mercoledì 29 dicembre 2010

Cosa è l'espromissione?

L'espromissione è un contratto che ricorre quando un terzo soggetto (detto espromittente) estraneo al rapporto obbligatorio e senza che sia stato delegato dal debitore (espromesso), assume il debito nei confronti del creditore (detto espromissario).

La particolarità dell'espromissione consiste nel fatto che l'obbligo che il terzo estraneo si assume nei confronti del creditore è vantaggioso per il debitore, il quale, pertanto, non deve rilasciare alcun consenso o incarico al terzo soggetto.

L'espromissione può essere:

  1. CUMULATIVA: ricorre quando il terzo soggetto, ossia il nuovo debitore (espromittente), rimane obbligato in solido con il debitore originario. E' la regola, a meno che il nuovo debitore ed il creditore si accordino in modo diverso.
  2. LIBERATORIA: ricorre quando il creditore dichiara espressamente di liberare dall'obbligo del pagamento il debitore originario.
Il Codice Civile ha stabilito che il nuovo debitore non può opporre al creditore le eccezioni relative al suo rapporto con il debitore originario (esempio, compensazione del debito). Tuttavia, il nuovo debitore subentra nella stessa identica posizione del debitore originario e, per tale motivo, potrà opporre al creditore tutte le eccezioni che il debitore originario (estromesso) avrebbe potuto opporre al creditore (espromissario) tranne: a) le eccezioni personali (esempio, l'incapacità del debitore); b) le eccezioni derivanti da fatti successivi all'espromissione.

RIFERIMENTI NORMATIVI SULL'ESPROMISSIONE

Articolo 1272 del Codice di procedura Civile: Il terzo che, senza delegazione del debitore, ne assume verso il creditore il debito, è obbligato in solido col debitore originario, se il creditore non dichiara espressamente di liberare quest'ultimo. Se non si è deciso diversamente, il terzo non può opporre al creditore le eccezioni relative ai suoi rapporti col debitore originario. Può opporgli invece le eccezioni che al creditore avrebbe potuto opporre il debitore originario, se non sono personali a quest'ultimo e non derivano da fatti successivi all'espromissione. Non può opporgli la compensazione che avrebbe potuto opporre il debitore originario, quantunque si sia verificata prima dell'espromissione.

domenica 26 dicembre 2010

Mutui per impianti fotovoltaici: vademecum

Come avevamo promesso, abbiamo realizzato un breve vademecum inerente i mutui per gli impianti fotovoltaici. Questa guida speriamo possa tornarvi utile qualora abbiate l'esigenza di dover richiedere un finanziamento per questo scopo.

La guida consta di 6 parti:

  1. Chi può chiedere il mutuo;
  2. Valutare la durata del mutuo;
  3. La scelta tra mutuo a tasso fisso o variabile;
  4. Attenti allo spread;
  5. CAP e FLOOR: cosa sono?
  6. Quali garanzie richiedono le banche?
CHI PUO' CHIEDERE IL MUTUO?

In linea di massima possono finanziare un impianto fotovoltaico i privati, i condomini, le imprese e gli enti pubblici. Oltre alla documentazione della capacità reddituale del soggetto che vuole accedere al finanziamento deve essere presentato il progetto preliminare dell'impianto con la scheda tecnica, il preventivo di spesa dei costi, l'elenco degli eventuali vincoli e delle autorizzazioni del fabbricato interessato alla costruzione. Nel caso dei condomini deve essere presentata anche una copia della delibera assembleare che autorizza la realizzazione dell'impianto e il riepilogo delle tabelle millesimali dei condomini. Potrebbe essere richiesta anche della documentazione aggiuntiva in casi particolari.

VALUTARE LA DURATA DEL MUTUO

Più il tempo del finanziamento è lungo maggiore è la quota di interessi da restituire all'istituto bancario e quindi il costo complessivo. Bisogna tenere presente che si compra dalle banche del denaro ad un costo maggiore rispetto a quello reale, ragion per cui questa quota aggiuntiva erode una parte dell'investimento. Altra cosa da considerare è che spesso le banche applicano il piano d'anmmortamento alla francese, nel quale durante il primo periodo del mutuo si pagano più interessi che capitale. Si tratta di una questione da valutare attentamente se si pensa di avere la possibilità di estinguere il mutuo anticipatamente.

