mercoledì 29 giugno 2011

Proposte finanziarie rischiose: Apindustria lancia l'allarme!

Apindustria (Associazione piccole e medie imprese della provincia di Verona) ha ricevuto numerose segnalazioni in merito al fatto che alcuni promotori finanziari stiano contattando le aziende per proporre loro finanziamenti, anche privi di garanzie ipotecarie, grazie alla disponibilità di fondi da parte di banche estere (Merchant Bank) con sede legale in Svizzera e Inghilterra.

In particolare, sono proposti finanziamenti che prevedono il versamento anticipato degli interessi o la costituzione di nuove società con sedi all'estero per l'acquisizione in pegno delle quote della propria società. In alcuni casi tali pratiche sembrano essere poco trasparenti ed eccessivamente rischiose. Apindustria, a tal fine, invita i propri associati a sospendere momentaneamente i rapporti con tali soggetti e a contattare con urgenza l'Associazione, nella persona del dott. Lorenzo Bossi per valutazioni e specifici approfondimenti.

APINDUSTRIA VERONA - Via Albere, 21 - 37138 Verona (Vr) - Tel. 045 8102001 - Fax 045 8101988

lunedì 27 giugno 2011

Intesa Sanpaolo aderisce alla Ipo Bank Facility

Era nell'aria da qualche tempo e da pochi giorni, finalmente, si è concretizzata quella che, a ben vedere, è da ritenersi una ghiotta opportunità per tutte le aziende neoquotate in Borsa, ovvero quella di poter accedere a linee di credito appositamente studiate da parte di Banca Intesa Sanpaolo che, lo scorso 23 giugno ha comunicato ufficialmente di aver aderito all’accordo sottoscritto da ABI e Borsa Italiana, finalizzato alla concessione di linee di credito a imprese neoquotate in Borsa.

La banca, in seguito all'accordo di cui sopra, metterà a disposizione delle imprese, che avranno ottenuto l’ammissione alla negoziazione sui mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana da non oltre 24 mesi a decorrere dalla presentazione della domanda di finanziamento, linee di credito specifiche per accelerare la crescita nella fase appena successiva alla quotazione.

Il finanziamento, che potrà essere determinato dalla banca in un ammontare fino a 2 volte la quota di capitale raccolta in sede di IPO, dovrà essere destinato a nuovi investimenti (materiali o finanziari) tenendo conto di un’equilibrata struttura finanziaria post quotazione in Borsa.

Le linee di credito a medio e lungo termine non potranno pertanto eccedere i limiti del fabbisogno dell’investimento, coerentemente con il capitale raccolto e il debito dell’impresa, ne essere sostitutive di debiti preesistenti. La durata del finanziamento dipenderà, altresì, dalle caratteristiche specifiche della singola operazione.

Con la Capogruppo hanno aderito alla ”IPO Bank Facility” anche tutte le altre banche del Gruppo Intesa Sanpaolo.

sabato 25 giugno 2011

Il Mercato telematico dei Titoli di Stato

Il Mercato telematico dei Titoli di Stato è un comparto della Borsa su cui vengono scambiati i Titoli di Stato e i Titoli garantiti dallo Stato. L'EuroMtS è un sistema Paneuropeo elettronico di negoziazione di titoli di Stato all'ingrosso, benchmark dei principali Paesi dell'area Euro, nato allo scopo di facilitare la convergenza verso un'unica curva dei tassi governativi europei. E' un circuito telematico creato dalla EuroMtS Ltd, società di diritto inglese, ed è stato attivato nell'aprile del 1999. Si avvale della medesima piattaforma telematica dell'MtS. Il Mot (Mercato telematico delle obblogazioni e dei Titoli di Stato) è il mercato italiano al dettaglio, gestito dalla Borsa Italiana, in cui vengono negoziati Titoli di Stato e obbligazioni diverse da quelle convertibili, emesse da società private. L'Euromot è il comparto del mercato telematico in cui si negoziano contratti di compravendita relativi a eurobbligazioni, obbligazioni di emittenti esteri e asset-backed securities.

venerdì 24 giugno 2011

Meglio contrarre un mutuo o prendere casa in affitto?

