martedì 27 luglio 2010

Ricorso all'arbitro bancario finanziario: il reclamo costa 20 euro

L'arbitro bancario finanziario può decidere tutte le controversie che riguardano conti correnti, mutui e prestiti personali: a) fino a 100 mila euro, se il cliente chiede una somma di denaro; b) senza limiti di importo, se il cliente vuole solo l'accertamento di diritti, obblighi e facoltà (ad esempio, la mancata cancellazione di un'ipoteca dopo aver estinto un mutuo).

Il ricorso all'arbitro bancario finanziario, deve essere preceduto da un reclamo scritto all'intermediario-banca oggetto della contestazione. Se la risposta non arriva, o non soddisfa, può scattare il ricorso all'arbitro, entro 12 mesi dal reclamo all'intermediario. E', inoltre, necessario inviare copia del ricorso allo stesso intermediario con raccomandata A/R, in caso contrario c'è il rischio di uno stop o di ritardi nella procedura.

Prima del ricorso è necessario versare 20 euro via bonifico bancario sul conto corrente intestato a: Banca d'Italia - Segreteria tecnica dell'arbitro bancario finanziario (IBAN: IT71M0100003205000000000904). Cinque mesi e mezzo, salvo intoppi, è il tempo massimo per vedere attuata la decisione dell'arbitro. In caso di inadempimento da parte dell'intermediario scatta la sanzione reputazionale che consiste nella pubblicazione dell'inadempimento su due quotidiani.

L'arbitro bancario finanziario non può decidere le controversie su servizi e attività di investimento (compravendita di azioni e obbligazioni) di competenza della Consob.

mercoledì 21 luglio 2010

Meglio il prestito vitalizio o la cessione del quinto della pensione?

E' meglio il prestito vitalizio o la cessione del quinto della pensione? Nella ricerca di prodotti alternativi al prestito vitalizio, il primo caso di soluzione finanziaria effettivamente dedicata agli anziani è la cessione del quinto della pensione. Questa tipologia di finanziamento prevede che il sottoscrittore percepisca un finanziamentoil cui importo è calcolato in base alla sua età e all'importo della sua pensione, in base al cosiddetto calcolo della quota cedibile.

Il rimborso dell'importo finanziatoavverrà con un normale piano d'ammortamento: la caratteristica sostanziale è costituita dal fatto che la rata di rimborso è parametrata all'importo della pensione mensile, nella misura di un quinto. Pertanto, una volta stipulato il prestito, una quota pawri ad un quinto della pensione verrà trattenuta direttamente dall'ente erogante per essere girata alla banca o società finanziaria creditrice.

La cessione del quinto della pensione prevede delle coperture assicurative obbligatorie, il cui costo viene decurtato direttamente dall'importo finanziato al momento dell'erogazione.

Le principali differenze tra il prestito vitalizio e la cessione del quinto della pensione sono dovute al fatto che quest'ultima prevede limitazioni d'età, ma anche e soprattutto che rappresenta una forma di anticipazione di liquidità che il sottoscrittore si ritrova a scontare da subito, con minori flussi di cassa dal mese successivo, a causa delle trattenute sulla pensione per tutto il periodo d'ammortamento.

Caratteristi che della cessione del quinto della pensione:

  • Non è richiesta alcuna garanzia ipotecaria;
  • Il pagamento delle rate è direttamente canalizzato verso l'istituto erogante;
  • Esistono normalmente limiti massimi di età per i richiedenti;
  • Comporta una valutazione dell'ammontare della pensione;
  • Anticipa una liquidità che viene poi sottratta dai flussi di cassa e dai redditi futuri;
  • L'impatto della componente assicurativa può essere molto oneroso.
Caratteristiche del prestito vitalizio che differiscono dalla cessione del quinto della pensione:

  • Viene sempre richiesta una garanzia ipotecaria di primo grado;
  • Il cliente non deve pagare alcuna rata per tutta la propria vita, né ha scadenze di pagamento;
  • Non esiste alcun limite massimo d'età per richiederlo;
  • Non richiede nessuna valutazione sulla capacità reddituale dei clienti;
  • Genera una liquidità addizionale che non viene più richiesta per tutta la vita del richiedente;
  • La componente assicurativa ha un impatto assai marginale.

lunedì 19 luglio 2010

Prestito vitalizio o vendita della nuda proprietà? Qual'è più conveniente?