LA SCELTA TRA MUTUO A TASSO FISSO O VARIABILE

La scelta tra mutuo a tasso fisso o variabile è assolutamente soggettiva. Chi ha una certa propensione al rischio e può permettersi di sopportare alcune rate maggiori dovute ad un maggiore costo del denaro, che si potrebbe tradurre per un periodo più o meno lungo in un maggiore esborso di denaro, dovuto al superamento degli introiti del Conto Energia, può scegliere il tasso variabile che, al contrario, garantisce, nei periodi in cui il costo del denaro è basso, una maggiore redditività. Mentre chi vuole essere al sicuro da tali rischi , ma vuole avere ragionevolmente una redditività complessiva inferiore, può scegliere il tasso fisso.

ATTENTI ALLO SPREAD

Lo spread è una variabile molto importante del finanziamento, si tratta, infatti, del ricarico che ogni banca decide autonomamente di aggiungere al tasso di base, dal quale trae il proprio ricavo. Per intenderci, la banca compra il denaro ad un dato prezzo (tasso di scambio interbancario) e lo rivende a chi lo richiede ricaricato di un margine di guadagno, lo spread appunto. Nelle transazioni fra banche, il denaro ha una propria quotazione, che in Europa viene definita Euribor, ovvero "Euro Interbank Offered Rate". L'Euribor rilevato giornalmente, è il tasso a cui l'istituto bancario può comprare valuta. L'erogazione del denaro come finanziamento al cliente dovrà quindi avvenire ad un tasso un po' più alto per consentire alla banca la compensazione delle spese di gestione, i rischi dell'operazione e, non ultimo, il proprio guadagno. Il mutuo a tasso variabile verrà quindi rimborsato secondo un tasso stabilito dal criterio Euribor + Spread, dove l'Euribor è la componente variabile mentre lo spread quella fissa. Anche nel caso di tassi fissi si parla di spread, poiché rappresenta la quota aggiuntiva applicata all'IRS (Interest Rate Swap), una sorta di paracadute con cui le banche si tutelano in caso di rialzo dei tassi di scambio interbancario. Nei finanziamenti a tasso fisso lo spread servirà per calcolare il tasso solo il giorno della sottoscrizione del mutuo, poiché in seguito non potrà subire alcun cambiamento.

CAP E FLOOR: COSA SONO?

Nella scelta di un mutuo per il fotovoltaico potrebbe succedere di imbattersi in concetti oscuri come quelli di CAP e FLOOR. Il primo, se previsto, riguarda il tetto massimo oltre al quale il mutuo a tasso variabile non può andare, mentre il secondo fissa il limite al di sotto del quale non può scendere. Si tratta di caratteristiche da valutare con attenzione poiché possono influenzare la qualità dell'investimento. E' importante ricordare, inoltre, che i mutui ora si possono estinguere anticipatamente nel momento in cui si ha disponibilità di denaro e si possono trasferire da una banca all'altra, nel caso si trovino condizioni migliori, senza alcuna spesa.

QUALI GARANZIE RICHIEDONO LE BANCHE?

La principale garanzia richiesta dalle banche è la cessione dei crediti futuri derivanti dal riconoscimento del contributo da parte del Gestore del sistema elettrico (Gse). Per fare ciò, molti istituti di credito rendono obbligatoria la canalizzazione dell'incentivo erogato dal Gse su un conto corrente dal quale viene prelevata la rata del mutuo. E' possibile che siano richieste anche garanzie reali o personali aggiuntive, oppure altri vincoli e cautele. Si tratta di garanzie che possono avere un costo e quindi sono da inserire nel computo complessivo.

giovedì 23 dicembre 2010

Nuove regole per il microcredito

Ne avevamo già parlato, in estrema sintesi, lo scorso 2 agosto all'interno del post intitolato "Nuove norme per il credito al consumo" elencando quelli che a nostro avviso sarebbero stati i punti di maggior interesse sia per ciò che concerne i consumatori che per ciò che attiene gli operatori del settore creditizio. Quest'oggi, invece, intendiamo approfondire l'argomento parlando in maniera più ampia di quello che è stato il decreto che ha reso attuativi numerosi interventi relativi ai soggetti che operano nel settore finanziario, disciplinando numerosi aspetti che coinvolgono la regolamentazione del microcredito.