Meglio contrarre un mutuo o prendere casa in affitto? Questa domanda ce la siamo posta praticamente tutti prima di prendere una decisione tanto importante e che, indipendentemente da quale essa sia, ci accompagnerà per gran parte della nostra vita. Molto spesso chiacchierando con persone che hanno preferito la locazione immobiliare, si evince con forza la volontà, da un lato di non dover per forza restare legati ad un luogo fisso per tantissimi anni, avendo la possibilità di trasferirsi in tempi molto rapidi e senza grossi problemi di natura burocratica, dall'altro e, oggigiorno iniziano a pensarlo in tanti, evitare le liti tra gli eredi per aggiudicarsi fette sempre più consistenti del bene lasciato in eredità. Per contro, però, si andrà a pagare mensilmente un canone d'affitto per un'unità immobiliare che non diverrà mai propria. Chi, invece, è orientato all'acquisto della casa, in buona sostanza decide di sobbarcarsi un esborso economico mensile, di ammontare molto simile ad un canone di locazione, ma che a scadenza, gli permetterà di ottenere la proprietà del bene. La diatriba, di per sé, non è semplice e, a dire il vero, un ruolo determinante lo giocano sempre e solo le esigenze personali ed i gusti soggettivi, ma volendosi addentrare in un confronto basato sui numeri, grazie ad un'indagine condotta dal Centro Studi della Tecnocasa, siamo in grado di fare un paragone tra locazione e mutuo per determinare, in linea di massima, quale possa essere la scelta più conveniente.

L'ipotesi di partenza è che si acquisti un bilocale di diverse zone di Milano e che acquirente e inquilino abbiano lo stesso capitale iniziale a disposizione. Se si scegliesse l'opzione legata all'acquisto dell'immobile bisognerebbe prendere in considerazione i costi legati all'acquisto della casa e all'accensione del mutuo; si devono poi ipotizzare delle spese di gestione dell'immobile, sia in termini di manutenzione ordinaria che straordinaria. A ciò va a sommarsi, com'è ovvio, la rata mensile del mutuo. A compensare gli esborsi ci pensa la rivalutazione della casa acquistata, rivalutazione che, come si evince dall'indagine condotta, sono stati prudentemente stimati pari alla media dell'indice Istat degli ultimi 10 anni, anche se nel lungo periodo il mattone, storicamente, si rivaluta più dell'inflazione. Da non dimenticare poi la somma corrispondente al beneficio fiscale dovuto alla detrazione degli interessi passivi.

Nel caso dell'affitto è stato ipotizzato che il capitale iniziale venga investito in un BTp della stessa durata del mutuo e che il canone di locazione venga aggiornato di anno in anno in base all'indice Istat. L'inquilino inoltre deve pagare annualmente la registrazione del contratto di affitto. Poichè i canoni di locazione differenziano dalle rate del mutuo, la differenza viene investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,25% e, allo stesso tasso, si investe l'eventuale differenza tra i costi di gestione dell'immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi. Naturalmente l'ipotesi è che il mutuo venga estinto solo alla scadenza e a tale data il risultato finale si ottiene, per il proprietario, come differenza tra il valore futuro dell'immobile e il totale dei costi; per l'inquilino, la differenza tra il capitale investito rivalutato e i canoni di locazione, più i costi.

Dall'elaborazione emerge un vantaggio per chi ha deciso di accendere un mutuo e di acquistare l'immobile rispetto a chi decide di prenderlo in affitto, tranne che nel caso dei dieci anni, durata sulla quale l'acquisto di un bilocale da 250.000 euro in zona semicentrale a Milano, con un loan to value del 60%, equivale a una rata mensile di 1.662 euro e un canone di affitto iniziale di 900. Alla fine dei dieci anni, il vantaggio è dell'inquilino. Vale invece il contrario in tutti gli altri casi: a partire dai 15 anni, la convenienza è tutta del proprietario.
Il mutuo conviene più dell'affitto oltre i dieci anni

giovedì 23 giugno 2011

L'ammortamento alternativo

Un sistema per limitare i rischi del tasso variabile è chiedere alla banca, in fase di stesura del contratto, che l'ammortamento venga ricalcolato a ogni rata come se si trattasse di un mutuo avente come capitale e durata i valori residui e non sulla base dell'ammortamento iniziale. In questo modo, in caso di aumento dei tassi l'aumento della rata si riduce; ovviamente, non si tratta di un regalo, ma, poiché viene rimodulata la composizione tra quota capitale e quota interessi, diminuisce la prima. Su un mutuo trentennale al 3% che dopo un anno sale al 5%: con il calcolo dell'ammortamento iniziale si dovrà pagare una rata, ad esempio, di 584 euro, composta da 407 euro di interessi (il 70% circa del totale) e 177 euro di capitale (il 30% circa del totale). Ricalcolando l'ammortamento come se ci trovassimo di fronte a un mutuo di 29 anni al 5%, la rata scende a 533 euro. I 51 euro risparmiati però vanno ad aggiungersi al debito residuo e porteranno a pagare rate successivamente più alte.

mercoledì 22 giugno 2011

Quando conviene estinguere il mutuo?

