lunedì 30 maggio 2011

I mutui a rata crescente sono convenienti?

I mutui a rata crescente sono convenienti? Per poterlo affermare con certezza è necessario, prima di ogni altra cosa, delineare le caratteristiche principali di questa tipologia di finanziamento.I mutui a rata crescente consentono di avere rate iniziali più basse rispetto a quelle di mercato, in modo da avere maggiori margini di manovra nel sostenere tutte le spese che l'acquisto di una casa comporta. Tecnicamente, il risultato si ottiene effettuando l'ammortamento del capitale a un tasso più elevato rispetto all'interesse. In tal modo, la restituzione del capitale avviene più lentamente e le prime rate sono più basse rispetto a quelle che si otterrebbero con ammortamento alla francese. A puro titolo di cronaca che qualche banca offre anche il mutuo a rate decrescenti, con un meccanismo opposto. Detto questo, appare evidente come i vantaggi relativi dalla sottoscrizione di un prodotto simile siano legati alla bassa disponibilità economica iniziale, ecco perché i mutui a rate crescenti sono indirizzati soprattutto alle giovani coppie che hanno stipendi bassi ma anche buone prospettive di carriera e di reddito che consentiranno alla famiglia di sobbarcarsi senza problemi le rate maggiorate. Per contro, invece, bisogna essere assolutamente sicuri di poter far fronte alle rate in aumento. Il montante è sempre più alto rispetto a quello di un mutuo tradizionale, proprio perché il capitale viene restituito più lentamente.

venerdì 27 maggio 2011

Qual'è la scadenza ottimale delle rate del mutuo?

Qual'è la scadenza ottimale delle rate del mutuo? Il rimborso del mutuo può avvenire con rate mensili, trimestrali o semestrali. La soluzione più conveniente, da valutare comunque di volta in volta e a seconda dei casi, dipende in massima parte dai flussi finanziari della famiglia e dalle proprie abitudini di spesa, inoltre è da tener presente il fatto, non secondario, che le entrate possono essere costanti mese dopo mese come per i lavoratori dipendenti, oppure avere periodicità non predeterminata, come per i liberi professionisti e per i commercianti. Chi vive di stipendio fisso, di norma, preferisce pagare la rata mensilmente. Questa soluzione sembra la più naturale ed è anche quella più adottata ma non sempre è la migliore. Se la rata è elevata, dover accantonare ogni mese i capitali necessari per il mutuo potrebbe, alla lunga, mettere in difficoltà gli equilibri finanziari della famiglia, riducendone i margini di manovra. Rimborsare il mutuo ogni tre o sei mesi può, invece, consentire anche a chi vive di stipendio fisso di giostrare meglio i propri risparmi: in qualche mese si possono affrontare altre spese urgenti per poi accantonare nei mesi successivi la quota da destinare alla banca. Comunque vale la pena ricordare che chi paga ogni sei mesi sborsa qualcosa di più di chi mette mano al portafogli ogni mese o ogni trimestre. Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, in genere, è meglio scegliere mutui indicizzati all'Euribor a un mese perché il tasso è più basso di quello a tre e sei mesi.

giovedì 26 maggio 2011

Che differenza c'è tra tasso nominale e tasso effettivo?

Che differenza c'è tra tasso nominale e tasso effettivo? Parlando di mutui o di prestiti personali, ma anche di finanziamenti in genere, è bene dirimere la questione inerente la differenza tra tasso nominale e tasso effettivo che, seppur di natura squisitamente tecnica ha una certa incidenza sulla rata da pagare. Il tasso d'interesse applicato dalla banca è praticamente sempre quello nominale e non quello effettivo. Significa che corrisponde ad un valore annuo più basso di quello effettivamente pagato con la rata del mutuo. La differenza è minima, ma cresce con il salire del tasso e, in pratica, il valore è un po' più alto quando il pagamento è mensile. Tasso nominale e tasso effettivo coincidono esclusivamente quando la rata è una sola ogni 12 mesi, un'ipotesi pressoché inesistente sul mercato. Non si tratta di malcostume o della solita furbata della banca, è solo una questione tecnica che tocchiamo solo di sfuggita perché di nessuna reale utilità. In sintesi: se un mutuo è al 4,8%, nella pratica il calcolo degli interessi mensili avviene imputando a ogni mese un dodicesimo del tasso annuo e quindi lo 0,4%. Da un punto di vista strettamente matematico però il tasso si compone mese dopo mese e il calcolo dovrebbe essere fatto su un valore un po' più basso (per essere precisi sullo 0,3915%). Un mutuo a tasso nominale del 4% risulta essere effettivamente del 4,074% se il rimborso è mensile, del 4,06% se si paga ogni tre mesi e del 4,04% se il rimborso è semestrale.