Prestito vitalizio o vendita della nuda proprietà? Qual'è più conveniente? 

A questa domanda si può rispondere senz'altro che entrambe rappresentano un modo per ottenere liquidità dal proprio immobile, senza accollarsi scadenze o rate da pagare. Tuttavia le differenze sono notevoli. Le principali sono riconducibili al fatto che, se da un lato la vendita della nuda proprietà consente di ottenere sul momento una liquidità maggiore, dall'altro il prestito vitalizio rappresenta uno strumento più flessibile e di maggior tutela per i clienti e per le loro famiglie. La vendita della nuda proprietà può quindi essere preferibile nei casi di persone senza eredi che abbiano deciso di non cambiare casa, in nessuna circostanza, per il resto della loro vita.



Caratteristiche principali della vendita della nuda proprietà:

  • Eroga importi superiori rispetto al prestito vitalizio;
  • Rappresenta una scelta irreversibile;
  • Toglie l'immobile oggetto della compravendita dall'asse ereditario e viene tolta agli eredi ogni possibilità di scelta;
  • La rivalutazione dell'immobile viene goduta dal compratore;
  • La vendita della nuda proprietà non è parzializzabile;
  • E' conveniente per il venditore solo se vive molto a lungo, altrimenti è un'opzione convenientissima per il compratore;
  • Chi vende la nuda proprietà deve aspettare di trovare un compratore;
  • Trattasi di un mercato illiquido in cui il prezzo è determinato dal compratore.
Caratteristiche principali del prestito vitalizio:

  • Eroga importi inferiori rispetto a quelli ottenibili vendendo la nuda proprietà;
  • E' una scelta reversibile in qualsiasi momento;
  • L'immobile rimane nell'asse ereditario e gli eredi possono decidere cosa farne;
  • La rivalutazione dell'immobile viene goduta dagli eredi;
  • Il cliente non è obbligato a prendere il massimo importo erogabile e può richiederne anche uno inferiore;
  • Il costo del prestito, rappresentato dagli interessi, è proporzionale alla sua durata;
  • Il cliente può chiedere il prestito vitalizio in qualsiasi momento;
  • I criteri di determinazione dell'importo erogabile sono standard per tutti i clienti.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              

venerdì 16 luglio 2010

Il prestito vitalizio, cos'è e a chi è rivolto?

Il prestito vitalizio è un finanziamento ipotecario a medio-lungo termine dedicato a chi ha più di 65 anni, ma senza alcun limite all'età massima dei sottoscrittori.


Questa particolarissima forma di finanziamento è regolamentata dalla legge numero 248 del 2 dicembre 2005 ed è caratterizzata dal fatto di non prevedere alcuna rata di rimborso per tutta la vita di chi lo sottoscrive (e, per questo, viene anche chiamato: prestito senza rate).

L'importo concesso al cliente, che dipende dal valore dell'immobile e dall'età del mutuatario, è normalmente erogato in un'unica soluzione. Gli interessi e le spese che maturano sul finanziamento vengono capitalizzati annualmente, come previsto dal testo della legge, e devono essere corrisposti in un'unica soluzione alla scadenza del finanziamento, ovvero dopo la morte del mutuatario.

Il rimborso viene effettuato successivamente ad opera degli eredi, in unica soluzione e tipicamente entro un anno dalla scomparsa del mutuatario o, in caso di finanziamenti concessi a una coppia di mutuatari, dalla scomparsa del più longevo dei due.

E' facoltà degli eredi scegliere le modalità di rimborso più confacenti alle proprie esigenze. Il rimborso può avvenire facendo ricorso a risorse proprie e liberare così l'immobile dalla garanzia ipotecaria oppure vendere l'unità immobiliare, rimborsare la banca e tenere per se l'importo in eccedenza, derivante dalla vendita dello stesso.

In conseguenza di ciò, appare evidente come gli eredi non dovranno preoccuparsi di trovare il denaro necessario al rimborso del prestito ed ereditano comunque la differenza tra il valore della casa e quanto dovuto per il rimborso del prestito.