Il decreto in questione è il numero 141 del 13 agosto 2010 ed è entrato in vigore il 19 settembre di quest'anno, in attuazione della direttiva 2008/48/CE ed apporta modifiche alla disciplina dei contratti di credito al consumo e fornisce maggiore trasparenza ampliando le garanzie.

Il decreto specifica che finanziatore è colui che, essendo abilitato ad erogare finanziamenti a titolo professionale, offre o stipula contratti di credito; come intermediari del credito vanno intesi gli agenti in attività finanziaria, i mediatori creditizi o altri soggetti che presentano o propongono contratti di credito, o li concludono per conto del finanziatore.

Le nuove norme , che modificano il Testo Unico Bancario (decreto legislativo numero 385/1993) e il Codice del consumo (decreto legislativo  numero 206/2005), si applicheranno a tutti i contratti di credito, esclusi i finanziamenti di importo complessivo sotto i 200 euro e oltre i 75.000 euro.

La nuova legge rende indispensabile la costituzione di un organismo con il compito di mantenere un albo di tutti i soggetti che intendono operare in tale ambito e che costituirà il riferimento giuridico in materia garantendo maggiori garanzie e più trasparenza. Il decreto ha reso attuativi numerosi interventi relativi ai soggetti che operano nel settore finanziario, disciplinando numerosi aspetti che ineriscono la regolamentazione del microcredito.

Nell'articolo 111 del suddetto decreto  si evidenzia  la distinzione tra attività di microcredito con finalità sociali i cui finanziamenti non superiori ai 10.000 euro, dovranno essere concessi a favore di persone fisiche in particolari condizioni economico-sociali e attività di microcredito con finalità d'impresa.

Il decreto legislativo disciplina delle regole fondamentali per l'attuazione dello stesso. Il consumatore potrà recedere dal contratto entro 14 giorni dal momento in cui il consumatore riceve tutte le condizioni e le informazioni previste. In tal caso il consumatore non dovrà pagare una penale ma restituire la somma ricevuta con gli interessi calcolati su tale capitale, dalla data di prelievo del credito fino alla data di rimborso del capitale, a non oltre 30 giorni dall'invio della notifica del recesso al creditore.

Gli interessi saranno calcolati in base al tasso concordato. Anche il rimborso anticipato è previsto e attentamente disciplinato. Al consumatore è consentito ottemperare agli obblighi del contratto creditizio, prima della naturale conclusione, con una riduzione del costo totale del credito calcolato sugli interessi dei costi dovuti per la restante durata del contratto.

Altre due specifiche vengono regolamentate dal decreto legislativo: gli annunci pubblicitari, che devono riportare il tasso d'interesse ed indicare informazioni di base in forma chiara e graficamente evidenziata e la valutazione, da parte del finanziatore prima della conclusione del contratto, del merito creditizio del consumatore, ossia una valutazione delle sue reali possibilità di indebitamento ottenuta tramite informazioni attendibili.

DECRETO LEGISLATIVO 13 agosto 2010

domenica 19 dicembre 2010

Mutui per impianti fotovoltaici

Il Conto Energia 2011 incentiva pesantemente i piccoli impianti domestici ma se l'anticipazione della somma per realizzarli è un problema, si può ricorrere ad un finanziamento bancario, valutando nel dettaglio ogni aspetto della questione.

Gli incentivi del Conto Energia per il fotovoltaico hanno messo in moto il mercato del fotovoltaico nel nostro Paese, specialmente nel settore dei piccoli impianti domestici che godono dello scaglione più alto previsto dal provvedimento.