Quando conviene estinguere il mutuo? Se si è riusciti a risparmiare un po' di quattrini, o si sono materializzate entrate aggiuntive, può valere la pena ragionare sull'estinzione, totale o parziale del mutuo. Soprattutto ora che le penali di anticipata estinzione sono state abolite per i mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007. Mentre per i prestiti più vecchi sono state calmierate in base all'accordo tra Abi, l'associazione delle banche, e le organizzazioni dei consumatori. Con l'estinzione totale si chiude definitivamente la partita. Con quella parziale si ottiene una riduzione della rata proporzionale alla somma rimborsata. Ad esempio se il debito residuo è di 100.000 euro e se ne restituiscono 10.000 la rata scende del 10% L'estinzione parziale deve essere prevista dal contratto.

Ma quando conviene, realmente l'estinzione del mutuo?

In genere l'operazione è conveniente tutte le volte in cui non si riesce a investire i risparmi accumulati a un tasso superiore a quello applicato sul mutuo e con investimenti senza rischi. Quindi l'operazione è quasi sempre conveniente, soprattutto se viene effettuata nella prima parte del piano di rimborso perché si stanno restituendo soprattutto gli interessi mentre la quota capitale scende molto lentamente. Se, invece, si è molto vicini al traguardo l'estinzione dovrebbe dari minori vantaggi. E' comunque abbastanza facile capire i risparmi che si possono conseguire. Basta guardare il piano di ammortamento del mutuo, contenuto nella documentazione rilasciata dalla banca, e sommare gli interessi ancora da pagare per le rate future. Il totale corrisponde al risparmio conseguibile con l'estinzione. Il piano di ammortamento è previsto anche per i mutui variabili, ipotizzando tassi costanti. Vediamo di individuare alcuni casi tipo:

  1. in un mutuo a tasso fisso, senza penali per l'anticipata estinzione e per cui non si abbia diritto alle agevolazioni fiscali estinguere il mutuo significa investire la liquidità impiegata al medesimo tasso del finanziamento e l'operazione oggi appare sempre consigliabile, salvo non si preferisca mantenere parte della liquidità come scorta per fare fronte a imprevisti;
  2. se bisogna pagare penali, invece, il loro costo va considerato come parte integrante dell'investimento, la performance si abbassa leggermente ma la sostanza non cambia;
  3. infine, se per il mutuo si ha diritto anche a ricevere le agevolazioni fiscali prima casa (il 19% di detrazione su un massimo di 4.000 euro l'anno per le somme pagate a titolo di interesse) bisogna considerare le rate mensili del mutuo al netto della detrazione, e così la performance dell'investimento si abbassa ulteriormente in maniera significativa ma non decisiva. L'operazione appare ugualmente consigliabile quando il tasso del mutuo è superiore ai tassi di mercato: oltre il 4%.
Stesso discorso per i mutui a tasso variabile, con l'avvertenza però che l'evoluzione dell'Euribor non è prevedibile; bisogna però considerare che qualora l'alternativa all'estinzione del mutuo sia l'investimento della liquidità in obbligazioni, le oscillazioni del denaro finiranno per compensarsi. Anche oggi con i tassi al minimo, ma in prevedibile ascesa, se si ha la liquidità necessaria appare conveniente abbattere il capitale in modo da precostituirsi un capitale se il costo del denaro dovesse impennarsi. In tutti i casi, bisogna considerare il vantaggio psicologico derivante dal fatto che ci si sta liberando in tutto o in parte da un debito. Infine, va segnalato il fatto che, se si estingue solo parzialmente il mutuo, la banca procede a una riduzione proporzionale della rata ma non è obbligata a offrire in alternativa la riduzione della durata mantenendo la vecchia rata.