Decreto Sviluppo: mutui variabili rinegoziabili fino a 150 mila euro

Tra le tante novità introdotte dal Decreto Sviluppo del 5 maggio 2011 ve ne è una che riguarda la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile. Potranno, infatti, essere rinegoziati tutti i mutui a tasso variabile di ammontare non superiore ai 150.000 euro e, fino al 30 aprile 2012, il mutuatario avrà il diritto di chiedere la rinegoziazione a patto che abbia un reddito isee non superiore a 30.000 euro e sia in regola con i pagamenti delle rate. Effettuando la rinegoziazione il tasso verrà trasformato da variabile in fisso per tutta la durata, residua, del mutuo. Un'altra cosa da tenere ben presente è che la normativa impone che il tasso rinegoiziato non possa mai, in nessun caso, essere superiore all'irs a 10 anni (che è l'indice di riferimento, più economico, per un mutuo a tasso fisso) e gli spread non possanno essere superiori a quelli del contratto di mutuo stipulato in precedenza, con l'istituto di credito di provenienza. Il provvedimento è stato approntato di comune accordo tra Governo e Associazione Bancaria Italiana e mira chiaramente ad agevolare i mutuatari che versano in condizioni economiche tali da non potergli garantire l'assolvimento degli obblighi assunti. Una misura, questa, che seppur palliativa, visto lo scarso numero di persone che ne saranno interessate, è un segnale interessante che vede impegnato il Governo e l'Abi operare in maniera sinergica per venire incontro alle esigenze dei cittadini.

mercoledì 25 maggio 2011

Stipulare un land contract per comprare casa conviene?

Stipulare un land contract per comprare casa conviene? Prima di rispondere a questa domanda, però, è bene spiegare dettagliatamente cos'è un land contract (detto anche contract for deed). Sostanzialmente è una forma di finanziamento atipica in base alla quale, senza dover ricorrere ad alcun istituto di credito, avviene l'accensione di un "mutuo" diretto tra il venditore e l’acquirente. Questa forma contrattuale, garantita da regolare atto notarile, prevede che le due parti concordino le modalità di pagamento delle rate comprensive del tasso di interesse ad esse applicato. Fin dalla stipula, il land contract consente all'acquirente di occupare l'unità immobiliare oggetto d'acquisto che, come avviene nel caso di un mutuo ipotecario di tipo tradizionale, diverrà di sua effettiva proprietà soltanto alla fine, ovvero dopo aver saldato tutte le spettanze al venditore. Qualora l'acquirente, magari per sopraggiunte difficoltà economiche, non avesse la capacità di poter far fronte agli obblighi assunti, il venditore ha il diritto di riprendersi l'immobile, scevro dall'obbligo di dover restituire le somme ricevute all'acquirente. Questa particolarissima formula di mutuo senza banca è diffusa negli Stati Uniti fin dagli anni ’80 ma sta facendo la sua parte nel bel Paese solo da pochissimo tempo. Attenzione però, se il venditore è un'impresa, e fallisce, l’acquirente è sottoposto ad un elevato rischio, perchè perderà quasi certamente il diritto ad entrare in possesso dell’immobile, in quanto questi farà parte dell’asse fallimentare con cui verranno soddisfatti tutti i soggetti che vantano dei crediti nei confronti dell'impresa. Stipulare un land contract può essere conveniente per chi ha delle enormi difficoltà ad ottenere un finanziamento rivolgendosi ai canali tradizionali poiché, magari, non si hanno i requisiti necessari, sia in termini economici e reddituali, sia dal punto di vista delle garanzie da poter offire alla banca. Per l'acquisto da un privato non ci sono dei particolari rischi e la possibilità di negoziare liberamente il costo della rata è un bel vantaggio da sfuttare a dovere. Sconsigliatissima invece l'ipotesi di acquisto da un'impresa, soprattutto se questa versa in condizioni critiche e magari vuol vendere l'immobile per far cassa.

martedì 24 maggio 2011

I mutui per ristrutturare sono più cari di quelli standard

Contrarre un mutuo per ristrutturare casa può costare caro e, sicuramente, un po' di più rispetto ad un mutuo per l'acquisto di un'unità immobiliare. Finché la banca non eroga il 100% del finanziamento, che è bene ricordarlo, viene scaglionato in due tranche, il debitore paga solo interessi di preammortamento che non sono computabili nel piano di ammortamento. Per ciò che attiene lo spread, questi può essere, in media, più elevato di circa 10 punti base rispetto ad un mutuo tradizionale. I costi di perizia si aggirano sui 350 euro e, per poter ottenere il mutuo, è necessario produrre tutta una serie di documenti che attestino l'ammontare dei lavori di ristrutturazione e il computo metrico. Una volta determinato il loan to value, ovvero, il valore massimo finanziabile in rapporto al valore dell'immobile, si potrà ottenere un finanziamento che, di solito, non supera mai la soglia del 70%. L'erogazione, se tutto va bene, avviene in circa 45 giorni. Tra le caratteristiche principali del mutuo per ristrutturazione ricordiamo che questi è surrogabile e gli interessi passivi sono detraibili.