In buona sostanza, dunque, il prestito vitalizio è un prodotto finanziario che consente di trasformare una parte del patrimonio immobiliare in liquidità immediatamente disponibile e, per richiederlo, la documentazione da predisporre è sostanzialmente identica a quella normalmente richiesta per l'erogazione di un mutuo liquidità e include:

  • la compilazione di una domanda di finanziamento;
  • la documentazione anagrafica dei richiedenti;
  • il titolo di proprietà sull'immobile e la relativa perizia come richiestodall'istituto erogante;
  • la dichiarazione dei redditi o il libretto della pensione dei richiedenti;
  • le liberatorie come richiesto dalla normativa sulla trasparenza bancaria e sulla privacy.
Per ottenere il prestito vitalizio occorre pagare i costi di perizia, che di norma si attestano sui 260 - 300 euro. A questi occorre aggiungere i costi del notaio e le imposte, le spese di istruttoria e i costi dell'assicurazione obbligatoria sulla casa. Questi costi non devono essere pagati dal cliente, ma vengono dedotti dall'importo del finanziamento. Tra le altre voci di costo troviamo anche le spese annuali legate ai costi di gestione delle comunicazioni e ai costi amministrativi di rinnovo delle coperture assicurative.

domenica 11 luglio 2010

Social lending: Zopa Italia riaprirà i battenti a breve!

Zopa Italia potrebbe riaprire i battenti entro i prossimi tre mesi, portando a compimento, di fatto, tutta la prassi di adeguamento alla normativa italiana di riferimento. 

Il primo passo da compiere era trovare un nuovo assetto societario: ora Zopa ha un nuovo socio di riferimento che porta in dote il sostegno convinto al social lending sfruttando le sinergie e contenendo i costi operativi, in un gruppo finanziario indipendente e in fase di sviluppo. La società è stata anche ricapitalizzata in modo adeguato per poter affrontare il secondo passo per un ritorno alla normalità, una nuova autorizzazione ad operare da parte di Banca d’Italia.

Negli ultimi mesi ci sono state delle importanti variazioni normative, a seguito dell'entrata in vigore della direttiva 2007/64/CE del Parlamento Europeo che regola i servizi di pagamento a livello comunitario. Una di queste riguarda molto da vicino Zopa ed è la creazione di una nuova tipologia di operatore finanziario a livello europeo, l'Istituto di Pagamento, diventata operativa in Italia il 15 febbraio 2010 su disposizione della Banca d'Italia.

Il funzionamento di Zopa è riconducibile a quello di un Istituto di Pagamento, ragione per cui entro luglio verrà depositata una richiesta alla Banca d'Italia per poter operare appunto come Istituto di Pagamento. Banca d'Italia si riserva di concedere l'autorizzazione entro 90 giorni dalla data di presentazione della domanda ed è quindi ipotizzabile un riavvio dell'attività in ottobre.

Da un punto di vista operativo sulla piattaforma verrà aperto, in modo trasparente per l'utente, un conto di pagamento per ogni Prestatore all'interno di un unico conto di deposito e altrettanto sarà fatto per ogni Richiedente. Le modifiche da fare sulla piattaforma sono limitate, in quanto è stata progettata fin dall'inizio per gestire conti virtuali con il denaro fisicamente depositato presso un unico conto di servizio.

Aderendo alla normativa prevista per gli Istituti di Pagamento Zopa diventa ancora più sicura per i partecipanti alla community.

martedì 6 luglio 2010

La clausola dello Ius Variandi

Lo Ius Variandi è una prassi largamente in uso da parte degli istituti di credito al fine di modificare unilateralmente le condizioni contrattuali di partenza. Antonio Catricalà, Presidente dell'Antitrust, ha chiaramente detto che "va, una volta per tutte, esplicitata in modo chiaro l'inapplicabilità dello ius variandi nei contratti di finanziamento".

Il nodo principale inerisce i contratti di mutuo. Questi, anche grazie al benestare dei notai, prevedono l'applicazione della clausola dello ius variandi, in ottemperanza dell'articolo 118 del Testo Unico bancario che specifica i presupposti per le modifiche unilaterali delle condizioni contrattuali da parte delle banche.

Nella bozza di decreto di recepimento della direttiva 2008/48/Ce, relativa ai contratti di credito ai consumatori, il Ministero dell'Economia e delle Finanze ritocca anche l'articolo 118 del Tub, ma non dirime la questione in maniera definitiva.