martedì 21 giugno 2011

La cancellazione dell'ipoteca

Quando si è pagata l'ultima rata del mutuo e anche in seguito ad estinzione totale anticipata in base all'articolo 13 della legge 40/2007 la banca deve rilasciare al debitore una quietanza da cui risulta la data di estinzione e trasmettere al conservatore dei registri immobiliari la comunicazione di estinzione entro 30 giorni. Il conservatore procede, entro il giorno successivo alla comunicazione, alla cancellazione d'ufficio dell'ipoteca: per fare tutto ciò non è necessaria l'autentica notarile e l'operazione non comporta spese per il cliente. Questo purché il mutuo abbia le caratteristiche della fondiarietà. Infatti dal 2 gennaio 2011 è entrata in vigore una modifica del codice del consumo in cui la cancellazione automatica si può applicare solo nei casi di mutuo fondiario, categoria a cui però appartengono di fatto tutte le operazioni effettuate su case già costruite e con Loan to value massimo 80. Negli altri mutui è necessario il passaggio del notaio; al professionista bisogna rivolgersi anche nel caso in cui si abbia bisogno che la cancellazione avvenga in tempi ridotti: ad esempio perché si sta sostituendo il mutuo. La cancellazione automatica dei mutui fondiari è possibile anche quando il prestito deriva dal frazionamento di un mutuo originariamente acceso dal costruttore.

lunedì 20 giugno 2011

Il miglior prestito per acquistare un'auto nuova qual'è?

Il miglior prestito per acquistare un'auto nuova qual'è? Districarsi tra la giungla delle offerte presenti oggi sul mercato non è certo cosa facile, richiede un minimo di pazienza, tempo e un pizzico di competenza affinché non si prendano delle sonore fregature. Tra i tanti strumenti messi a disposizione dal web ve ne sono alcuni di straordinaria utilità. Si chiamano comparatori di prestiti personali e, ormai, hanno invaso la rete essendo svariate centinaia. Ogni comparatore adotta una propria logica per parametrare i finanziamenti e determinare quale sia il più conveniente. Nel caso di specie si fa riferimento all'acquisto di un'auto nuova per il quale è richiesto un prestito di 20.000 euro coperto da assicurazione. PrestitiOnline, uno dei primi e più autorevoli operatori del settore, indica il Prestito RataWeb come il miglior finanziamento adatto allo scopo. In 60 mesi (5 anni) questo prestito costerebbe 404,20 euro al mese con un TAN del 6% e TAEG del 6,36%. Al secondo posto troviamo il prestito personale Fidiamo di Fiditalia, con una rata mensile pari a 409,46 euro, TAN 7,16% e TAEG 7,46%. Sul gradino più basso del podio, invece, troviamo il prestito personale Credi Agile di Santander la cui rata mensile ammonta a 420,69 euro, TAN 7% e TAEG 7,47%. Prestiti.it, invece, segnala quali migliori soluzioni altri tre finanziamenti. Il credito veicoli Findomestic, sarebbe l'opzione più conveniente con una rata mensile pari a 401,30 euro, TAN 7,55% e TAEG 7,82%. Al secondo posto, il prestito contante Unicredit, la cui rata mensile ammonterebbe a 419,40 euro, TAN 9% e TAEG 10,24%. Infine, sul gradino più basso del podio, il prestito liquidità di Avalon, che costerebbe 436,70 euro al mese con un TAN pari al 9,90% e un TAEG del 12,12%. Come si vede è molto difficile orientarsi all'interno di questo oceanico scenario. Quello che viene indicato quale finanziamento più conveniente da un broker non necessariamente lo è per un altro, il che genera confusione nei clienti. Un consiglio utile può essere quello di leggere attentamente le schede complete dei migliori prodotti indicati da ciascun broker e confrontarle avendo cura di non trascurare alcun dettaglio. Solo così si potrà, forse, essere sicuri di aver contratto un prodotto che realmente soddisfa le proprie esigenze.

sabato 18 giugno 2011

Mutui per chi ha poche garanzie

Il venditore ideale per la banca è un correntista con lavoro fisso e che chiede un finanziamento cui non solo potrà tranquillamente fare fronte con il suo reddito ma anche con l'assistenza di una garanzia ipotecaria robusta., che valga ben più della somma presa in prestito. Quando le banche propagandano la possibilità di ottenere mutui ad alto Ltv (Loan to value: rappresenta il rapporto tra la somma richiesta per un mutuo e il valore stimato dalla banca per l'immobile che si intende acquistare) bisogna sempre guardare molto bene le condizioni. Per quanto riguarda i finanziamenti a Ltv superiore a 80 bisogna mettere in conto un esborso supplementare di tasso non indifferente, soprattutto con Ltv superiore a 90. Questo perché la legge bancaria richiede che la somma prestata non superi l'80% del valore della garanzia. Per superare la soglia bisogna quindi dare garanzie supplementari: un secondo immobile, una fideiussione fornita da un terzo,di solito i genitori, oppure un'assicurazione. Questa terza strada comporta un costo di diversi decimi di punto e comunque mutui di questo tipo vengono concessi solo se il profilo reddituale del debitore lo consente.