sabato 21 maggio 2011

Analisi del conto deposito InMediolanum

Banca Mediolanum ha lanciato sul mercato il conto deposito InMediolanum, un prodotto semplice, un vero e proprio salvadanaio all'interno del quale far confluire i propri risparmi ottenendo un rendimento minimo garantito che, attualmente, è da considerarsi tra i più alti del mercato. A tutti i clienti che apriranno il conto deposito InMediolanum, entro il 30 agosto 2011, verrà corrisposto il 3,50% lordo (2,55% al netto delle ritenute fiscali previste dalla legge pari al 27%) sulle somme vincolate per 12 mesi. Per vincoli di durata inferiore il tasso va via via a diminuire e si attesta al 2,30% lordo (1,68% netto) per le somme vincolate per 6 mesi e, si riduce ulteriormente, posizionandosi a quota 1,80% lordo (1,31% netto) per vincoli trimestrali. Il conto deposito InMediolanum non prevede alcun costo accessorio, niente imposta di bollo, niente spese di gestione né per le operazioni effettuate. Vincolare i propri risparmi non richede alcuno sforzo e la procedura è interamente informatizzata. Una volta aperto il conto deposito InMediolanum sarà, infatti, sufficiente collegarsi al sito della banca, accedere all’area riservata ai clienti utilizzando degli appositi codici personali. Una volta all’interno del sito basterà utilizzare la funzione "vincola" con la quale sarà possibile scegliere l’importo e la durata del vincolo. Il tasso del 3,50% lordo è riconosciuto solo sulle somme depositate vincolate per 12 mesi a far data dall'apertura del vincolo entro e non oltre il 30 agosto 2011. Ciò significa, ad esempio, che effettuando un vincolo per un anno il 10 luglio 2011, il tasso del 3,50% verrà riconosciuto fino al 10 luglio 2012 e non è possibile svincolare in maniera parziale la somma vincolata. Qualora si avesse la necessità di dover svincolare le somme depositate, sulle somme svincolate in anticipo, per il periodo di durata effettiva del vincolo, verranno riconosciuti solo gli interessi di periodo al tasso di svincolo, oggi fissato all’1% lordo (0,73% netto). Attenzione al tasso base; se le somme non vengono vincolate verrà corrisposto il tasso dell'1% lordo, circostanza questa che di fatto ne inficierebbe la convenienza. Un'altra caratteristica interessante è legata all'importo minimo per ogni singolo vincolo che, nella fattispecie ammonta ad appena 100 euro.

venerdì 20 maggio 2011

Norme sulla soglia di usura ed effetti sui mutui

Le norme sulla soglia di usura erano state introdotte 15 anni fa dalla legge 198 del 1996 che, per stabilire i livelli oltre i quali i tassi di un determinato prestito fossero usurari, prevedeva che questi dovessero superare di oltre il 50% il valore medio dei tassi medi praticati da tutte le banche per la stessa tipologia di operazioni, rilevati ogni tre mesi dalla Banca d'Italia. L'articolo 8 "Imprese e credito"  del decreto Sviluppo prevede, invece, l'abrogazione del comma 4, articolo 2 della legge 198/96 delle parole "aumentate della metà", che saranno sostituite da "aumentato da un quarto, cui si aggiunge un margine di ulteriori quattro punti percentuali, con la differenza tra il limite e il tasso medio che non può essere superiore ad otto punti percentuali, con la differenza tra il limite e il tasso medio che non può essere superiore ad otto punti percentuali". In sostanza, invece della vecchia soglia antiusura pari a 1,5 volte i tassi medi di sistema, la nuova soglia è calcolata pari a 1,25 volte più una maggiorazione fissa del 4%, mitigata con un tetto di scostamento massimo rispetto alla media di sistema che non può superare l'8%. Sul fronte dei mutui, invece, minore è il tasso effettivo globale medio (Tegm) rilevato dalla Banca d'Italia, maggiore sarà l'impatto della revisione della soglia di usura. Sui mutui questo differenziale si fa esplosivo: le nuove soglie di usura sono più alte del 78,9% rispetto a quelle precedenti per i mutui a tasso variabile e del 40,3% per quelli a tasso fisso.

Per estinguere il mutuo si pagano ingiusti balzelli non previsti dalla legge

Per estinguere il mutuo si pagano ingiusti balzelli non previsti dalla legge. E' quanto emerge da un'indagine approntata dall'associazione Altroconsumo che ha svelato che tantissime banche continuano a tentare di imporre al cliente costi non dovuti , anzi esclusi per legge,  come un contributo per estinguere il mutuo che viene spesso richiesto a chi vuol fare la surroga, cioè passare a un'altra banca. La legge prevede che per questa operazione l'unico balzello richiesto siano i 35 euro dell'imposta di registro. Molte banche, invece, accampano altri costi. E la cosa è particolarmente grave, perché i tassi dei mutui stanno salendo e saliranno ancora, la surroga può diventare per molti la via d'uscita da una situazione di difficoltà. Imponendo dei costi, naturalmente le banche tentano di scoraggiare gli utenti dal fuggire verso altri istituti: un inaccettabile blocco del mercato, che va denunciato da chi si sente rivolgere richieste indebite. Attenzione anche alla dinamica dei tassi. Di solito dovrebbe seguire la legge della domanda e dell'offerta. E, invece, da settimane l'Euribor cresce, nonostante non siamo di fronte a un'accelerazione delle richieste di mutui, anzi, è l'esatto contrario. Nei prossimi mesi la Banca Centrale Europea sicuramente alzerà il proprio tasso di riferimento. E' prevedibile che le banche la seguano, ma rialzi eccessivi sarebbero del tutto ingiustificati. Non resta che vigilare, denunciare le storture alle associazioni dei consumatori e all'Antitrust e scegliere le banche che applicano condizioni più trasparenti.