Il problema, di natura squisitamente interpretativa, potrebbe essere risolto con una semplice modifica del testo normativo,escludendo dalla facoltà di modifica unilaterale almeno i contratti a tempo determinato, quali mutui, aperture di credito, leasing e prodotti similari.

Con un pizzico di buon senso, cosa che notoriamente è avulsa ai burocrati di casa nostra, il notaio Pier Luigi Fausti di Bergamo ha proposto di sostituire, nel primo comma dell'articolo 118, le parole "nei contratti di durata" con "nei contratti a tempo indeterminato". Sostituire queste poche parole significherebbe eliminare alla radice il dubbio interpretativo che neanche una precedente circolare ministeriale (la numero 5574/2007) emanata dal Ministero dello Sviluppo Economico, era riuscita a dipanare efficacemente.

Questa soluzione piace molto all'Antitrust ma non all'Abi che, infatti, si è riservata di proporre, in occasione della prevista audizione in commissione al Senato, l'applicazione della clausola dello ius variandi anche ai contratti a tempo determinato come i mutui.

L'Abi, a tal fine, ha chiarito che l'accettazione della proposta da parte degli organi competenti, non riguarderebbe le condizioni economiche del contratto, ma le spese accessorie, soggette nel tempo, ad eventuali variazioni. Tra queste ha menzionato le spese per l'invio dell'avviso di pagamento delle rate.

Nel frattempo, come segnalato dal settimanale d'informazione economica de "Il Sole 24 Ore", "Plus 24", arrivano i primi casi di banche che modificano anche i tassi d'interesse, attraverso l'elevazione dello spread.

venerdì 2 luglio 2010

Come scegliere il tasso del mutuo?

La scelta del tasso del mutuo che si intende contrarre è fondamentale poiché condizionerà il piano d'ammortamento dello stesso per tutta la sua durata, incidendo, in maniera più o meno consistente, sull'ammontare della rata.

A seconda delle personali esigenze potrebbe essere conveniente prendere in considerazione opportunità ed opzioni assai differenti tra loro. Per alcuni, ad esempio, può essere conveniente stipulare un mutuo agganciato all'Euribor, per altri può essere un'opportunità interessante, invece, contrarne un altro agganciato ai tassi Bce, così come non è detto che per chiunque, il mutuo a tasso variabile con Cap Rate possa rappresentare la soluzione ottimale a dispetto di un classico mutuo a tasso variabile.

Di fatto, non esiste la miglior durata del mutuo o la miglior tipologia di tasso applicabile a tutti e in qualsiasi condizione. L'unica certezza che si può avere, oggi, nel settore dei mutui è che di sicuro i tassi, in un prossimo futuro, aumenteranno.

Un vecchio adagio suggeriva: "tassi alti, tassi variabili; tassi bassi, tassi fissi". Nell'immaginario collettivo, invece, è insita la cognizione che sia efficiente ed efficace adottare una strategia esattamente opposta. A tal proposito è utile ricordare, per chi l'avesse dimenticato, cosa è accaduto solo due anni orsono, allorquando il popolo dei variabili ha subito le conseguenze di un Euribor impazzito, ritrovandosi a dover pagare rate altissime.

Oggigiorno effettuare una scelta ponderata e con cognizione di causa è assai difficoltoso. Le banche hanno, sempre più, articolato l'offerta introducendo mutui variabili con Cap Rate (questi mutui prevedono l'applicazione di un tetto massimo all'eventuale rialzo dei tassi d'interesse), mutui con switch (che permettono di "saltellare" da un tipo di tasso a un altro). Anche le proposte a tasso fisso, ancorché maggiormente esose al momento, rappresentano un'opzione molto valida, soprattutto in funzione del fatto che l'indice a cui sono agganciati, ovvero l'Irs, dallo scorso mese di Maggio è costantemente in calo.

Quello che ci sentiamo di consigliare, in linea di massima, è di tenere ben presente che gli attuali valori dell'Euribor difficilmente resteranno così bassi e quindi, i mutui a tasso variabile puro potrebbero rappresentare una scelta un pochino azzardata. Sarebbe meglio preferire una soluzione con Cap Rate.
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