martedì 14 giugno 2011

Le polizze sui mutui e il conflitto d'interessi degli intermediari

Il presidente dell'Isvap, Giancarlo Giannini, è convinto che l'intreccio polizze-mutui determini uno sviamento dell'intermediario dal perseguimento degli interessi del cliente, ponendo lo stesso in una situazione di grave conflitto d'interessi. Dalla commistione di ruoli, infatti, discendono una serie di vantaggi a favore della banca a scapito del consumatore. Ai vantaggi economici delle elevate provvigioni, gli istituti di credito, gli istituti di credito sommano l'ulteriore beneficio derivante dall'essere designati beneficiari o voncolatari della polizza, con conseguente protezione immediata della pretesa creditoria vantatanei confronti del cliente finanziato. Non solo, includendo il pagamento della polizza nelle rate del mutuo si genera la produzione di ulteriori interessi a beneficio dell'ente finanziatore. Insomma, tre piccioni con una fava.

lunedì 13 giugno 2011

Microcredito: aperto un nuovo sportello a Crotone

La Regione Calabria ha messo a disposizione delle persone economicamente più deboli e svantaggiate, circa 25 milioni di euro attraverso l’apposito Fondo di garanzia al microcredito finanziato attraverso le risorse del Por 2007-2013. L’accesso ai finanziamenti sarà garantito a tutti coloro i quali avranno l’obiettivo di realizzare nuove attività imprenditoriali. Nono stante la bontà dell’iniziativa, tuttavia, sono solo 50, a tutt’oggi, le domande presentate. Il compito di valutare e istruire le varie richieste è stato demandato a Fincalabra. Al fine di pubblicizzare e incrementare il ricorso al Fondo, la Provincia di Crotone attiverà, a partire dalla prossima settimana, un apposito sportello per il microcredito che fornirà informazioni utili e una prima consulenza a chi sarà interessato ad accedere al bando. Quello di Crotone, sarà il primo sportello per il microcredito che sarà attivato in Calabria e sarà ubicato presso gli uffici del Settore 4 “Politiche comunitarie” e sarà aperto al pubblico da lunedì a venerdì dalle 10 alle 12 ed osserverà, inoltre, due turni d'apertura pomeridiani nel corso della settimana, fruibili al martedì e al giovedì, dalle 15.30 alle 17.30. Infine, sarà possibile contattare telefonicamente lo sportello per il microcredito al numero 0962.952326; e tramite email all'indirizzo: politichecomunitarie@provincia.crotone.it.

Caratteristiche dei mutui in valuta

I mutui in valuta sono finanziamenti a tasso fisso o variabile legati a una valuta diversa dall'euro e a tasso nominalmente più basso di quello praticato per i prestiti in euro. I mutui in valuta si adattano bene a chi può contare su redditi sicuri nella valuta del mutuo ma, per contro, ed è bene tenerlo presente, il mutuatario si assume un rischio di cambio. Infatti, in caso di rivalutazione della moneta a cui è legato il finanziamento, non sale solo la rata, ma anche il debito. Alla luce di queste considerazioni sarebbe, dunque, opportuno evitare il tasso variabile.

venerdì 10 giugno 2011

Cosa sono i mutui conto?

Cosa sono i mutui conto? I mutui conto sono legati a un deposito presso la medesima banca: la giacenza del conto corrente di appoggio viene remunerata a un tasso lordo uguale a quello del mutuo. In pratica gli interessi vengono calcolati non sul capitale preso a prestito, ma sul capitale meno i soldi giacenti sul conto corrente. I mutui conto si adattano a chi conta di effettuare dei risparmi. Possono essere interessanti, se come qualche banca propone, si tiene conto non solo del proprio conto corrente ma anche quello di altri familiari, i genitori ad esempio. Quindi se si possono appoggiare più conti correnti al mutuo. Però, c'è da tenere in debita considerazione il fatto che difficilmente chi fa un mutuo ha anche dei risparmi. Inoltre, il mutuo conto, lega molto il debitore alla sua banca, e infine, da quando è possibile estinguere parzialmente il mutuo senza spese, è meglio risparmiare per conto proprio e abbassare la rata quando si è messo da parte un piccolo gruzzoletto.

mercoledì 8 giugno 2011

Si può contrarre un mutuo pur non dovendo acquistare una casa?