mercoledì 18 maggio 2011

Anticipo TFR per acquisto prima casa

L'anticipo del Tfr per l'acquisto della prima casa è una prassi ormai consolidata in Italia che agevola notevolmente le operazioni di accesso al credito, poiché non si va a richiedere un prestito alla banca ma si ottengono delle somme di denaro estrapolandole direttamente dal Trattamento di Fine Rapporto maturato dal lavoratore basandosi sulla sua anzianità di servizio. L'anticipo del Tfr è previsto dalla legge 297 del 29 maggio 1982; in base alla norma, il dipendente che intende comprare la prima casa per andare ad abitarci può chiedere al datore di lavoro un importo pari al 70% del Tfr maturato fino a quel momento. Ci sono però alcune condizioni da rispettare:

  1. l'immobile deve diventare l'abitazione abituale del dipendente (quindi presumibilmente deve sorgere a una distanza tale da consentire di raggiungere in un tempo ragionevole il luogo di lavoro);
  2. il lavoratore deve aver maturato almeno otto anni di anzianità presso la stessa azienda o lo stesso gruppo.
Se ricorrono entrambe le condizioni appena accennate, il datore di lavoro non può rifiutare la concessione dell'anticipo del Tfr. A meno che non si rientri in uno di questi due casi:

  1. il numero dei richiedenti è superiore al 10% dei dipendenti con almeno otto anni di servizio;
  2. il numero dei dipendenti che chiedono l'anticipo, quindi con un'anzianità di oltre otto anni, supera il 4% del personale complessivo dell'azienda.
Ci sono, infine, aziende che, d'accordo con le rappresentanze sindacali, prevedono ulteriori agevolazioni per i propri dipendenti, come prestiti personali senza interessi o con tassi agevolati. In questi casi, occorre però fare attenzione, poiché se l'agevolazione è considerata un "fringe benefit" può essere tassata come normale retribuzione. Le regole sopra ricordate valgono anche per chi abbia optato di versare il suo Tfr in un fondo pensione; anzi, in questa ipotesi, l'anticipo richiedibile arriva al 75% delle somme maturate.

martedì 17 maggio 2011

Loan to value: il parametro che indica il rapporto tra prestito e valore del bene

Il loan to value (Ltv) indica il rapporto tra il prestito (loan) e il valore (value) del bene dato in garanzia. Nei mutui fondiari la quota di loan to value massima secondo la legge bancaria italiana è 80. Significa che se si danno garanzie per un valore di 100.000 euro il prestito non può superare 80.000 euro. Ne parleremo più avanti, occupandoci dei mutui ad alto loan to value, ma il limite di 80 non è riferito al valore della casa data in ipoteca, ma al valore complessivo delle garanzie: significa che se si compra una casa che vale 100.000 euro e si ha bisogno di 100.000 euro, bisogna trovare altre garanzie per almeno 25.000 euro (un'altra casa, una fideiussione, una garanzia dei genitori, eccetera) per avere il mutuo. Con 125.000 euro di garanzie infatti si soddisfa il requisito, dato che 100.000 euro è l'80% di 125.000 euro.

sabato 14 maggio 2011

Prestiti personali Inpdap

I prestiti personali Inpdap sono destinati a tutti gli iscritti alla gestione unitaria delle prestazioni creditizie e sociali, istituita presso l'Inpdap stessa, ed hanno, quale finalità ultima, di soddisfare le esigenze di credito più disparate. Si va, infatti, dal finanziamento del trasloco, alle spese per il matrimonio, all'acquisto, ristrutturazione o costruzione della casa, dalla copertura delle spese inerenti i lavori condominiali alle spese di manutenzione ordinaria per la casa di residenza. Le tipologie di prestito alle quali si può ricorrere sono molteplici, ed ognuna di loro ha un'utilità specifica. Si va dai piccoli prestiti annuali, biennali o triennali, che consentono l'erogazione di somme molto contenute, che vanno dall'equivalente di una mensilità di pensione ad un massimo di sei, nel caso della soluzione triennale (e comunque l'importo massimo erogabile non può superare gli 8.000 euro), ai prestiti personali quinquennali o decennali che possono arrivare anche a 50.000 euro di montante. I prestiti pluriennali possono avere una durata di cinque o dieci anni e si possono estinguere, rispettivamente, in 60 o 120 rate mensili pari ad un importo non superiore al quinto degli emolumenti percepiti. Sull’importo lordo dei prestiti pluriennali si applica il tasso di interesse nominale annuo del 3,50%, nonché la ritenuta dello 0,50% per spese di amministrazione e quella relativa al contributo del fondo rischi. Gli importi delle spese di  amministrazione e del contributo per il fondo rischi sono trattenuti all’atto dell’erogazione del prestito.