Ciò ha spinto molti privati a prendere in seria considerazione l'installazione di un sistema fotovoltaico, ma spesso l'anticipazione dell'intera somma per un impianto rappresenta un grosso ostacolo per molti.

Il prezzo di un impianto da 3 kWp, la taglia classica per un'utenza domestica, infatti, si aggira tra i 5.000 e i 6.000 euro per kWp e non tutti hanno oltre 15.000 euro da anticipare per la realizzazione di un impianto anche a fronte di introiti derivati dalla produzione elettrica e dagli incentivi che possono arrivare a circa 2.000 euro l'anno.

Per far fronte a queste esigenze di mercato alcuni istituti di credito hanno creato dei prodotti finanziari, il più delle volte si tratta di veri e propri mutui, attraverso i quali è possibile finanziare in parte o al 100% il proprio impianto fotovoltaico.

Naturalmente si tratta di un'operazione costosa, che si traduce di solito in un allungamento del tempo di ammortamento dell'impianto, cosa che può inficiare parzialmente la redditività complessiva dell'impianto, rendendolo produttivo in termini finanziari nella seconda metà del ventennio nel quale si gode degli incentivi del Conto Energia.

Per quanto riguarda la tipologia di mutuo, fisso o variabile, la sua durata e la percentuale di importo da finanziare non esistono regole fisse e si tratta di parametri che devono essere valutati caso per caso, calcolatrice alla mano, confrontando diverse ipotesi di mutuo, anche per essere sicuri che l'affare rappresentato dal Conto Energia, con l'utilizzo del finanziamento non si trasformi in un affare ad uso e consumo solo della Banca, facendo svanire le potenzialità di guadagno.

Altra questione fondamentale per decidere se e come finanziare un impianto fotovoltaico è quella di essere ragionevolmente certi della sua produttività,  ossia del tasso di insolazione medio presente nella zona. Il Conto Energia, infatti, remunera la produzione reale di elettricità e avere una produzione di 900 kWh o una di 1.200 kWh all'anno per kWp installato può fare la differenza.

Altro parametro importante nella scelta del mutuo è l'individuazione dello spread più conveniente, ossia il ricarico che ogni Banca decide di aggiungere al tasso base e che rappresenta il prezzo finale del finanziamento. Si tratta di un parametro da valutare con la massima attenzione perché una variazione dello spread anche di un solo punto percentuale, può voler dire parecchie migliaia di euro in più in interessi.

Nei post successivi proporremo un utile ma breve vademecum che porrà l'accento su diversi aspetti legati all'individuazione del mutuo migliore per finanziare il proprio impianto fotovoltaico.

venerdì 17 dicembre 2010

Valutazione mutuo tutto chiaro Banca di Roma

Il mutuo variabile "Tutto Chiaro" della Banca di Roma è un mutuo ipotecario classico che, in verità, non brilla particolarmente in fatto di convenienza e, d'altro canto, si rivela anche abbastanza complesso come prodotto da ottenere in caso di immediata necessità di liquidità per l'acquisto della propria unità immobiliare.

Ciò che ci ha lasciati particolarmente perplessi è la durata complessiva di tutta l'operazione legata alla concessione del finanziamento. I tempi di erogazione possono essere veramente molto ma molto lunghi! Ad esempio, la durata dell'istruttoria, dalla presentazione della documentazione alla stipula vera e propria del contratto di mutuo, può essere di ben 45 giorni! Un mese e mezzo, ci sembra un tantinello eccessivo! Una volta stipulato il contratto, poi, la disponibilità della somma richiesta avviene entro 5 giorni lavorativi.

Il mutuo "Tutto Chiaro" è corredato, ovviamente di tutta una serie di polizze assicurative a protezione del finanziamento e dell'immobile oggetto d'acquisto da parte del mutuatario. La copertura di base più importante è la polizza incendio, scoppio e fulmine denominata "Chiara Incendio" offerta dalla Chiara Assicurazioni S.p.A. Per un mutuo trentennale la copertura assicurativa ha un peso di 708,74 euro (Addebito premi polizza incendio 70 euro).