Si può contrarre un mutuo pur non dovendo acquistare una casa? La risposta è si. Infatti, i mutui ipotecari non devono essere necessariamente legati all'acquisto della casa. Esistono tre particolari tipologie di mutuo adatte a soddisfare esigenze diverse dall'acquisto di un immobile. Si tratta del mutuo per la ristrutturazione della casa, del mutuo per ottenere liquidità aggiuntiva e dei mutui per il consolidamento dei debiti.

Per ciò che attiene i mutui per la ristrutturazione della casa non ci sono particolari differenze di tasso rispetto ai mutui tradizionali per l'acquisto, eppure rischiano di costare parecchio di più perché in genere sono dati per importi bassi e tempi brevi e le spese fiscali e notarili finiscono per pesare molto. Spesso l'alternativa del prestito personale è più conveniente a condizione che venga erogato ad un tasso minore rispetto a quello effettivo del mutuo.

Il mutuo per ottenere liquidità aggiuntiva, invece, è un finanziamento che, di norma, viene richiesto poiché si ha la necessità di far fronte a spese di ogni genere. Le banche lo concedono a tassi molto più elevati rispetto a quelli dei mutui per l'acquisto di un immobile e solo per cifre che non superino il 50% del valore della casa di proprietà. Per cifre molto contenute non è conveniente sottoscriverlo.

Il mutuo per il consolidamento dei debiti è un finanziamento che, come si evince dal nome, ha la caratteristica di raggruppare in un'unica rata tutte le rate dei debiti, ipotecari e non, che gravano sul richiedente. Per lo più, le persone che richiedono questo tipo di mutuo tendono a richiedere anche una somma aggiuntiva a titolo di liquidità. I tassi applicati sono elevati perché il profilo del debitore è giudicato rischioso.

martedì 7 giugno 2011

Caratteristiche dei mutui variabili a rata costante

I mutui variabili a rata costante sono finanziamenti indicizzati in cui le variazioni di tasso si riflettono sulla durata e non sulla rata. In pratica, l'importo da pagare ogni mese viene mantenuto sempre uguale, mentre a variare è la durata del rimborso. I tempi di restituzione si allungano se i tassi d'interesse crescono, si accorciano quando il costo del denaro scende. I mutui variabili a rata costante si adattano a chi vuole chiedere in prestito una somma elevata, ma ha bene in mente lo sforzo massimo che può sostenere mese dopo mese e, quindi, non si pone limiti di tempo nel chiudere i conti con la banca. Per contro è impossibile preventivare quando si finirà di rimborsare il prestito e se i tassi variano continuamente, i tempi possono allungarsi di molto. L'aumento del costo del denaro intacca il rimborso di capitale e quindi il debito residuo scende più lentamente. I mutui variabili a rata costante non vanno mai avviati quando i tassi sono ai minimi, perché è certo che la durata sarà più lunga di quella preventivata. E, comunque, sono da scegliere unicamente i prodotti per i quali è prevista una durata massima, al termine della quale l'eventuale debito residuo rimane a carico della banca. Non vanno, a nostro avviso, mai avviati per durate superiori a 20 anni perché altrimenti il rischio è addirittura, in caso di aumento repentino dei tassi, di dover pagare rate composte di soli interessi. In nessun caso bisogna, infine, avviare mutui di questo tipo se non c'è la garanzia contrattuale che la rata potrà aumentare rispetto a quella iniziale.

L'Isvap riapre le ostilità su mutui e polizze

Di fronte alla sentenza del Tar, che ha bocciato il regolamento sull'intreccio polizze-mutui per un cavillo formale, Giancarlo Giannini, presidente dell'Isvap, ha deciso di evitare la via del compromesso respingendo le proposte di Ania e Abi di risolvere la questione attraverso un'autoregolamentazione già sperimentata senza successo negli anni passati con il protocollo sottoscritto dalla federazione di banche e assicurazioni.