I dipendenti in attività di servizio possono rinnovare un prestito in corso di ammortamento, attraverso la richiesta di un nuovo prestito, solo dopo due anni di ammortamento di un prestito quinquennale e dopo quattro anni di ammortamento di un prestito decennale; un prestito quinquennale può essere rinnovato prima che siano trascorsi due anni dall’inizio dell’ammortamento nel caso in cui si richieda e ottenga, per la prima volta, un prestito decennale. I pensionati, invece, possono rinnovare un prestito in corso, attraverso la richiesta di un nuovo prestito, a prescindere.

Possono accedere al finanziamento tutti gli iscritti alla gestione unitaria delle prestazioni creditizie e sociali che vantino almeno quattro anni di anzianità di servizio utile a conseguire qualunque trattamento di quiescenza, nonché quattro anni di versamento contributivo alla predetta gestione unitaria. Gli iscritti in attività di servizio devono, all’atto della domanda, essere titolari di contratto di lavoro a tempo indeterminato; i titolari di contratto di lavoro a tempo determinato non inferiore a tre anni possono fruire, ai sensi dell’articolo 13 del D.P.R. 5 gennaio 1950, n. 180, di cessioni estinguibili nell’arco di vigenza del contratto.

giovedì 12 maggio 2011

Valutazione Prestito della Speranza Intesa Sanpaolo

Il Prestito della Speranza di Banca Intesa Sanpaolo è un finanziamento molto particolare, destinato a soddisfare le esigenze di credito di particolarissime fasce sociali svantaggiate. Il Prestito della Speranza è, analizzandolo un po' più in dettaglio, un prodotto bancario composto da un conto corrente, un'apertura di credito in conto corrente ed eventualmente da un prestito personale. Il prestito è offerto in base all'Accordo Quadro stipulato tra l'Associazione Bancaria Italiana (ABI) e la Conferenza Episcopale Italiana (CEI), alla quale la banca ha aderito, ed è, in particolare, destinata a sostenere l'esigenza di credito di famiglie numerose o gravate da malattia o disabilità che abbiano perso ogni fonte di reddito e che abbiano un progetto per il reinserimento lavorativo o l'avvio di un'attività imprenditoriale.

L'erogazione del finanziamento segue un iter preciso che prevede due fasi principali:

- Erogazione: apertura del conto corrente Prestito della Speranza, sul quale vengono applicate le condizioni agevolate previste dall'accordo Abi/Cei e concessione dell'apertura di credito in conto corrente (APC) della durata massima di 12 mesi. L'apertura di credito viene resa disponibile in 6 tranche bimestrali di pari importo (massimo 1.000 euro) e le somme erogate non hanno alcun vincolo di destinazione.

- Rimborso: alla scadenza dell'apertura di credito, le somme utilizzate e gli interessi maturati sulle stesse dovranno essere restituite alla Banca in unica soluzione oppure attraverso l'erogazione di un prestito personale di importo pari al saldo debitore presente sul conto corrente con una durata massima pari a 5 anni.

I soggetti destinatari dell'apertura di credito sul conto Prestito della Speranza sono:

- tutte le famiglie naturali fondate sul matrimonio ai sensi dell'articolo 29 della Costituzione;

- i coniugi separati a cui siano stati affidati i figli o con il quale convivano stabilmente in caso di affidamento congiunto e non abbiano instaurato convivenza di fatto con altra persona per vincolo affettivo;

L'Accordo Quadro prevede che per ottenere il prestito la Famiglia si rechi presso gli Uffici Diocesani che, una volta verificato il possesso dei requisiti previsti dall'accordo Abi/Cei, decideranno in merito all'ammissione della richiesta al Prestito della Speranza, offrendo inoltre assistenza a favore della famiglia.

Le condizioni economiche del finanziamento sono piuttosto vantaggiose. A fronte di un'apertura di credito di 1.500 euro, ad esempio, al tasso debitore nominale annuo del 3,75%, gli interessi ammonterebbero a 13,87 euro. Come precedentemente detto, l'importo massimo finanziabile è pari a 6.000 euro ripartiti in sei tranche da 1.000 euro cadauna, con un tasso d'interesse applicato pari al 3,75% (Taeg 3,81%). Per pianio di ammortamento pari a 24 mesi la rata di rimborso ammonterà, dunque, a 266,38 euro (6.393,12 euro totali), mentre per durate più lunghe, ad esempio 60 mesi, la rata sarà pari a 112,57 euro (6.754,20 euro totali).