Banca di Roma, poi, adotta una politica di deterrenza discutibile anche in merito alla rinuncia da parte del mutuatario a contrarre il mutuo prima della stipula effettiva. La banca, infatti, pretende il pagamento di 300 euro al momento della rinuncia!

Le spese d'istruttoria ammontano minimo a 275 euro o, comunque allo 0,25% dell'importo stipulato + 25 euro. Anche il rilascio dell'informativa precontrattuale ha un costo e, più precisamente, ammonta a 10 euro! Le spese di incasso rata, invece, ammontano a 2,50 euro cadauna.

Stipulando un mutuo trentennale di 100.000 euro si avrà un Taeg/Isc pari al 2,75% con una rata mensile di 407, 65 euro.

In conclusione, diciamo che in giro di prodotti più convenienti ce ne sono senz'altro ed è bene guardarsi intorno prima di prendere in considerazione la stipula di un prodotto del genere. VOTO: 5

martedì 14 dicembre 2010

Valutazione mutuo variabile Webank

Il mutuo a tasso variabile della Webank è da considerare tra i migliori del mercato. Senz'altro conveniente, è stato da noi sottoposto ad un'attenta analisi al fine di verificare quanta discordanza vi sia tra il prodotto base e il prodotto promozionale.

L'analisi ha tenuto conto di tutte le caratteristiche proprie del mutuo variabile Webank, ovvero lo spread, il TAEG/ISC e il TAN. La simulazione è stata condotta nella maniera seguente: mutuo contratto per l'acquisto della prima casa, tasso variabile, valore dell'immobile 300.000 euro, mutuo richiesto 150.000 euro, percentuale mutuo 50%, durata 30 anni, età del richiedente 30 anni, lavoratore dipendente a tempo indeterminato con uno stipendio di circa 2.000 euro al mese.

La rata mensile, pari a 565,75 euro, ad un tasso del 2,15%, Taeg 2,171%, spread 1,10%, va a diminuire, anche se di poco, nella versione offerta dal broker MutuiOnline, la cui proposta si attesta sui 564,99 euro, tasso 2,14%, Taeg 2,16%.

Tra le altre caratteristiche, quelle maggiormente degne di nota rispetto agli altri prodotti appartenenti al medesimo segmento di mercato, citiamo la gratuità della polizza assicurativa sulla casa e la possibilità di ottenere un abbattimento dello spread qualora si volesse stipulare anche una polizza vita a corredo del contratto di mutuo. La riduzione dello spread, pari allo 0,05%, aumenta fino allo 0,10% nel caso in cui la polizza vita sia accompagnata anche dalla sottoscrizione di una polizza multirischi.

Il mutuo variabile Webank è un prodotto appositamente pensato per le persone fisiche, residenti in Italia da almeno 3 anni, con un'età massima di 60 anni. Il mutuo deve comunque terminare entro il 75° anno di età. Questo vuol dire che un mutuo trentennale non sarà concesso ad un soggetto di 60 anni ma tuttalpiù quindicinnale.

Lo spread applicato si riduce progressivamente secondo questo schema:
  • importi fino a 124.999 euro >>> spread 1,30%;
  • importi fino a 174.999 euro >>> spread 1,20%;
  • importi oltre i 175.000 euro >>> spread 1,10%.
Lo spread, oltre ai casi succitati si riduce anche  di un ulteriore 0,10% per tutti i mutui con importo finanziato minore o uguale al 70% del valore immobile.

L'importo finanziabile va da un minimo di 50.000 euro ad un massimo di 1.000.000 di euro. Le spese di istruttoria della pratica, le spese di addebito delle rate in conto corrente e le spese di riduzione o estinzione anticipata sono completamente gratuite. Anche la perizia tecnica è gratuita e sarà effettuata a cura di una società esterna specializzata o Ufficio Tecnico della Banca.

Per ottenere il mutuo variabile Webank è necessario aprire un conto corrente Webank, che è un conto a zero spese, di pari intestazione rispetto al mutuo attivato.

domenica 12 dicembre 2010

Quando conviene contrarre un prestito vitalizio?