Di fronte all'inefficacia dell'autoregolamentazione, dunque, Giannini è passato dalle parole ai fatti, inserendo alcune norme specifiche per sciogliere i nodi dell'intreccio polizze-mutui nel regolamento 35 sulla trasparenza emanato nel maggio dello scorso anno. Tra gli obiettivi della nuova normativa, spiegava la relazione tecnica, quello di rimuovere il conflitto di interessi che l'ente erogatore viene ad assumere nei casi in cui, oltre a tutelare le coperture assicurative la restituzione dei capitali finanziati, svolge anche il ruolo di intermediario della polizza, facilitare la mobilità del mercato dei mutui e dei finanziamenti definendo i principi di rimborso del premio unico in caso di estinzione anticipata o trasferimento; colmare le asimmetrie informative tra imprese, intermediari e debitori/assicurato mediante la disclosure di costi e provvigioni. Su alcuni punti, in particolare trasparenza e restituzione del premio non goduto, Giannini è riuscito nell'intento. Le misure sono passate senza eccessive resistenze da parte di Abi e Ania. Differente è il discorso del conflitto d'interessi, in pratica l'impossibilità di vendere prodotti assicurativi da parte di soggetti che sono, allo stesso tempo, beneficiari, su cui banche e compagnie hanno puntato i piedi, prima tentando con le buone di dissuadere l'Authority dall'andare fino in fondo poi portando direttamente tutta la pratica di fronte al Tar del Lazio. Nel merito, la versione ufficiale dell'Abi è che le polizze agganciate ai mutui permettono di tenere bassi i costi dei finanziamenti, che, viceversa, crescerebbero notevolmente in assenza di garanzie contro i rischi di insolvenza dei richiedenti. Alla fine della fiera, insomma, l'assicurazione è un costo che il cliente si vedrebbe comunque scaricato, magari maggiorato, sugli oneri propri del prestito. Non sono solo questi, ovviamente, i motivi con cui l'associazione guidata da Giuseppe Mussari (affiancata da big del credito come Bnl, Cariparma, Deutsche Bank, Intesa Sanpaolo, Unicredit Banca e dalle associazioni Assofin e Assilla) si è presentata di fronte al Tar per chiedere l'annullamento del regolamento. Qui sono entrati in gioco i vizi formali di cui si sarebbe resa responsabile l'Isvap nel completare l'iter del regolamento. In particolare, è la versione dell'accusa,  l'Authority non avrebbe rispettato gli obblighi in tema di consultazione previsti dal codice delle assicurazioni a tutela dei soggetti vigilati. Il testo incriminato non era infatti stato inserito in quelli messi a disposizione per obiezioni e suggerimenti.

lunedì 6 giugno 2011

Caratteristiche dei mutui flessibili

I mutui flessibili prevedono, in genere, il regolare pagamento dei soli interessi, mentre il capitale può essere rimborsato con una certa elasticità, ad esempio anno per anno in concomitanza con la tredicesima o con le entrate straordinarie. Gli interessi sono indicizzati. La rata è calcolata sul capitale complessivo da rimborsare fino alla prima restituzione (subendo, ovviamente, le variazioni dovute all'andamento dei mercati finanziari). Non appena viene restituita una parte del capitale, gli interessi sono immediatamente ricalcolati sulla quota del debito residuo. I mutui flessibili hanno anche la caratteristica di adattarsi alle esigenze dei lavoratori autonomi e professionisti che hanno entrate con flussi irregolari ma, a ben vedere, sono sconsigliabili anche dal punto di vista psicologico ai lavoratori con reddito fisso perché invogliano a saltare qualche rata e così si finisce per spendere di più.

Le polizze sui mutui vanificano la portabilità e sono troppo care!