Nel complesso il Prestito della Speranza di Banca Intesa Sanpaolo è un prodotto valido, da prendere sicuramente in debita considerazione se si ha la necessità di far fronte a piccole esigenze di liquidità, anche se la procedura per accedere al prestito è un po' complessa. VOTO: 6

mercoledì 11 maggio 2011

Cosa è un mutuo e a cosa serve?

Un mutuo è un finanziamento a medio o lungo termine che, in genere, ha una durata che va dai 5 ai 30 anni. Vista la consistenza delle somme ricevute, il mutuo può essere un impegno finanziario veramente notevole, da valutare, quindi, con grande attenzione affinché non ci si debba scontrare con la possibilità di doversi trovare nella situazione di non poter pagare le rate. Il mutuo va rimborsato attraverso il pagamento di rate di importo costante o variabile, di solito mensili, trimestrali o semestrali. Il mutuo serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in par ticolare la casa di abitazione. È chiamato mutuo ipotecario perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile. Chiunque può richiedere un mutuo e, per ottenerlo, è necessario dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma dovuta. Il mutuo viene concesso dalle banche e da altri operatori finanziari abilitati, detti intermediari. Al fine di chiarire sinteticamente ogni aspetto legato al mutuo ipotecario, abbiamo realizzato una serie di sei brevi video tutorial, ciascuno volto a chiarire un tema particolare:

  1. Cosa è un mutuo?
  2. I diversi tipi di mutuo;
  3. I tassi di interesse applicati ai mutui;
  4. Il piano di ammortamento;
  5. La rata di rimborso;
  6. L'ipoteca.
Ciascun video della serie non ha la pretesa di dire tutto ma semmai avrà la capacità, in estrema sintesi, di chiarire alcuni aspetti magari poco noti del pianeta mutui. Buona visione.

Cosa è un mutuo?


I diversi tipi di mutuo


I tassi di interesse applicati ai mutui


Il piano di ammortamento


La rata di rimborso


L'ipoteca

martedì 10 maggio 2011

Mutui: il tasso variabile è ancora da preferire al fisso

L'Euribor, il parametro al quale sono agganciati i mutui a tasso variabile, nella sua versione a un mese, ha fatto registrare una performance pari all'1,27%, superando, quindi, dello 0,02% il tasso Bce, a tutt'oggi fermo all'1,25%. L'Euribor a tre mesi, invece, ha già ampiamente superato questa soglia attestandosi all'1,44%. Se a questo si aggiunge una quasi insignificante frenata dell'Eurirs, che è il parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso, si capisce come ancora la forbice tra le due tipologie di finanziamento ci induca a preferire i mutui a tasso variabile. Da un'indagine effettuata dal "Corriere Economia" si evince chiaramente che il tasso fisso risulterebbe conveniente solo qualora il costo del denaro salisse di almeno due punti e mezzo e se l'incremento, poi, rimanesse costante almeno per tutta la prima metà di vita del mutuo. Tuttavia, però, prima di scegliere il tasso variabile è necessario valutare se si sarebbe realisticamente in grado di far fronte ad aumenti, teorici ma non impossibili, di almeno il 40%, o più, della rata. Nell'arco di quest'anno non è escluso un nuovo ritocco dei tassi da parte della Bce e, molti analisti stimano che per fine anno il costo del denaro potrebbe giungere fino alla soglia del 2%. In uno scenario del genere è bene notare come, tuttavia, l'Euribor a un mese si sia posizionato al di sopra del valore del tasso Bce, dopo aver quotato meno per oltre due anni, solo dall'inizio di questo mese. La differenza tra i due tassi considerati il benchmark, l'Euribor a tre mesi e l'Eurirs a 20 anni, è di ben 250 punti. Il divario minimo si è registrato a marzo 2009, con 206 punti, il massimo a novembre 2009, con 330 punti. Via libera al tasso variabile dunque, ma non sarebbe una cattiva idea individuare un prodotto che permetta di passare al tasso fisso dopo un certo lasso di tempo.

lunedì 9 maggio 2011

I mutui variabili con Cap ora sono poco convenienti

I mutui variabili con Cap, di cui abbiamo ampiamente parlato in questo blog nel corso dei mesi, in virtù del rialzo dei tassi da parte della Bce e, in massima parte, a causa dei maggiori costi legati alla loro erogazione, hanno perso competitività e quindi, sono, a tutt'oggi, da ritenersi poco convenienti rispetto alle soluzioni di tipo tradizionale. Il tetto, infatti, è stato innalzato da moltissimi istituti di credito e, in media, si attesta sul 5,70%. Ma ad incidere notevolmente sulla perdita di convenienza dei mutui variabili con Cap, sono anche, ad esempio, i prodotti assicurativi collaterali, formalmente opzionali, ma che in realtà le banche obbligano a sottoscrivere. Di fatto, dunque, affinché la protezione offerta da questi prodotti abbia una qualche efficacia bisogna presupporre che l'Euribor si collochi stabilmente sopra il 4%, uno scenario che ancora oggi appare molto improbabile e comunque resta il fatto che, se si ha timore di una prospettiva del genere, vale la pena puntare direttamente sul tasso fisso.

