituito entro il ventesimo anno". Il mutuo a gestione autonoma, per sua natura, è consigliato ai lavoratori autonomi che sono titolari di redditi estremamente variabili; a tutti coloro che desiderano avere una maggiore flessibilità o prevedono di avere entrate straordinarie nel corso del tempo. Tra gli aspetti positivi di una siffatta forma di finanziamento vi è senza ombra di dubbio la possibilità di programmare pagamenti mensili di importo relativamente basso, lasciando, così, la libertà di rimborsare il capitale in momenti migliori. Per contro, però, con questo tipo di mutuo, se non si è più che organizzati, si corre il rischio di arrivare alle scadenze contrattuali, senza aver accantonato le somme necessarie al rimborso del capitale.
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