Il prestito vitalizio rappresenta una buona soluzione per diversi tipi di esigenze degli over 65. Tuttavia deve essere compiuto un adeguato approfondimento dei reali bisogni di chi deve sottoscriverlo, in modo da non creare difficoltà successive. Gli esempi che seguono sono forniti solo a scopo illustrativo e non esaustivo.
Non è consigliabile contrarre un prestito vitalizio quando:

  • ci sono alternative di immobili da dismettere o mettere a reddito, tra cui, per esempio, la disponibilità di una casa di vacanza (seconda casa). Ove questa sia presente, può infatti essere conveniente venderla o affittarla, a seconda che serva una somma importante oppure un'integrazione mensile;
  • se una persona ultrasessantacinquenne deve trasferirsi in casa di cura per un periodo molto lungo o indeterminato; infatti in questi casi il mantenimento delle spese di assistenza richiede un importo mensile che può essere ricavato  dall'affitto della casa. Quest'ultima soluzione sarebbe invece impossibile nel caso di un prestito vitalizio contratto con ipoteca sull'immobile (questo perché la casa data in locazione perde valore);
  • quando è richiesta una piccola somma (per esempio, inferiore ai 30.000 euro); infatti in questi casi i costi notarili diventano troppo elevati in rapporto alla somma percepita;
  • nei casi in cui non vi è alcun interesse a trasmettere la propria casa agli eredi; in tal caso la vendita della nuda proprietà può essere una scelta che consente di avere più denaro a disposizione rispetto al prestito vitalizio.
Il prestito vitalizio può essere una buona soluzione (dopo aver ben compreso il prodotto e averne discusso in famiglia):

  • quando da parte di chi ha più di 65 anni vi è esigenza di liquidità, ma l'età e il reddito disponibile non consentono di averla attraverso i finanziamenti offerti sul mercato; in particolare, è la scelta migliore se non si vuole cedere la proprietà della casa in modo irreversibile o, meglio, se si vuole una soluzione che rimanga aperta a nuove opzioni per il futuro (per esempio, la possibilità di rimborsare anticipatamente il prestito in ogni momento e chiudere ogni pendenza);
  • quando i soldi sono necessari ai figli, che non hanno possibilità di accedere a finanziamenti propri; per loro i soldi ottenibili costituiscono di fatto un anticipo di eredità;
  • se una persona anziana, con un mutuo residuo da rimborsare, vuole liberarsi da rate e scadenze consolidando il debito con il ricavato del prestito vitalizio. Il prestito vitalizio consente, di fatto, a chi lo sottoscrive di eliminare il rischio di subire un'azione di recupero crediti, che potrebbe anche sfociare nella perdita dell'immobile (per esempio, a seguito di un'azione giudiziale per il rimborso del prestito in sofferenza).

domenica 5 dicembre 2010

I mutui a tasso fisso sorpassano quelli a tasso variabile!

Solo un anno fa sarebbe stato utopico pensare che i mutui a tasso fisso potessero superare quantitativamente le sottoscrizioni dei contratti a tasso variabile, considerata l'indiscutibile convenienza di questi ultimi. E invece, oggi come oggi, complice un'eccezionale discesa degli Irs (tassi con cui, dopo aver sommato lo spread della banca, si calcola l'importo delle rate dei mutui a rata bloccata), questa evenienza assai remota è divenuta realtà. Così come reale ha dimostrato di essere la tendenza dei mutuatari italiani a rivedere le condizioni applicate al proprio mutuo ipotecario, potandoli a riconsiderarlo dal punto di vista meramente economico ricorrendo agli istituti della surroga e della sostituzione. Queste due opportunità previste per legge rappresentano, ad oggi, ben l 28% del mercato creditizio a lungo termine. Una quota parte del 15% spetta alla surroga, mentre il restante 13% è appannaggio della sostituzione. Mentre nel primo caso si può cambiare tasso e durata ma non importo, nel caso della sostituzione è possibile cambiare anche l'importo. Un'indagine conoscitiva portata a compimento da MutuiOnline ha portato alla luce un dato assai significativo che parla di una soglia pari al 65% delle domande di prestiti ipotecari a tasso fisso, negli ultimi due mesi.
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