mercoledì 4 maggio 2011

Rimborsi fino a 100 mila euro a depositante nelle banche in liquidazione coatta

In caso di liquidazione coatta amministrativa il limite di rimborso per ciascun depositante è di 100.000 euro. La Banca d'Italia aggiorna questo limite per adeguarlo alle eventuali variazioni apportate dalla Commissione europea in relazione al tasso di inflazione. La modifica al decreto legislativo 385/93 (Testo Unico Bancario) è prevista dal decreto legislativo 49/2011. Il provvedimento (attuazione della direttiva 2009/14/Ce, che modifica la direttiva 94/19/Ce, relativa ai sistemi di garanzia dei depositi per quanto riguarda il livello di copertura e il termine di rimborso), è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale numero 93 di ieri, 22 aprile. Il rimborso è effettuato entro 20 giorni lavorativi dalla data in cui si producono gli effetti del provvedimento. In casi eccezionali è prorogabile da Bankitalia, non oltre i 10 giorni.

martedì 3 maggio 2011

Valutazione Gran Mutuo 0,99 Cariparma Credit Agricole

Il Gran Mutuo 0,99% Cariparma Crédit Agricole (proposto anche da Banca Friuladria) è un finanziamento disponibile in due versioni, a tasso variabile e a tasso fisso, pensato per favorire l'acquisto o la ristrutturazione della prima o della seconda casa. Quello 0,99% incluso nel nome del prodotto rappresenta lo spread applicato per tutte le durate che, è bene ricordarlo, variano da un minimo di 10 a un massimo di 30 anni. Le spese di istruttoria della pratica e i costi da sostenere per la perizia tecnica hanno un peso abbastanza elevato e si attestano, rispettivamente sugli 800 euro e sui 300 euro. Le spese di incasso rata ammontano, invece, a 1,50 euro cadauna e l'ipoteca iscritta ha un valore pari al 150% dell'importo finanziato. Il Gran Mutuo 0,99% Cariparma Crédit Agricole nella versione a tasso variabile è agganciato all'indice Euribor a 3 mesi e, a fronte di una richiesta di finanziamento pari a 100.000 euro per l'acquisto di un immobile che ne vale 250.000, il tasso d'ingresso sarà pari al 2,38% mentre il Taeg/Isc ammonterà al 2,60%. Un lavoratore dipendente con contratto a tempo indeterminato, di 30 anni, che intenda sottoscrivere questo contratto, per una durata di 30 anni, dovrà sborsare una rata mensile pari a 389,17 euro. Al Gran Mutuo 0,99% Cariparma Crédit Agricole, sono collegati alcuni prodotti la cui sottoscrizione è obbligatoria e dalla quale, quindi, non si può prescindere se si ritiene che questo prodotto possa fare al caso vostro. In primis è necessario aprire un conto corrente presso lo stesso istituto di credito erogante e poi bisognerà sottoscrivere anche una polizza incendio e scoppio, una polizza vita CACI, oppure una polizza multirischi CACI (CACI è l'acronimo di Crédit Agricole Creditor Insurance). Nella sua versione a tasso fisso, invece, il Gran Mutuo 0,99% Cariparma Crédit Agricole, a seconda della durata avrà un Tan base pari al 4,40% da 10 a 20 anni; 4,60% da 20 a 25 anni e 4,70% da 25 a 30 anni (Taeg massimo 5,687%). Questo prodotto è senz'altro da ritenersi valido e conveniente per ciò che attiene, soprattutto, lo spread applicato, che poi è il fulcro centrale su cui si basa la promozione posta in essere fino a fine maggio, però deficita per quanto riguarda l'elevato costo d'istruttoria della pratica e di perizia. Nel complesso, dunque, il Gran Mutuo 0,99% Cariparma Crédit Agricole, è un prodotto apprezzabile e sicuramente merita abbondantemente un giudizio positivo al di là della sufficienza ma, deve essere necessariamente penalizzato di mezzo punto per gli elevati costi accessori. VOTO: 6,5