Gli accordi tra le compagnie e le banche sono troppo onerosi per il cliente e vanificano la portabilità dei mutui, a dirlo era il presidente dell'Isvap già nella relazione annuale del 2008. Secondo Giannini, la soluzione per risolvere il doppio problema sarebbe quella di garantire al cliente che vuole estinguere un prestito la restituzione integrale della quota assicurativa di premio goduto e riconsiderare la misura delle provvigioni. Fa cile a parole, praticamente impossibile nei fatti. La libertà e le tasche dei consumatori si scontrano, infatti, con le resistenze di banche e assicurazioni che non hanno alcuna intenzione di rinunciare al ricco mercato del credit protection insurance, che produce ogni anno un giro d'affari di oltre 2 miliardi di euro (di cui il 60% raccolto dalle banche). Frutto, secondo le indagini condotte dagli uomini di Giannini, di commissioni che vanno dal 50% a oltre l'80% del premio rispetto al 19% che viene di norma applicato su tutti gli altri prodotti slegati da contratti di finanziamento. Timida e inconsistente, almeno stando al giudizio dell'Authority, la prima risposta di istituti di credito e compagnie all'appello dell'Isvap. Nell'ottobre del 2008 la federazione Abi-Ania ha sottoscritto un protocollo di intesa per raccogliere i suggerimenti di Giannini. Il documento, chiamato "Linee guida per le polizze assicurative connesse a mutui e altri contratti di finanziamento", avrebbe dovuto, nelle intenzioni, garantire il corretto comportamento degli operatori nei confronti della clientela. L'autoregolamentazione, però, si risolse in un completo fallimento. Troppo morbidi i paletti e pochissime le adesioni al protocollo. L'unico risultato, applicato a macchia di leopardo, fu qualche apertura sul fronte della restituzione del premio in caso di surroga del mutuo e nulla più. Decisamente troppo poco per Giannini che, a due anni di distanza, durante la relazione annuale del 2010, è tornato a denunciare con forza le distorsioni del mercato delle polizze legate ai mutui. Diretta e corcostanziata, questa volta, l'accusa. Il cui punto centrale, come si diceva, è che su tali prodotti vengono applicate provvigioni abnormi e estremamente penalizzanti per centinaia di migliaia di cittadini. Costi, questi, che fanno lievitare il prezzo complessivo del mutuo. Un'inchiesta de "Il Sole 24 Ore" ha esaminato nel dettaglio il fenomeno, snocciolando cifre impressionanti. Per un mutuo decennale da 150.000 euro il premio medio è addirittura di 6.200 euro. Più o meno identiche le conclusioni cui è giunta l'Isvap. Per un mutuo di 200.000 euro viene chiesto un premio di 8.600 euro di cui 4.300 euro solo di provvigione (il 50%). Se il finanziamento diminuisce il risultato peggiora. Su un ammontare di 30.000 euro (che è un prestito personale), il premio è di 796 euro di cui 662 euro per il compenso provvigionale (ben l'83%). In pratica diversi anni di rate se ne vanno solo per pagare la polizza (e soprattutto le provvigioni) che garantisce la banca in caso di morte, infortunio, perdita del lavoro e qualsiasi altra disgrazia possa capitare al cliente e impedire la restituzione del prestito. A fronte di esborsi così ingenti non ci sono particolari coperture assicurative, ma, come ha spiegato Giannini, semplici polizze legate all'aspettativa di vita dell'individuo secondo le tavole attuariali. Prodotti che le banche vendono anche a prescindere dai mutui, solo che, quando gli stessi istituti di credito vendono polizze vita senza che queste siano agganciate a un loro finanziamento, le loro commissioni scendono drasticamente.

giovedì 2 giugno 2011

Caratteristiche dei mutui bilanciati

I mutui bilanciati consentono al sottoscrittore di mescolare i due ti pi di tasso riducendo così i rischi. Con questa formula ci si può fabbricare la rata avendo una piccola percentuale di fisso (30%) mentre la parte rimanente viene indicizzata (70%) oppure si può dividere il rischio esattamente a metà (50% e 50%) o puntare con maggior decisione sul fisso (70%) mantenendo una piccola fetta variabile. I vantaggi legati a questa particolare tipologia di mutuo risiedono in massima parte nella possibilità di attenuare i rischi collegati ad una forte e repentina risalita dei tassi, soprattutto se la quota di tasso fisso non è irrilevante. Per contro, però, si sa già a priori che, un mutuo bilanciato, non rappresenta quasi mai la scelta più conveniente possibile, comunque vadano i tassi. Inoltre gli spread sono in genere più elevati. Tra i prodotti maggiormente richiesti e presenti sul mercato citiamo, a titolo di esempio, il mutuo Domus bilanciato di Banca Intesa Sanpaolo e il mutuo bilanciato della Cassa di Risparmio di Savona (50% a tasso fisso, 50% a tasso variabile, indicizzato all'Euribor a 6 mesi).

mercoledì 1 giugno 2011

Caratteristiche dei mutui misti

I mutui misti partono con un tasso fisso o variabile, quindi, trascorso un periodo predeterminato, si può scegliere se cambiare formula. Il primo periodo può variare da sei mesi a cinque anni. Alcuni istituti prevedono che si possa esercitare l'opzione più volte nel corso del contratto. Se il contratto è ben strutturato, il mutuo misto è molto flessibile, consente di sfruttare tutte le potenzialità del mercato, ci vuole però un buon livello di assistenza da parte della banca. La soluzione può essere interessante in una fase in cui i tassi sono bassi ma stanno salendo perché all'inizio si pagano rate non molto pesanti rimborsando quindi una quota maggiore di capitale. E si può teoricamente beneficiare della successiva discesa. C'è, però, il rischio che l'opzione debba essere esercitata in un periodo negativo per i tassi d'interesse, perdendo quindi di senso. Da preferire le formule che offrono l'opportunità più volte nel corso del contratto. Il tasso applicato è spesso superiore ai normali mutui fissi o indicizzati. Inoltre sono prodotti che da quando è possibile la surroga gratuita dei mutui hanno perso il loro appeal.
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