Valutazione prestito Pronto Tuo motori di Consel

Il prestito personale Pronto Tuo Motori di Consel è un finanziamento finalizzato all'acquisto di auto e moto veicoli nuovi o usati. I tassi applicati sono nella media e, per un finanziamento di 15.000 euro, sufficiente quindi a coprire l'acquisto di un'utilitaria, il Tan si attesta sull'8,90% mentre il Taeg al 9,48% (Taeg comprensivo di assicurazione 13,32%). Un dipendente statale, di 51 anni, con un reddito netto mensile di 2.000 euro, si troverà a pagare 310,65 euro al mese, per 60 mesi, qualora non ritenga opportuno proteggere il finanziamento con il "Salvarata" di Consel, altrimenti, se preferisse la soluzione comprensiva di copertura assicurativa, la rata lieviterebbe a 335,35 euro. Nel primo caso, il totale rimborsato ammonterebbe a 18.639 euro, mentre nella seconda ipotesi a 20.121 euro. Le spese assicurative hanno un peso abbastanza rilevante e ammontano al 7,95% dell'importo erogato (per durate da 60 a 120 mesi); nel caso in esame, quindi, la copertura assicurativa si aggirerebbe intorno ai 1.200 euro, che proprio pochissimi non sono. Le spese di incasso rata sono previste nella misura di 2,65 euro cadauna mentre, per ciò che attiene le spese di istruttoria della pratica, l'esborso è di circa 300 euro. Il prestito Pronto Tuo Motori di Consel è in linea con gli altri prodotti della gamma di finanziamenti Consel (Gruppo Banca Sella) già valutati in precedenza (Valutazione prestito Pronto Tuo Consel e prestito Pronto Tuo Vacanze) e si attesta su posizioni medie all'interno dell'offerta creditizia attualmente disponibile sul mercato. Un buon prodotto sicuramente e, anche se non tocca vette d'eccellenza assoluta e non può essere considerato il top, costituisce una valida porta d'accesso al credito per chiunque abbia un reddito documentabile e possa offrire adeguate garanzie sul fronte della solvibilità. VOTO: 6

lunedì 2 maggio 2011

Valutazione prestito Pronto Tuo Vacanze di Consel

Il prestito Pronto Tuo Vacanze di Consel è un finanziamento riservato a tutti coloro i quali desiderano programmare una vacanza senza l'assillo di dover già disporre di tutta la somma necessaria a far fronte alle spese legate al viaggio ed alla permanenza nel luogo di vacanza. Più conveniente rispetto al prestito Pronto Tuo casa, si distingue per la minore differenza tra Tan e Taeg (0,70%) rispetto al fratello maggiore di casa Consel, corcostanza, questa, che sta ad indicare minori costi accessori. Un prestito di 5.000 euro, rimborsabile in 24 rate mensili, implicherebbe il pagamento di una rata mensile pari a 240,55 euro e, se comprensiva di assicurazione a garanzia del finanziamento, nell'ordine di 251,75 euro, Tan 12,16% e Taeg 12,86%. Le spese di incasso rata ammontano a 2,65 euro al mese, l'istruttoria della pratica, invece, a circa 300 euro. Le spese assicurative, nel caso in esame, hanno un incidenza di circa il 4,67% calcolato sull'importo erogato (per durate da 0 a 35 mesi). Al termine del contratto il totale rimborsato ammonterà a 5.773,20 euro se il prestito è privo di copertura assicurativa, e a 6.042 euro nel caso in cui il meccanismo "Salvarata" di Consel fosse attivo. In sostanza, il prestito Pronto Tuo Vacanze di Consel è un prodotto discreto che può essere un'opzione valida per finanziare le proprie vacanze, anche se in due anni circa mille euro di interessi sembrano un po' tanti (con copertura assicurativa attivata). VOTO: 6

Valutazione prestito Pronto Tuo Consel

Il prestito Pronto Tuo Consel è un finanziamento destinato all'acquisto di un immobile, per rinnovare l'arredamento o gli impianti, o come nel caso preso in esame dalla nostra simulazione, per la ristrutturazione della casa. Un lavoratore dipendente di 51 anni, con contratto a tempo determinato ed un reddito netto mensile di 2.000 euro, a fronte di una richiesta pari a 15.000 euro, dovrà accollarsi una rata di 337,99 euro al mese per 5 anni, al TAN del 8,90% e Taeg del 13,32%. Il prestito personale Pronto Tuo Consel, come tutti i prestiti personali presenti sul mercato, può essere protetto da un'assicurazione che, nel caso di specie, ammonta al 7,95% dell'importo erogato (per durate inferiori il premio diminuisce progressivamente fino ad arrivare alla soglia minima del 4,67%). Il prestito personale Pronto Tuo Consel è gravato da alcune spese accessorie che incidono sul costo finale del prestito e, come facilmente si evince raffrontando il Tan al Taeg, hanno un peso abbastanza consistente che, nella fattispecie ammonta al 4,42%. Le spese di istruttoria della pratica, 300 euro, la copertura assicurativa e le spese di incasso rata, 2,65 euro al mese, sono solo alcune delle voci di costo che compongono il prestito che, nel caso lo si volesse estinguere in via anticipata, comporterebbe anche il pagamento di una penale pari all'1% del capitale residuo. Lievemente più caro rispetto al prestito personale Findomestic, il prestito Pronto Tuo Consel è nettamente meno conveniente rispetto ad un altro prodotto che attualmente è da ritenersi l'alternativa più valida per far fronte alle proprie esigenze di liquidità, ovvero il prestito Rataweb credito casa.Se non fosse per il Taeg, leggermente elevato, ma in linea con quello di altri prodotti finanziari simili proposti da istituti di credito come Cariparma o Deutsche Bank, il prestito Pronto Tuo Consel risulterebbe un valido strumento di accesso al credito, anche per la snellezza di tutta la procedura burocratica. VOTO: 6
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